看房买房那些事

/ 大连新闻传媒集团记者石朕 /

在刚刚结束的2021大连春季房交会（第六十五届大连房屋交易大会暨配套产品展览会）期间，购房者提出了诸多法律问题。

就涉及房地产买卖的热点法律问题，本报特邀辽宁诚事律师事务所主任任厚诚以案说法，为市民答疑解惑。

房屋交付与约定不符

【案例】2019年年初，张先生和某房地产开发公司签订了商品房买卖《认购书》，认购了该房地产公司正在开发的一个楼盘中的房屋。2020年，张先生收到了该房地产公司的交付通知，于是来到该楼盘办理接受房屋的手续。在验收的过程中，张先生发现该楼盘存在多处与合同约定不符合的品质缩水问题，比如：电梯品牌与楼盘宣传册中的品牌不符；预售方案中的铝合金门窗材料，到合同中被改为塑钢；绿化率也严重缩水等。张先生与开发公司交涉，得到的答复是，双方签订的合同中已经明确约定：所有广告宣传、样板房以及售楼处公示都不作为交付标准。

说法：开发商交付房屋要取得建筑工程规划验收合格书以及房屋竣工验收备案登记表，如果达不到这个标准，业主可以拒绝收房。本案例中出现的房屋交付与约定不符的情况，业主维权就要以合同约定为基础。从法律上讲，合同必须协商一致，开发商并不能强加一些条款给购房者。根据法律相关规定：经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权益、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。因此提示广大购房者，对于商品房买卖合同中的一些空白地方，要么当场协商好写进去，要么就将其划掉，虽然购房合同是开发商提供，业主仍然有权就一些条款提出协商，维护自身权益。

精装修质量问题

【案例】2019年年末，于先生购买了一套价格昂贵的商品房，该商品房价格昂贵的一个主要因素是精装修。据开发商宣称，该商品房的装修标准是一平方米6000元，于先生对此十分期待。但是今年交付房屋时，于先生发现该房屋存在墙体开裂、空鼓，房屋漏水等问题，如果完全重新施工，就会破坏原来的装修。无奈，于先生只得向开发商提出要求每平方米1000元的补偿。

说法：成品房维权，对于业主来说，遇到的难题主要是信息不对称、不透明，不专业，即使发现问题也很难举证。因为装修材料在技术上不太容易辨别，规格又是五花八门，业主对此也不在行，只能在维权中处处妥协。根据法律相关规定：自消费者接受商品或者服务之日起六个月内出现瑕疵，发生纠纷的，由经营者承担相关举证责任。因此，该案例中，如果开发商拿不出证据证明自己的精装修没有问题的话，就要承担相应的责任。为了避免事后维权，购房者也应更审慎仔细地把好合同关，建议业主对于精装修房屋的材料品牌、材料质量、环保、保修等问题，都尽量以约定条款形式写进合同。

学区房户口迁入问题

【案例】2020年年末，王先生打算为即将入读小学的儿子购买一套学区房。经多方奔走，王先生和房主钱女士签订了《商品房买卖合同》，王先生一次性支付房主全部购房款，房主也将房屋交付给了王先生。但是，当王先生准备将自己和儿子的户口迁入该学区房时发现，房主的户口仍未迁出，经多次斡旋，房主仍然以种种理由拒绝将户口迁出，导致王先生无法为儿子办理入学报名。

说法：因出卖人未及时迁出户口而导致学区房买受人的子女无法办理入学报名的，出卖人应当承担违约责任。本案中，王先生以子女入学为目的与出卖人钱女士订立商品房买卖合同，但是因钱女士未及时迁出户口而导致王先生子女无法入学，该房屋买卖合同的目的无法实现，钱女士的行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案例提醒广大购房者，购买二手房时，应关注前任房主的户口是否已经按约定迁出，双方在买卖合同中应对户口迁出问题做明确约定，否则，一旦涉及户口滞留问题导致购房者买房目的无法实现时会很被动。