中国房地产行业，刚刚经历了史上最复杂的一年！

刚刚过去的2019年，对于房地产行业而言，或许是过去十年最难的一年，也或许是未来十年最好的一年。

据中原地产研究中心统计，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数多达620次，刷新历史记录，在2018年的基础上增加了38%。

7月30日，对房地产的定调上升至最严时刻，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

“风来了，猪也能飞上天，风停了，摔得最惨的也是猪”。2019年，中小房企也经历了有史以来最危险的一年。

据人民法院公告网的公告显示，2019年宣告破产的房地产相关企业数量多达525家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量正在增加，12月份创下全年最高点。

可见，2019年的中国房地产行业，比以往任何一年的情况都更复杂。

2019年，谁卖房最猛？

沧海洪流，方知谁在逆流而上。2019年，在最严调控政策之下，中国房地产行业的竞争更趋激烈，“大鱼吃小鱼”的趋势正在加快。

据中指研究院的统计数据显示，2019年1-12月，中国房地产企业销售榜前三名分别为碧桂园、万科、中国恒大，全口径销售金额分别高达7715亿元、6312亿元、6262亿元，行业TOP3合计卖房金额超2万亿元。

而，2019年销售前20的房企合计卖房金额高达64698亿元，其中，多达19家房企于2019年实现正增长。

其中，世茂房地产由2018年的第11位，首次杀入TOP10的阵营，龙湖则被挤出TOP10，其他龙头房企的排名相对稳定。

而TOP20的洗牌则更为激烈，2018年排名第20位的泰禾集团（000732），于2019年的寒冬中遭遇滑铁卢，全口径销售金额仅808.7亿元，较2018年大幅下滑38%，排名更是大幅掉至第42位。

另外，2018年排名17位的绿城中国，于2019年的销售排名也大幅掉队，排在第24位。金科集团、中国金茂、中梁控股则在2019年逆势闯入TOP20。

行业竞争愈演愈烈，2019年，房企TOP3的门槛突破6000亿元，TOP10的门槛为2425亿元，较2018年提升21%。

图片来源：中指研究院

2019年行业集中度加速提升的同时，房地产的“千亿军团”继续扩容。34家房企的销售金额突破1000亿元，较2018年增加4家。

而在行业寒冬之下，2019年中国百强房企的销售增长也在大幅“失速”。

据克而瑞研究院数据显示，2019年，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，较2018年增速大幅放缓，更是连续四年下滑。

分季度来看，2019年第四季度，所有房企的权益销售金额增速最高，达到11.7%。而当时，以恒大、碧桂园为首的头部房企，加大推盘力度、且推出了一定程度的降价促销方案。

可见，百强房企的2019年的6.5%增速，完成的并不容易。

2019年，谁拿地最猛？

卖房回笼资金，是房地产行业的防守之举，而拿地，则消耗资金，是进攻之举。

2019年，土地成交规模回到近十年低位，房企继续谨慎拿地，全年百强房企拿地销售比降至0.34，较2018年继续下滑，与2017年高峰也相距甚远，2019年第四季度，近30%的房企拿地数据为0。

但，42%的土地货值，被TOP10的头部房企收入囊中，强者恒强的格局，未来将更为明显。

那么，2019年，谁在凶猛进攻呢？

部分头部房企、国企拿地积极性最高，中海、绿地、世茂等拿地金额同比不降反升，且年末大举并购。

据克而瑞研究中心数据显示，2019年1-12月新增土地货值最高的3家房企分别为碧桂园、融创中国、万科，对应金额分别高达7398.7亿元、7349.7亿元、5572.6亿元，但较2018年同比分别下降25.9%、16.3%、16.9%。

可见，面对2019年极为复杂的行业格局，头部房企们的拿地也非常谨慎，TOP15房企中多达10家房企的新增土地货值同比下滑。其中，中国恒大的新增土地货值仅2383.1亿元，较2018年下降幅度超69%。

TOP15房企中，亦有部分房企在2019年拿地凶猛。其中，绿城中国、世茂、金科集团的新增土地货值同比增长分别高达80.3%、49.6%、43.7%。

而，TOP50以下的房企，受限于资金和自身规模不足，2019年拿地更加谨慎。

同时，2019年土地拍卖市场亦频频遇冷。而更多的头部房企正加大并购力度，有效降低拿地成本。其中，融创中国先后以67亿元收购新湖中宝项目、以152.69亿元收购云南城投51%股份，一度震惊房地产市场。

另一个房企拿地谨慎的表征：百亿企业转向聚焦一二线城市，三四线城市占比减少。

2019年以来，多家房企明确提出重新聚焦一二线的策略。同时，数据显示，2019年，50家百亿代表企业在二线城市拿地面积占比超50%，三四线城市的拿地面积占比则下降至46.8%。

大洗牌时代来了，525家房企破产

由于销售艰难、融资紧张等多方面因素，2019年房企的拿地态度更为审慎，工作重心集中在降负债、降杠杆、促销售……

越来越多的房企意识到，保证现金流的稳定才是房企“生存”的。一位TOP10的房企老总更是感慨，“保持现有规模重要？还是活下去重要？当然是活下去！”。

众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆的“三高”是最鲜明的特点。

一旦融资渠道被切断，高负债率的中小房企们，大概率将会遭遇生存困境。

2019年以来，房地产融资政策持续收紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险。信托、银行贷款、公司债、海外债等融资渠道，受到的限制越来越多，部分中小房企的资金链一度濒临断裂。

全国已经出现多起房地产相关企业破产的案例。通过人民法院公告网查询，2019年全年已宣告破产的房地产相关企业数量超过525家。

而破产名单中，基本都是不知名的中小房企。大多数只是曾经有过涉房地产业务，这样的企业破产倒闭，对房地产行业的影响相对有限。

2019年，房地产行业经历了史上最为复杂的一年，这也将成为未来行业的转折点。

有分析人士指出，稳字当头的2020年，将继续严控金融风险，房地产行业大概率不会有系统性机会，行业内部的“厮杀”将更加激烈，房地产行业集中度将进一步提升。

“未来房地产市场显然只属于前30强。”2019年的一次业内聚会上，某知名房地产行业大佬如此感慨。

同策咨询顾问总监张宏伟预测，未来，中小房企被淘汰是必然趋势，以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中，80%-90%都将被淘汰，大型房企将会占领房地产市场的天下。

对所有房企而言，如何在奔跑中保持稳健与安全，在行业增速下滑中寻求更多的市场份额，或许关系到未来的生死的问题。

撰文/制表：全小景

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