重磅发布丨【REITs指数】2020年一季度中国REITs研究报告

2019年，作为全球最大的房地产投资信托IPO平台，新交所共有4只房托公开募股，分别是亚腾美国酒店信托、美鹰酒店信托、Prime美国房地产投资信托、Lendlease全球商业地产投资信托，总融资额超过21亿美元。

亚洲首只自助仓储REITs在新交所上市

3月12日，United Hampshire US REIT在新交所主板上市，股票代码为“ODBU”。

United Hampshire US REIT在美国拥有多元化的投资组合，其中包括以经营杂货和必需品为主的零售房地产，以及现代化的恒温自助仓储设施。它也是亚洲首只美国杂货店固定式购物中心和自助仓储房地产投资信托基金。

通过此次上市，在新交所上市的专注于美国市场的房地产投资信托基金总数达到六只，反映了投资者对美国房地产市场的持续投资兴趣。最新上市的这只房地产投资信托基金为投资者实现多元化、进军新领域提供了契机。

越秀房产基金2019年实现营收20.58亿元

根据越秀房产基金公布业绩，截至2019年12月31日，越秀房产基金经营收入达20.58亿元，同比增长1.3%；物业收入净额为14.95亿元，同比增长1.8%；资产规模达364亿元，增长1.6%。

整体经营维持稳定，连续14年分派超过可分派收入总额的100%。越秀房托向基金单位持有人宣派2019年末期期间每个基金单位约人民币0.1051元，连同中期分派，2019年报告年度每个基金单位分派约人民币0.2406元。越秀房产基金已入选恒生高股息指数成分股。

越秀房产基金于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。

招商局商业房托基金发布首份年报

2020年3月11日，招商局商业房地产投资信托基金发布了其上市以来首份年报。

于报告期间，招商局商业房托基金旗下的五个物业的租金及出租率都有稳定的增长。招商局商业房托基金于报告期间的总收益约人民币2875.9万元，较发售时所述同期预测高20.6%。

截至2019年12月31日，招商局商业房托整体出租率为88%，较2019年9月30日增长近4个百分点。

2019年12月10日，招商局商业房托基金于香港联合交易所主板上市。招商局商业房托基金为自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金，也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。

疫情之下，中国REITs发展前景

参照RCREIT（REITs研究中心）观点，疫情背景下，借鉴境外REITs市场推出时点，C-REITs时代当来临。以下为本章部分节选内容。

根据RCREIT（REITs研究中心），新冠肺炎疫情影响和显示了相关投资建设需要，比如对人工智能、物联网、5G、智慧城市和冷链物流等新型基础设施的建设需求更为迫切。

公募REITs具备较为广泛的投资者群体和较高的流动性，可以通过资产的流动性来解决资金期限的问题，并降低融资成本。2020年我国多省市明确提出要加快推进5G网络建设，有机构乐观预测2020年我国新建5G基站数量将达到70万个。公募REITs契合投资人风险收益匹配的诉求，可有力推动以5G为代表的“新基建”投资发展。

根据RCREIT（REITs研究中心），在疫情期间，与数字经济有关的商业模式已经展现出独特优势。基于互联网移动终端的线上商业模式变得十分活跃，网络办公以及减少人员接触的代买代送等新模式兴起，为化解疫情对消费的冲击提供了缓冲空间。

毫无疑问，数字经济进一步深刻影响人们的消费理念与方式，甚至或许会在一些领域发生消费革命。未来，人们的生产生活方式将进一步向“线上化”方向靠拢。更多的人通过网络实现办公、学习及消费，人们的行为数据也将更加集中化。并且，国家对于数字经济的支持和投入力度也将进一步加大。

根据RCREIT（REITs研究中心），借鉴境外REITs市场推出时点，C-REITs时代当来临。公募REITs有力助推“新基建”、PPP项目投融资模式创新，并推动化解地方政府债务风险；公募REITs是支持租赁住房健康发展的最佳金融工具，租赁住房领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点；面对当前国内存在的居民投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题，尽快推出公募REITs这一风险适中、流动性强、稳定回报的投资品种，能够有助于提高金融产品的供给质量，有效完善当前证券市场产品结构。

目前相关金融监管部门正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式。等相关制度出台以后，如果PPP项目资产已经形成，拥有PPP项目或者是这种基础设施所有权的一方，可以通过转移PPP这一基础设施及其他的收益权来开展基础设施的REITs业务。

根据RCREIT（REITs研究中心），将基础设施公募REITs与PPP模式结合运用有利于：第一，基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人，从而实现社会资本方从政府端承接资产。

第二，基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说，社会资本方若通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可以实现轻资产化运营的转变，并打通PPP的退出路径。

第三，基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs，能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的，风险相对可控的优质资产。

国家发改委投资司副司长韩志峰曾表示，基础设施是中国REITs的重要应用领域，推动基础设施REITs正逢其时。RCREIT（REITs研究中心）建议推动REITs与PPP模式结合发展，并应用于雄安新区、长三角区域等国家政策重点支持区域。

当前在基础设施领域，新建项目投资需要大量的资本金，且中国基础设施领域已经形成的大量优质资产沉淀，通过发行基础设施REITs能盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，形成良好的投资循环。

基础设施REITs既有利于防范债务风险、降低企业杠杆，也有利于落实中央部署、推动重大战略实施，还有利于提高股权融资比重、促进中国的资本市场发展。

此外，在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下，PPP模式面临更强监管、更严规范。而将公募REITs应用于PPP模式中，则可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本，盘活PPP项目资本金、促进再投融资，降低企业杠杆，提高社会资本参与意愿和运营能力、降低财政支出要求与负担程度，从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险。

REITs与PPP具有高度契合性

根据RCREIT（REITs研究中心），REITs和PPP在基础资产、收益安排和项目风险等方面都具备相似的一致性：

（1）PPP项目如果以股权或股权收益权作为基础资产发行资产证券化产品，并通过公募基金+ABS的方式退出，则与私募REITs产品的构造相仿。

（2）PPP项目的收益比较稳定，可以通过修改公司章程约定较高的分红比例，从而与REITs的高分红比例特征相接近。

（3）成熟运营期的PPP项目风险因素类似于REITs的标的资产，即主要为不动产的运营风险。

（4）REITs与PPP项目资产证券化的标的资产都具有收益较为稳定的特点。

REITs对PPP的重要作用

根据RCREIT（REITs研究中心），REITs对PPP具有以下重要作用：

（1）拓宽PPP项目融资渠道，降低PPP项目融资成本

通过REITs可以帮助减少对传统融资模式的依赖，拓宽PPP项目融资渠道，实现融资方式多元化。并能够突破传统债务融资工具如企业债等在融资总额方面不超过净资产40%的限制。

目前中央层面非常关注地方政府隐形债务，也采取了很多措施。问题的关键在于要利用市场化的机制和渠道，为基础设施建设项目找到长周期、低成本的资金，同时也对建设项目形成来自于市场的制约和监督。

REITs则是相当适宜的PPP项目融资渠道，从国外的经验来看，基础设施、医院、学校、产业园区、仓储中心等等但凡能带来现金流的PPP项目都可以借助REITs融资。PPP项目可以借助REITs，从名股实债转向真正的权益融资，降低融资成本。

（2）调动社会资本参与意愿，提高PPP项目运营能力

推进PPP的过程中，社会资本的参与必不可少。2017年11月，国家发展改革委曾发布《关于鼓励民间资本参与政府和社会资本合作（PPP）项目的指导意见》，明确指出要创造民间资本参与PPP项目的良好环境，分类施策支持民间资本参与PPP项目。

尽管在国家PPP示范项目中，民营企业参与规模已超过三成，但社会资本退出难依然是我国PPP发展面临的困难问题。而REITs作为国外发展了五十年的成熟产品，能够成为金融工具支持PPP项目的有效模式，通过将PPP项目公司股权或股权收益权开展REITs，能够为社会资本的股权投资退出搭建常态化稳健的渠道，从而调动社会资本参与PPP项目的意愿。此外，由于REITs强调真实出售和风险隔离，能够确保PPP项目的稳定运营。

（3）释放PPP项目存量资产，促进再投资PPP项目

2017年7月5日召开的国务院常务会议指出，拿出更多优质资产，通过政府与社会资本合作模式引入各类投资，回收资金继续用于新的基础设施和公用事业建设，实现良性循环。

引入社会资本投资PPP项目，就需要考虑社会资本投资所形成的资产的盘活问题，如果这些资产不能盘活，那么社会资本的再投资能力会减弱，影响到公共基础设施的提供，甚至对经济发展的速度也会造成影响。REITs是帮助PPP项目盘活存量资产，促进再投资的有效方式，也能够满足社会资本的长期稳定回报的要求。

（4） 提高PPP项目落地率，推动供给侧改革

第五次全国金融工作会议提出“更加注重供给侧的存量重组、增量优化、动能转换。”REITs通过释放PPP存量资产，促进再投资的循环，能够释放存量PPP项目的资本金进行再投资，从而提高PPP项目的落地率。

通过将REITs应用于PPP项目中，能够实现存量盘活、动能转化，推动供给侧改革。获取现金后再投入到增量资产中，能形成一个良性的发展循环。

不动产金融市场专门研究报告

以下为《不动产金融市场专门研究报告》部分节选内容：

国内首单类UP-REITs成功发行

2020年2月，国内首单类UP-REITs “金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”成功发行，产品发行总规模为4亿元，优先级（AAA）规模2.5亿元，标的物业为金茂重庆珑悦社区商业。

该类UP-REITs产品在交易结构上借鉴美国UP-REITs结构，达成优化税务结构的目的，系证券化领域的一项独特创新。

在宏观经济增速不断放缓，场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，社区商业/社区邻里生活场景已成为零售企业寻求转型升级的重要方向。

而在本次疫情中，聚焦“最后一公里经济”社区商业业态由于减少了远距离出行采购带来的风险，更凸显了其便利性和必要性。

数据显示，2020年全国城镇住宅物业面积将达300亿㎡，国内社区服务市场规模将达13.5万亿元。对比欧美国家，社区商业占社会商业总支出60%以上，目前我国这一数字仅为30%，中国社区商业发展空间广阔。

通过研究美国上市REITs数据，在近20年的两次经济下行周期中，相对于办公和工业物业，商业类物业的出租率和NOI受到的冲击均更小，且在经济复苏后能更快的恢复。

从业态组合来看，社区商业中生活配套服务业态的面积占比合计能达到70%显著高于购物中心类商业物业的50%占比。而这些业态主要服务于周边1-3km范围内的居民，这使得经济下行情况下，社区商业在商业类物业中又能表现出最强的抗周期性。

普洛斯储架式仓储物流CMBS第三期发行

2020年3月10日，普洛斯仓储物流3期资产支持专项计划(疫情防控abs)在上海证券交易所成功发行。本期CMBS发行规模19.02亿元，其中优先级规模19亿元，证券评级AAA，产品期限18年，产品发行利率3.40%。

本期CMBS三处标的物业均为高标准现代物流仓储设施，位于核心物流集散地，交通便利。其中普洛斯上海金桥园区、广州云埔园区分别作为上海和广州的物流枢纽，在本次新冠肺炎疫情发生后已无偿开放，用于抗疫物资应急中转仓储服务，在普洛斯此次调集抗疫捐赠物资的中转及配送中发挥了重要作用。

仓储类产业地产主要以持有运营为主，其回报周期长，无法像住宅一样通过销售变现实现资金的快速回笼，而通过与REITs产品的对接，则可实现产融结合，形成资本运营的良性循环。

2018年9月28日，普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划在上海交易所成功发行。普洛斯此单CMBS产品是国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目。

普洛斯是全球领先的物流及工业基础设施与解决方案提供商，是中国最早的智慧物流生态系统的建设者和推动者。截至目前，普洛斯在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模达890亿美元。

LG以80亿元出售核心商圈的双子座大厦

2月7日，据LG电子消息，LG集团决定以1.37万亿韩元（约合人民币80.46亿元）价格，出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦，买方为新加坡公司。

LG电子表示，为预防全球经济的不确定性，确保资金流动性，公司从去年着手出售双子座大厦。LG双子座大厦于2005年建成，总投资4亿美元。

LG双子座大厦为甲级商用写字楼，大厦由两栋建筑组成，地上30层，地下4层，包含写字楼和商铺两种业态。

北京合生国际大厦北楼项目完成交割

2020年2月28日，北京合生国际大厦北楼项目完成交割，由弘毅投资联合名列国际前茅的知名地产基金共同收购。合生国际大厦北楼是北京二环核心区内稀缺的可交易优质写字楼项目。

合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，是东二环地标性建筑，为北京市甲级办公物业中的稀缺资产，由北楼、南楼和音乐厅组成，本次收购标的是合生国际大厦北楼，总建筑面积75,930平方米。

此外，目前，弘毅投资已有一支美元基金实现退出，IRR达到28.5%。

两支正在管理中的人民币基金为国内最早的人民币盲池不动产基金，加上由弘毅投资主导的外部合作基金，弘毅地产金融已管理一线城市商用物业资产超70万平方米，已管理资产总规模超200亿元人民币。

REITs代表案例投资价值分析

本章以新加坡最大的商务空间和产业地产投资信托——腾飞房地产信托（A17U.SG）作为代表性案例，深入结合分析其投资价值。以下为本章部分节选内容。

根据睿思书院（CRI），REITs是一种能把房地产资产转换成具有流动性的可交易证券的证券化工具。作为一道桥梁，REITs促使资金从供给过剩的地区高效流转至具有充足的房地产投资机会的地区。

自21世纪初以来，亚洲和欧洲的房地产所有者纷纷运用美国的REITs模式将自身的实体房地产资产进行货币化。REITs属于防御性股票，它将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。

在企业层面，REITs享有税收优惠。除此之外，REITs派发给个人投资者及合格的非个人投资者的股息也可享有免税待遇。

REITs为投资者提供了一个间接获得房地产收益的投资渠道，这些产生收益的房地产包括购物商场、办公楼、工业地产和仓储地产等。

由于REITs是集体投资计划，投资者可购买少量的REITs单位以作小额投资，而无须为此预先投入大量资金。

像股票一样，REITs是具有较强流动性的投资工具，它能在股票市场上以很低的交易成本自由交易。当然，REITs的价格也会受到股市波动的影响。

根据RCREIT（REITs研究中心），公募REITs视作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具，其作为能够间接投资不动产的方式，对于个人投资者和机构投资者都具有很大吸引力。

根据RCREIT（REITs研究中心），通过公募REITs向全民提供接近固定回报的集合投资工具，推动公募基金、养老金、保险资金等投资于优质基础资产，可以为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

面对当前国内存在的居民投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题，尽快推出公募REITs这一风险适中、流动性强、稳定回报的投资品种，能够有助于提高金融产品的供给质量，有效完善当前证券市场产品结构。

从效果来看，REITs市场的出现及快速发展降低了不动产市场投资门槛，起到了活络市场的作用，从而提振了投资者对经济增长的信心。

REITs的投资价值

REITs是资产组合分散化管理的有效工具，投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合的风险并提高其分红率。

Bloomberg和NAREIT统计数据显示，在1972年至2013之间，美国曾经历过7次大的加息周期，在这些加息周期里，REITs类资产经历了5次上涨，仅有2次出现下跌，与其他传统的固定收益产品形成了鲜明的对比。

（1）REITs的长期回报较高

REITs投资者的收益由股利收益与资本利得组成，且长期来看股利收益占总收益的比重在2/3左右，是收益的重要来源。而股利收益的来源主要为持有型物业的租金收入，租金水平的增长幅度基本可以覆盖通货膨胀水平，且长期保持着稳定增长的趋势，因此使得REITs具有抗通胀性与稳定成长的特点。

此外，虽然资本利得的波动性较大，但从长期来看依然维持着一定的正收益，大概占总收益的1/3。

以美国为例，在过去20多年里，富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%，该收益水平不仅超过美国国债、信用债的收益，更打败了美国的三大股指；在波动度方面，比标普500指数波动性略高，低于纳斯达克指数。

（2）REITs可具备较强流动性

REITs证券化的形式能够将不动产资产分割成较小的份额，实现了不动产流动性的增强，同时对于投资者来说，也得到了能够投资地产的机会，更重要的是投资者持有的股权能够上市交易并转让，其流动性及变现性强。

公开交易的REITs让投资者的资产组合可以享有不动产资产的分红率，但不需要承担直接投资不动产所伴随的流动性风险。在证券交易所公开上市交易的REITs和其他股票一样，通过理财顾问或在线交易服务可以随时买入或卖出。

（3）REITs可稳定派息

由于REITs存在强制分红派息的要求，所以即使市场出现回调，影响市场对REITs及其底层资产的估值，但对物业租金本身不会产生重大影响。过去45年，富时权益REITs指数的平均收益为13.37%，其中7.64%来自于派息收益，占总收益的近60%。

（4）REITs可分散风险，提高投资回报

REITs是资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低。投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合的风险并提高其分红率。

美国不动产（不包括单户住宅）投资金额约为17万亿美元，占美国79万亿美元的可投资资产的21%。由于不动产有与股票和债券不一样的、自身独有的驱动因素和发展周期，因此不动产投资能够提升资产组合的分散化程度。

根据NAREIT“REITs和上市不动产股权在目标日期的基金资产配置中的作用”报告，资产组合配置在REITs上的最佳比例高达17%。

研究表明，包含REITs在内的更加分散化的资产组合，与不包含REITs的类似资产组合相比，风险减少了9个基点，并产生33个基点的额外分红率。

因此，如果在由股票和债券组成的投资组合中增加配置一定比例的REITs，可以有效分散投资组合风险，提升组合风险调整后回报。

◎中国REITs产业教育领军者睿思书院

RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域第一传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。

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