来源：REITs行业研究

《2019年地产基金研究报告》显示，因“资管新规”的执行以及地产行业的调控升级，行业整体承压，地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势，但是仍然保有一定的规模与活力。

与私募股权投资类似，地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强。

从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低。

在不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。

近日，由上海诺承投资咨询有限公司、中国房地产业协会金融分会联合撰写的《2019年地产基金研究报告》（以下简称《报告》）正式对外发布。

该《报告》对2019年中国房地产市场的投融资情况、地产基金募集情况、地产基金行业特点等进行了分析。

01

序言

总体来看，2019年地产基金行业呈现出的特点是：因“资管新规”的执行以及地产行业的调控升级，地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势，但是仍然保有一定的规模与活力；

与私募股权投资类似，地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强；

在地产基金行业内部，住宅融资类基金收缩，针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视。

与此同时，优质基金管理人更加注重资管能力的打造，通过自建团队或与专业资管机构合作，提升资产运营和管理能力，拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显；

政策层面，房地产融资环境持续收紧，对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；

从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低；

不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。

此外，本篇报告的发布时间，恰逢“新型冠状病毒肺炎”疫情世界范围扩散之际，全球主要的资本市场均遭受了巨大冲击。

中国的疫情虽已进入平稳收缩期，但其给经济增长带来的负面影响，让市场对于似乎已被“盖棺定论”的地产行业，是否会重新成为刺激经济的举措而格外关注。

另一方面，“房住不炒”的再度强调，以及国务院对于农用地转建设用地审批权限下放的试点，也在继续阐释着中央对于建立长效机制的定力。

或许，对于地产基金行业来讲，是否刺激地产，已经不再是需要过多思考的问题。

关注持有型不动产，特别是在城市公共服务与产业结构调整上能够发挥重要作用的物业类型，才是地产基金从业者应该长期聚焦的方向。

本报告分为三部分。第一部分为2019年房地产市场发展概述；第二部分为2019年私募基金和地产基金行业统计；第三部分为商业地产大宗交易分析。

本报告由上海诺承投资咨询有限公司、中国房地产业协会金融分会联合撰写。

诺承投资是国内领先的机构投资人顾问，专注于中国的另类投资市场，在股权和不动产投资领域进行深入的研究并协助机构投资人进行资产配置。在不动产领域，诺承投资已经完成了超过800亿的总资产配置，包括直接不动产投资、地产基金、不动产金融产品等。

中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会是由房地产开发企业、与房地产金融相关的投融资机构、中介服务机构、各地住房公积金管理中心、住房置业担保机构等单位和个人自愿参加的全国性社会组织，是中国房协的分支机构，接受中国房协领导，并接受有关政府部门和监管机构的指导和监督。

02

2019年房地产市场发展概述

自1998年房改以来，中国的房地产走过了20年的市场化之路，10年的金融化之路，在中央“房住不炒”和“不再依靠房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下，可以说基本完成了拉动经济增长的历史使命。

长期来看，房价上涨动能受到抑制，大幅上涨或下跌的概率都较小；房价分化比较明显，一线城市及城市核心地段价格相对稳定，但是人口净流出的城市下降可能性大；

短期来看，房地产投资规模的涨幅较2018年虽有所下降，但整体规模仍旧很大，依然是支撑地方经济的中坚力量，只是房地产的使命从过去拉动增长，变成托举经济不下滑。房地产是对政策最为敏感的行业之一。

自2019年5月银保监会下发23号文以来，房地产融资连续出现被称为史无前例且非常具有针对性的收紧政策，信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统融资渠道相继被加强监管，尤其体现在前端融资方面，是2008年以来最严格的一轮融资收紧周期。

2019年房地产市场供给和需求

从供给端来看，根据国家统计局发布的数据，2019年，房地产开发企业土地购置面积为25822万平方米，比上年下降11.4%；土地成交价款14709亿元，比上年下降8.7%。

房地产企业施工面积和新开工面积较上年均有所增长，但新开工面积的增速较上年有较大回落；竣工面积较上年亦有增长，增速由降转升。

由此可见，与2018年相比，2019年房地产企业购买土地的面积和成交金额呈下降趋势，新开工面积增速放缓，竣工面积增速加快。

从需求端来看，2019年，商品房销售面积为171558万平方米，比上年下降0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%；商品房销售额为159725亿元，比上年增长6.5%，但增速有所回落。

其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼和商业营业用房销售额均呈下降趋势，分别下降16.5%和15.1%。

由此可见，与2018年相比，2019年商品房销售面积小幅下降，销售金额有所上涨，但涨幅下降，上涨由住宅带动。

2019年房地产投融资情况

从房地产开发投资情况来看，近20年来，房地产开发投资金额一直呈上涨趋势，1999年为4000亿左右，2003年突破1万亿，2016年超过10万亿，到2019年逾13万亿。

2019年，全国房地产开发投资约为13.22亿元，其中住宅投资占比约为73%。

从地域来看，东部地区房地产开发投资金额最高，占比超过一半，其次为西部地区和中部地区，占比分别为23%和21%；东北地区最少，占比不到4%。房地产开发投资占GDP的比例由1999年的4.43%，增加为2019年的13.34%。

从资金来源来看，2019年房地产开发企业到位资金约为17.86万亿元，比上年增长7.6%。

其中,定金及预收款为61359亿元，占比最高；其次为自筹资金，金额为58158亿元；再次为个人按揭贷款和国内贷款，分别为27281亿元和25229亿元；利用外资为176亿元，占比最小。

与2018年相比，房地产开发企业到位资金金额呈上涨趋势，尤其是利用外资增速最快，增长62.7%；定金及预付款、个人按揭贷款和利用外资的占比略有上升，自筹资金和国内贷款的比例小幅下降。

从近几年房地产企业信用债发行情况来看，2016年发行额度最高，超过7000亿人民币；2019年进入偿债高峰期，2019年-2021年，房地产企业每年信用债偿还额均超过4000亿，2021年达到偿债顶峰。未来几年，房地产企业将面临较大的偿债压力。

2019年房地产融资政策变化

整体来看，2019年金融政策总量宽松，企业融资前松后紧。

自2019年5月银保监会下发23号文以来，房地产企业融资环境持续收紧，信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统融资渠道相继被加强监管，尤其体现在前端融资方面，是2008年以来最严格的一轮融资收紧周期。

我们从国家政策导向和具体规定两个层面对2019年房地产行业及融资政策进行梳理，以期从宏观和中观两个层面对行业政策和相关规定进行整体把握和进一步理解。

国家政策层面，全国两会、中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产行业的政策基调不断予以强调和明确。

在2018年房地产市场预期趋于理性的背景下，2019年3月，全国两会作为政策风向标，虽然没有强调“房住不炒”（中央于2016年底明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”），但住建部长明确指出要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落；同时，“落实城市主体责任，因城施策、分类指导”的提法意味着地方政府将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，及时调整政策走向，以便更好地平衡稳增长与防风险的关系。

2019年4月，中央政治局会议重申“房住不炒”的政策主基调，要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。同时，住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对房价、地价波动幅度较大的多个城市进行了预警提示。在具体执行层面，中央将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

2019年7月，中央政治局会议进一步重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，并首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

面对经济下行压力加大，2019年12月，中央经济工作会议把稳增长放在更为突出的位置，指出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。区别于7月底中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产政策层面趋于缓和。

中观规定层面，银保监会、发改委、央行等机构通过下发文件、约谈、窗口指导、专项检查、座谈会等多种形式，对金融机构（主要为信托和银行）向房地产行业提供融资进行监管和限制。

03

2019年私募基金和地产基金行业统计

2019私募基金募集情况

自2014年2月起，中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”）依照《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》，开始对基金管理人和基金进行登记和备案。

2018年开始，基金业协会将私募基金管理人分为四类予以登记，即私募证券投资基金管理人，私募股权、创业投资基金管理人，其他私募投资基金管理人和私募资产配置类管理人。

2019年底，基金业协会发布了新版的私募基金备案须知，对私募基金的外延边界、合格投资者要求、募集完毕概念、投资运作要求等方面进一步明确。

总体来看，近年来基金业协会存续的私募基金管理人数量呈上升趋势（2016年有较大幅度下降，其余年份均为增加），但2019年的增加数量和涨幅最小；基金管理规模也呈现逐年上涨趋势，2019年约为13.74万亿，较上年增长近1万亿；存续的备案基金数量逐年上涨，但每年增加数量越来越少，涨幅逐年收窄。

基金管理人平均管理的基金规模和数量逐年上升，单只基金平均管理规模变化不大。

根据基金业协会数据统计，截至2019年末，存续登记私募基金管理人为24471家（其中，证券投资基金管理人8857家，股权、创业投资基金管理人14882家，其他基金管理人727家，资产配置类管理人5家），较2018年末存量机构增加23家，同比增长0.09%；

存续备案私募基金81739只（其中，证券投资基金41399只，股权投资基金28490只，创业投资基金7978只，其他私募投资基金3867只，资产配置基金5只），较2018年末在管私募基金数量增加7097只，同比增长9.51%；

管理基金规模13.74万亿元（其中，证券投资基金2.45万亿元，股权投资基金8.59万亿元，创业投资基金1.15万亿元，其他私募投资基金1.55万亿元，资产配置基金5.36亿元），较2018年末增加9603.56亿元，同比增长7.52%。

2019年新登记的私募基金管理人为1100家，较2018年减少1702支，同比下降60.74%；注销的私募基金管理人为1072家，同比增加38.86%。私募基金管理人在从业人员管理平台完成注册的全职员工17.65万人，其中取得基金从业资格的员工14.22万人。

从存续登记私募基金管理人的注册地分布来看，截至2019年末，上海、深圳和北京的私募基金管理人数量分别为4709家，4566家和4367家，合计约占存续总量的56%；管理基金数量分别为22490只，14251只和14085只，合计约占存续总量的62%；管理基金规模分别为29508亿元，18173亿元和31754亿元，合计约占总管理规模的58%。

截至2019年末，存续登记私募基金管理人平均管理基金数量约为3.34只（股权、创业投资基金管理人平均管理基金数量约为2.45只），存续登记私募基金管理人平均管理基金规模约为5.61亿元（股权、创业投资基金管理人平均管理基金规模约为6.54亿元），单只基金的平均规模约为1.68亿元（股权、创业投资基金单只基金平均规模约为2.67亿元）。

2019地产基金募集情况

中国地产基金发端于2010年，走过了近十年的发展历程。我们自2012年起开始观测和研究中国的地产基金行业，并独立统计历年的地产基金行业数据。

根据诺承投资的统计，截至2019年12月底，中国人民币地产基金市场已有2752支基金实体，由755家管理人发行管理，管理资金规模接近一万七千亿人民币，保持了一定规模的增长。

根据基金业协会数据统计，2019年全年共新增283支已备案地产基金，承诺募集总规模为2000亿元人民币左右。

地产基金在2017年首次出现募集规模和基金数量的下降，2018年大幅萎缩，2019年延续这一趋势，新增基金的数量和规模均有较大幅度下降。

我们认为，2019年地产行业和金融行业在政策和市场层面进一步承压，尤其是针对信托、境内外发债等出台了一系列限制性政策，加之行业本身处于调整期，地产基金出现了行业性的整体下滑和萎缩。

从2019年新增地产基金的类型来看，城镇化和基础设施基金数量最多，占比约为44%，其次为住宅和商业，占比分别约为38%和16%。

以上地产基金分类标准如下：

城镇化和基础设施类：涵盖城镇化、PPP、基础设施、旧城改造、城市更新1。

住宅类：涵盖住房、住宅、棚改、公租房、租赁住房、保障房和综合体。

商业类：涵盖写字楼、商场、酒店、物流仓储、医疗养老、工业等类别。

土地开发：以土地一级开发类为主。

资产证券化：涵盖类REITs、CMBS、资产收益权等类别。

从基金管理人格局来看，2752支已备案基金实体共由755家管理人发行管理。

其中，发行规模超过50支基金的管理人为4家；发行规模在20-50支基金的管理人为24家；发行规模10-19支基金的管理人为36家；发行规模2-9支基金的管理人为242家；发行规模为1支的基金管理人为449家。

整体来说，私募基金和地产基金行业均呈现出向头部机构集中的趋势，这一特征是与2019年资金面趋紧，行业监管趋严，地产行业政策收紧等相适应的。

（备注1：城市更新既包括政府主导的对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以实现城市功能的替换和更新，也包括市场主导的对存量老旧物业进行的改造和升级。）

基金管理人登记方面，由于自2017年9月以来，其他类型的私募基金管理人登记已趋于停滞，当前的地产基金管理人和产品归于股权投资基金类别之下进行登记和备案。

从基金管理规模来看，地产基金约占私募股权、创投基金管理规模的17%左右。

2019地产基金行业小结

总体来看，2019年地产基金行业呈现出的特点是：因“资管新规”的执行以及地产行业的调控升级，行业整体承压，地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势，但是仍然保有一定的规模与活力；

与私募股权投资类似，地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强；

在地产基金行业内部，住宅融资类基金收缩，针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视。

与此同时，优质基金管理人更加注重资管能力的打造，通过自建团队或与专业资管机构合作，提升资产运营和管理能力，拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显；

政策层面，房地产融资环境持续收紧，对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；

从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低；不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。

04

商业地产大宗交易分析

诺承投资对搜集到的近三年来的商业地产大宗交易进行梳理，从物业类型、地域分布、建筑面积、交易价格和参与主体五个方面对获得的数据进行统计，以提供关于商业地产大宗交易的样本分析。

物业类型

从物业类型来看，我们把商业地产分为四类，即写字楼、零售商业（包括购物中心、百货、商铺）、综合/综合体（指住宅、写字楼、酒店、公寓、商业二种或二种以上的混合业态）和其他类型物业（包括酒店、服务式公寓、酒店式公寓、医疗、文旅、工业等）。

通过对近三年发生的306宗、总交易规模超过7000亿的不动产大宗交易案例的统计分析可以看出，2019年商业地产大宗交易的数量和金额均较前两年有较大幅度提升。

从交易规模来看，综合/综合体的交易金额最大，约为3319亿，占比约为45%；其次是写字楼和零售商业，交易金额分别约为2320亿和1100亿，占比分别约为32%和15%。

从交易数量来看，写字楼的交易数量最多，为129宗，占比约为42%；其次是综合/综合体和零售商业，交易数量分别约为74宗和60宗，占比分24%和20%。

地域分布

我们对近三年来全国32个城市发生的306宗、总交易规模超过7000亿的不动产大宗交易案例进行统计分析，从数量上看，北京、上海的大宗交易为199宗，约占交易总量的65%；从金额上看，北京、上海的交易金额超过4900亿元，约占交易总规模的70%。

与北京和上海相比，深圳和广州的交易数量和交易规模相对较小。交易涉及的其他地区包括成都、西安、南京、苏州、杭州、重庆等二十几个城市，以及单比交易涉及多地的情况。

从北京1700亿左右的交易规模来看，写字楼的交易金额最大，约为819亿，占比约为48%；其次是综合/综合体和零售商业，交易金额分别约为453亿和313亿，占比分别约为27%和18%。

从上海3200亿左右的交易规模来看，综合/综合体的交易金额最大，约为1574亿，占比约为49%；其次是写字楼，交易金额约为1096亿，占比约为34%；零售商业和其他类型物业的交易金额分别约为259亿和268亿，占比分别约为8%和9%。

建筑面积

我们对近三年来全国306宗、总建筑面积超过6000万平方米的不动产大宗交易案例进行了统计分析，从数量来看，近76%的交易为10万平米以下的物业，其中5万平米以下的物业约占54%。

从交易金额来看，15万平方米以上的物业约占交易总规模的50%，10万平米以下的物业约占交易总规模的40%。

其中，写字楼和零售商业共计164宗，其中10万平米以下的交易约占88%。

从数量来看，写字楼5万平方米以下的物业为70宗，占比约为74%，5万平方米至10万平方米之间的物业为17宗，占比约为18%；零售商业5万平米以下的物业为33宗，占比约为48%，5万平方米至10万平方米之间的物业为25宗，占比约为36%。

交易价格

我们对近三年来全国32个城市发生的超过306宗、总交易规模超过7000亿的不动产大宗交易案例进行统计分析，从数量上看，金额小于5亿和介于20亿至50亿之间的交易数量最多，二者合计为147宗，占比接近50%；从金额上看，金额为50亿以上的交易数量最多，约为3495亿，占比接近50%。

参与主体

我们把国内商业地产大宗交易的参与主体2分为几类：内资基金（包括内资地产基金或PE基金）、内资金融机构（包括银行、保险、信托、券商、资产管理机构）、外资（包括地产基金、资产管理机构、房地产公司、其他企业）、政府/国企（包括政府投资平台、产业投资基金、国有企业）、民营企业（包括房地产公司、资产管理公司、其他企业）。

我们对近三年来全国280宗、总交易规模超过7000亿的不动产大宗交易案例进行统计分析，从卖方构成来看，民营企业占比最大，政府/国有企业次之，二者交易规模合计超过5700亿，占比约为80%；交易数量合计224宗，占比约为80%。

从买方构成来看，民营企业（包括房地产公司、资产管理公司、其他企业）占比最大，外资（包括地产基金、资产管理公司、房地产公司和其他企业）次之，二者交易规模合计超过4500亿，占约为64%；交易数量合计179宗，占比约为64%。

（备注2：参与主体指参与交易的法律主体。）

阅 · 读 · 推 · 荐

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