公募REITs的“大饼”好看不易吃 难度在这几点

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原标题：公募REITs的“大饼”好看不易吃，难度在这几点

记者 黄慧玲

近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。

公募REITs对投资者来说有什么好处？鹏华基金认为，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

简而言之，有了基础设施公募REITs，普通投资者就可以通过公募产品简单方便地参与到基础设施的投资中。“属于稳定性很强的权益性基金。跟债券相比还是更有吸引力，预计回报率在5-8%左右。”有机构人士预计。

海富通固定收益投资副总监陈轶平回复界面新闻说：“公募REITs开闸肯定是好事，我们也在积极准备中。参照国外经验，REITs产品对于很多长线资金来说都较有吸引力，而且一般产品规模也较大，有利于公募基金做大做强固收业务。”

陈轶平认为，公募基金有能力也有动力去做这样的事情。“公募基金经过二十年来的发展，在固收领域也积累了较为丰富的经验，产品设计能力、资产定价能力和风险控制能力都不断完善，能够为投资者提供更好的财富管理服务。”

他的关注点主要在两个方面：一是能否找到合适的优质资产，二是产品设计也有待更多细则出台，进一步明确税收等事宜。“在当前利率下行的通道中，底层优质资产较少，最终REITs产品的收益率可能没有大家想象中那么高。当然，此次公募REITs开闸的重点在于基础设施领域，像高铁类等资产还是值得期待的。

于公募基金而言，这是一块庞大的万亿级蛋糕。“保守估计中国公募REITs市场规模估计是5万亿至14万亿元之间。”北大光华中国REITs中心执行主任张峥在一场论坛中表示。

不过，更多受访公募人士的反应相对谨慎乐观。

“公募REITs的前景是不错的，但大多数公司不具备这个投资能力。” 华南一位公募市场人士告诉界面新闻，“要么挖有不动产投资经验的团队，要么自己培养人才。如果把这个业务作为战略方向，就要舍得投入。”

这方面走在前列的是鹏华基金：2015年，该公司发行了国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs。在创设的过程中，公司专门设立了投资银行部，配备具有基础设施项目运营经验、不动产研究经验、风险控制经验、特殊资产估值核算经验等复合专业背景、多知识体系的专业化团队。“时刻准备响应公募REITs的政策落地。”

彼时，鹏华基金创设公募REITs是“为了实现公司在传统公募基金业务模式之外的战略性突破”。有业内人士认为，在公募REITs业务上有优势的基金公司并不是传统的头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司。那么，中小型基金公司有没有可能借助公募REITs实现弯道超车？

不少受访券商系公司人士表示跃跃欲试。但他们同时认为，在试点阶段，具备丰富资源的大型公募基金无论是政府层面还是市场层面都更易获得青睐。一位券商资管人士告诉界面新闻，“在公募领域我们还是新人，现阶段还是以布局完善产品线为主。”

“公募REITs大有可为，不过目前还处于试点阶段，起步艰难。”北京一家券商系公募基金人士认为，要想发展公募REITs，需要专注于中长期发展策略，与股东证券有关部门紧密联动，积累业务经验，打造自身的细分不动产投资管理能力。

另一大难题在于客户挖掘。

根据征求意见稿，国内公募REITs至少84%以上的份额由机构持有，仅仅留了16%向公众募集的份额。“如果决定要向个人投资者募集，那么原始权益人、证券公司、公募基金都需要付出巨大的成本。”前述券商系公募人士解释道，“公募REITs作为稳定的资产包，成长空间锁定，个人投资者对于此类收益幅度不大的投资产品感兴趣程度较难判断；且机构投资者和个人投资者的投资偏好截然不同，国内ABS投资者大多为固定收益类投资人，而基础设施REITs封闭运作、上市交易、存在折溢价交易，是REITs权益性的体现，因此与投资者需求不一定匹配。挖掘机构投资者同样是一项新的挑战。”、

亦有业内人士指出这项业务的其他难点。包括标的的估值困难，与公募基金分散风险的投资理念不匹配、运作模式复杂，创新类产品风险控制等方面的问题。而公募基金作为监管极严的行业，理解和明确规章制度、控制风险同样是一种挑战。

“争取在发展中解决问题。”前述准备进场的券商系基金人士表示，公司将小步快跑，在实战中积累经验。