【不动产金融月报】商业地产CMBS项目发行火热，发行利率持续破新低！

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来源：REITs行业研究

规模31.58亿元

1.1 主要内容

4月16日，由京基集团有限公司作为发行人的“中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划” 成功发行，项目规模为31.58亿元，优先档票面利率4.5%，创国内酒店类ABS产品发行历史最低水平，底层物业为深圳京基瑞吉酒店。

1.2 项目信息

1.3 京基瑞吉酒店概况

深圳京基瑞吉酒店坐落于罗湖区中心、京基100大厦顶端75至100层，是中国大陆最高的酒店，拥有 297 间客房和套房，于2011年12月18日正式开业。酒店可俯瞰深圳全景，毗邻地王大厦、万象城、深圳交易所、深圳大剧院等地标建筑。

京基酒店作为负责深圳京基瑞吉酒店运营管理的公司，主营业务为酒店服务，所有收入均为酒店服务收入。

1.4 项目点评

深圳京基瑞吉酒店CMBS项目并非京基集团首次发行酒店资产证券化产品，2019年8月，京基集团发行了首单底层涉及大湾区酒店资产包的CMBS项目，规模32.00亿元，底层资产涉及大梅沙京基喜来登度假酒店和大梅沙京基海湾大酒店。

此次项目成功发行，将再次助力盘活京基集团市场存量商业物业资产，提高企业资金的使用效率，同时也丰富了资本市场侧的产品供给，满足投资者多元化的投资需求，在房企资产证券化领域发挥了积极的示范效应。此外，该专项计划能够在疫情期间成功发行，更加体现了国内专业投资机构对一线城市稀缺物业及酒店类资产的证券化产品投资价值的高度认可。

金融街中心CMBS项目发行

规模80亿元

2.1 主要内容

近期，金融街控股股份有限公司主导的“金融街中心资产支持专项计划”在深交所成功发行，项目规模80亿元，产品年限为18年。优先档证券评级为AAA，发行利率为2.80%，发行时为国内CMBS历史最低发行利率。

本项目底层资产为北京金融街中心物业，是一单续发CMBS，募集资金用于偿还金融街中心CMBS（一期）的行权兑付金额，以及偿还其他债务、补充流动性资金、项目投资等。该计划于去年11月11日获深交所审批通过。

2.2 项目信息

2.3 金融街中心概况

做为底层资产包的金融街中心，位于北京西二环内，金融街商务圈核心区域，为金融街控股旗下的旗舰写字楼物业、金融街商圈的的核心办公物业，大型5A智能甲级写字楼。该物业建筑含地上十八层、地下四层，总计建筑面积达约14万平米，高度78米。

金融街中心主要租户为政府机关及大型金融机构，包括中国银行间市场交易商协会、瑞信方正、瑞信银行、招商证券、第一创业、君泽君律师事务所等。

2.4 项目点评

金融街控股曾于2017年5月成功发行金融街（一期）CMBS专项计划，该项目成为2017年以来同类证券化产品中发行成本最低，并首次在同类产品中引入保险投资者---中国人寿,认购规模达55.17亿元。由其充当该项目的基石投资人，助力金融街控股首期CMBS项目成功发行。

从底层资产看，以该写字楼为基础的专项计划具有众多优势，如金融街商圈核心位置确保目标资产的保值增值，高租金带来的强大稳定的现金流回报，金融街控股知名品牌背书该计划的正常运行。这也是在当前北京写字楼市场普遍下行时，该项目能够逆势发行的主要原因。