国产REITs来了，我们能愉快地买买买吗？

➤ REITs图解（来源：同策研策中心）

举个例子，当我看中一套房，但是启动资金暂且不够，这时我便可以买入REITs基金，期间我既可以享受到租金收益，并且日后基金转让的增值收益也属于我，而且我还可以有多种投资选择，优化投资组合，降低投资风险。

总而言之，相比直接买房，REITs基金具有投资多样性、组合多元性、低风险性以及低准入性等优点。

NO.2【“国产REITs”解读】

那么本次证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》）讲了什么呢？

我们从收益、风险、投资资产要求、认购以及基金封闭期等几个与普通投资者利益切身相关的方面来进行解读。

1

收益稳定的REITs基金

大家最关心的问题——如何赚钱，REITs基金收益来自两个方面，一个是每年的基金分红，另一个是基金转手后的价差。

前面提到过，REITs基金本质收益是通过运营所拥有不动产而产生的收益，比如说园区的租金、高速公路收费等等，所以最基础的收益可以理解为“租金”回报。

在本次征求意见稿内，就规定了至少将90%以上的可供分配利润以现金的形式给予投资者，且每年最少一次。

另一个收益，则是来源于不动产自身的增值。

类似于房价上涨，所有不动产都会有价格波动，本次意见稿内要求每年对资产进行价值评估，投资者可以通过转让基金权益来实现增值收益，但转让的价格是转让方、接手方双方商议的，所以溢价或者折价都可能发生。

➤ REITs基金收益组成（来源：同策研策中心）

2

低风险的REITs基金

本次意见稿规定的基金投资范围有低风险、回报率良好的特点。

以不动产投资为例，其核心的收益主要是来自于租金，并且要求投资的基础设施，必须已经经营了3年以上，且投资回报良好，具备持续经营能力。这便意味着资产本身具备极强的盈利能力，所以投资风险相对也较低；

而投资不动产以外的其余基金资产应当投资于利率债，AAA 级信用债或货币市场工具，都属于投资风险低的投资标的。

意见稿中对基金投资资产的高要求，可以帮投资者规避掉无法稳定盈利的基础设施项目，减少投资风险。

比如根据试行办法的意见稿，对基金持有的基础设施有了明确要求：

a. 原始持有该项目的权益人，需要有完全所有权或者特许经营权；

b. 原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；

c. 经营3年以上，且已经产生了稳定的现金流，并且具备持续运营和增长的能力；

d. 现金流需要具备较高分散度，且是市场运营所得而非第三方补贴。

除此之外，项目类别也有明确的指导。

基础设施会包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，甚至数据中心也会包括在内，但将住宅和商业地产则不在其范围之内。

3

REITs基金的认购

征求意见稿刚刚发布一段时间，因此，此类基金离正式进入市场还需要一定时间。

不过根据目前征求意见稿的内容，扣除向战略投资者配售20%后，网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%，比如卖给信托公司、基金公司等，剩余份额网上发售的话，就到了拼手气拼人品的时候了。

总得来说，个人投资者可以通过下列两种方式进行认购：

1、信托公司、基金公司等；

2、网上认购。

而关于认购资金门槛，目前也暂时没有定论，不过整体资金门槛应该不会太高。

Tips:目前根据意见稿中，原始持有产业的人要持有至少20%，且5年内不能变卖。所以推测封闭期是肯定有，而且会比较长，请大家注意哦。