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来源：REITs行业研究

来源：香港商报

目前香港有11只房托基金(REITs)，对比环球其他交易所，新加坡有43只REITs、东京有62只、纽约有78只，香港REITs市场规模只属中等。

为进一步搞旺REITs市场，香港证监会最近就修订《房地产投资信托基金守则》作咨询，除建议放宽REITs的投资限制，还放宽其借贷比率上限。综合市场分析，关键还在于是否提供包括税务优惠在内的足够诱因，吸引地产商分拆REITs上市。

REITs全称房地产投资信托基金，是以信托方式组成，主要投资于房地产项目(至少占基金资产总值的75%)的集体投资计划，旨在为投资者提供来自房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店等的定期租金收入回报。香港最著名也是最大的房托基金，就是前称领汇的领展(00823)。

今年6月香港证监会发布《房地产投资信托基金守则》修订咨询文件，提出容许房托基金在符合条件情况下，投资于少数权益的物业，即REITs可以做某个物业项目的小股东，让REITs投资策略上更有弹性；同时建议把房托基金的借贷比例，由以往的45%提高至50%。

该份咨询文件中又提出，REITs投资物业发展项目时，可超越现有资产总值10%的上限的规定；并且建议将关连人士交易及须予公布的交易，与上市公司的规定大致看齐。市场人士认为，倘若香港REITs市场可以搞旺，有助香港抢占成为环球REITs交易重镇。

令REITs投资更灵活

华坊咨询评估研究部主管黄颂民认为，证监会提出的建议中，以放宽REITs投资于少数权益的物业最为突出，可令香港REITs更多样性，对投资者的吸引力也可以提升。

因为以往不少内地和香港的地产商，均对菲律宾、印度尼西亚和柬埔寨等东南亚地区物业感兴趣，但碍于现行《房托基金守则》所限，令他们不能透过旗下REITs投资该等物业。

黄颂民认为证监会对REITs 的改革建议， 有利REITs投资可以更灵活。

证监会放松REITs规管也非首次。证监会早年也放宽《房托基金守则》规定，容许REITs的持有人可从事物业发展，虽然证监会作出上述放宽，但香港一众REITs当中，除领展进军物业发展领域外，其余香港上市的REITs，仍乐于停留在「收租佬」的角色，未有转为从事房地产发展。

黄颂民认为，由于香港REITs的最大股东绝大多数是物业发展商，若要进行物业发展，皆可透过母公司进行，待项目成熟后，才将之注入旗下的REITs当中。这可解释为何除了领展之外，大多数REITs仍以收租物业为主。

当前香港市场的REITs，大多是本港地产商如长实集团(01113)、鹰君(041)及恒基地产(00012)分拆出来。

观乎一众香港大地产商，还有新鸿基地产(00016)、新世界发展(00017)、信和置业(00083)、九龙仓(00004)、恒隆(00010)及希慎(00014)等，这些本港地产巨头持有众多物业，随时可以分拆多只REITs上市，更何况众多内房股规模巨大，更有条件分拆REITs出来，但为何不见他们部署？

华坊咨询评估资深董事梁沛泓认为，香港当前欠缺吸引地产商及物业持有人分拆物业以REITs上市的诱因，缘于REITs没有税务优惠，又有派息限制之余，同时须披露大量数据。事实上，市场上不少收租股如太古地产(01972)、九仓置业(01997)、希慎兴业(00014)及恒隆地产(00101)等收租股的营运模式，已与REITs相当接近。

梁沛泓认为当前REITs 并没有税务优惠，故地产商分拆REITs 上市意欲不高。

分拆REITs诱因未够

梁沛泓称，《房托基金守则》规定，若以REITs上市，持有人须为旗下物业的营运状况作详细公告，相反若以传统公司形式上市，则毋须遵守如此严格规定，故对地产商而言，分拆项目对他们反而没有多大优势。

另外有业界人士指出，咨询文件没有为REITs提供税务优惠，这点合乎公平原则，证监会不应为了增加市场REITs规模，而牺牲公平原则。缘于一般人持有多个物业收租，也没有税务优惠，因而也不应该给予REITs特殊税务优惠。

香港REITs纷纷回归

港资地产商持有的房地产信托大多也在港交所上市，即使曾经远赴外地挂牌，最终也回归香港，例如长和系旗下、拥有多个商场物业的置富产业信托(00778)。

置富产业信托于2003年8月，在新加坡交易所(SGX)上市。当时香港证监会刚刚发布《房地产信托基金守则》，目的是与邻近市场「争一日之长短」，务求吸引香港物业持有人，分拆旗下物业以房地产信托(REIT)形式在香港上市。及后，领展(00823)及冠君产业信托(02778)先后于2005年及2006年成功上市。

另一方面，置富产业信托于新加坡交易所上市后，虽然是以港元交易及报价，但交投不算活跃，最终于2010年4月回流香港作第二上市，及至2019年更从新加坡交易所除牌，改以香港为唯一上市地。

置富2019年在新加坡除牌

分析认为，香港房地产信托基金(H-REIT)局限于香港上市，反映H-REIT仍然未获国际投资者所认知和接受。华坊咨询评估研究部主管黄颂民表示，相对于新加坡，香港投资者对香港和内地物业较为熟悉，令香港地产商分拆物业并以REIT上市时，仍以香港为上市地。

疫情后宜聚焦数据中心物流房托

虽然香港贵为国际金融中心，但有资深投资者坦言，在港上市的房地产信托基金(REIT)所持有物业的种类，较邻近市场狭窄；鉴于新冠疫情改变了宏观环境，今后即使投资房地产信托，也会舍弃香港，埋首其他地区。

时昌迷你仓创办人时景恒，近年积极研究全球各地的REIT。时景恒称，在新冠肺炎引发3月全球股灾前，他的REIT投资组合，遍布香港、新加坡、美国及加拿大；但在3月股灾过后，其REIT的投资组合已改为集中于新加坡。

时景恒称，作出上述决定，除了因为新加坡的REIT较为多元化，更因为当地监管机构近日修改法例，容许当地上市的REIT可因应新冠疫情而不派息；相反香港监管机构仍维持REIT派发收入90%的政策，反应确实较慢。

再不改革投资人用脚投票

当前，在香港上市的REIT当中，以酒店、商场及办公室为主；在新加坡和日本上市的REIT，除拥有上述物业外，还有持有物流、医疗的REIT。时景恒认为，新冠肺炎改变了工商铺的价值，势将严重影响派息，建议投资者未来应聚焦与物流、数据中心和迷你仓相关的REIT。

日本REITs更成熟 值得借鉴

近年全球各主要金融市场，纷纷藉着修改法例，吸引更多业主，分拆旗下物业以房地产信托基金(REIT)的方式上市。这不仅扩阔了金融市场的多样性，更可藉此处理不良资产，释放潜力，而日本正好是吸引REITs上市的良好例子。

日本在1980年代末，一度经历疯狂的资产泡沫。及至1990年资产泡沫爆破后，当地物业市场一沉不起。1998年，日本政府制定《关于通过特殊项目公司行特定资产流动化规定》，通过把资产证券化(Asset Securitization)处置抵押资产或担保债券，从而协助当地企业激活手上资产，为日本房地产证券化奠定了法律基础。

2000年5月，日本政府允许信托对房地产进行投资，正式引入日本版的房地产信托基金(J-REIT)。2005年至2007年间，日本REIT市场高速起飞，市场规模经历「放射式」增长。

而近年在日本首相安倍晋三大力推行「安倍经济学」的背景下，日本经济开始走出长期衰退的阴霾，带动当地REIT市场更为蓬勃。当前，在数量及市值方面，日本均跑赢新加坡和香港，成为亚洲最大的房地产信托基金市场。

来源：香港商报、瑞恩资本

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