全球地产(REITs)月度总结与展望

全球地产(REITs)8月表现继续落后于股票市场，全球REITs指数单月上涨2.6%，落后同期对应全球股票指数348bps。8月美国REITs市场表现明显落后于全球其他主要地区，单月仅微幅收涨0.1%，大幅落后同期标普500指数超过7个百分点。与美国相反，亚太地区8月表现则颇为亮眼，其中日本和澳大利亚更是分别录得了单月5.6%、7.7%的大幅上涨，香港也在经历了上月的不佳表现后录得反弹。因疫情出现反弹的欧洲地区在本月表现也较为疲弱，截至8月底，部分欧洲国家单日新增病例再次破千，法国更是以单日新增超5000例位列榜首，其次为乌克兰、英国等国家。

REITs四大主要板块在8月再次出现风格切换，除零售类REITs外其他三个板块均录得负增长，此前受疫情冲击较小、年初以来一直表现亮眼的工业类REITs单月下跌2.9%，成为表现最差的板块之一，零售、住宅、办公类REITs分别录得 3.9%、-0.4%、-2.9%。

图 13:国际REITs和股票走势

图 14:主要国家和地区REITs指数单月表现

数据来源:Bloomberg，区域指数为本币计价

8月美国REITs指数基本收平，但月内却历经波动。8月以来，随着美国2020年二季度财报季进入下半程，我们多次提示投资人重点关注的二季度盈利数据终于展现出了疫情对REITs的冲击。此前，我们已经多次提示，根据历史经验，大部分业绩较好的REITs更倾向于较早公布财报，而业绩较差的公司偏好于在财报季后半段、甚至最后一周才披露数据(个别REITs甚至会申请延期披露财报)。本次亦然，截至8月底，已经公布的所有122家REITs中，有55家(约45%)二季度盈利好于预期，20 家(约17%)与预期一致，而多达47家(约39%)REITs二季度盈利不及市场预期，该数据明显落后于历史平均水平——52%好于预期、17%与预期一致、31%不及预期。其中，大部分盈利弱于预期的REITs选择在财报季后半段才正式披露了财报数据。市场早在一季度财报季时就已经预期二季度REITs盈利结果将受到疫情的较大冲击，二季度财报季初期的优异表现虽然也曾为市场带来了一定信心，但是前后落差巨大的财报结果却再次为REITs市场带来了波动。

此前我们认为，REITs在短期内仍会处于“敏感期”，即在目前多空交织各种因素混杂的情况下，REITs股价会对利空和利好因素都做出快速的反应，从而使 REITs 二级市场在短期内继续震荡。8月的美国REITs二级市场表现即展现出了这一特征，随着盈利不及预期的REITs集中披露了二季度财报，美国REITs指数在8月中上旬连续两周录得下跌。

疫情在海外爆发以来，REITs市场表现持续不及股票市场，原因在于相较于其它资产，REITs(尤其是零售类、办公类、酒店类、餐饮娱乐类REITs等)受到疫情的冲击会更大一些，因此在股票市场触底后快速反弹的过程中，REITs并未能追上股票市场的脚步。年初至今(截至8月底)，全球股票指数和美国标普500指数均修复至正收益，部分美国股票指数更是屡创新高！然而，截至目前全球REITs和美国REITs指数仍然在年内录得负增长，表现相对较差的欧洲地区更是苦苦挣扎，美元计价的欧洲REITs指数年初至今下跌27.1%，欧元计价的欧洲REITs指数跌幅甚至超过30%。展望后市，疫情的长期存在和部分地区疫情的再次恶化、爆发等潜在风险仍然是影响REITs二级市场股价表现的主要因素之一，不过本次的疫情也让投资人看到了部分REITs板块的韧性与防御性特征。以长期视角来看，在全球利率不断下行的过程当中，REITs类资产仍然保持了近4%的年化分红率，成为了不可多得的生息类资产。

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