独家重磅丨【REITs指数】公募基础设施REITs的海外经验与中国实践

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法国REITs的创立发展及对中国的借鉴

法国于2003年通过立法正式确立REITs (Statut SIIC) 的组织形式和税收政策，是欧洲第三个引入REITs的国家，晚于荷兰(1969年) 和比利时(1995年)，与新加坡和中国香港大致同一时间段。

【REITs指数】张建邦列举了法国REITs的组织形式，经营模式及税收情况，并与美国和新加坡的REITs做了简单比较。经过比较我们发现，法国REITs最大的特点是灵活性：

对国内REITs发展的启示

（一）长期持有和开发相结合的REITs模式 

我国REITs的发展长期受制于物业投资回报率低的问题，另一方面融资成本相较海外市场又居高不下，甚至经常出现负杠杆的情况 ，这使得REITs的投资回报率存疑。

同时，我国理财产品的投资回报率又相对较高，如果REITs在投资回报率方面没有竞争力，怎么能够吸引投资者呢 ?

法国这种持有和开发相结合的模式或许可以解决这个痛点。持有物业产生租金，并通过更新物业等手段促使物业升值是REITs毋庸置疑的主要业务，此类业务风险小,负债低但同时收益率较低。

如果能允许REITs进行一定的开发类其他业务，当然此类业务比率必须受到限制，可较大幅度的提高REITs的收益，增加对投资者的回报率。

（二）税收优惠 

我国针对REITs的税收优惠因为各种原因还没有推出。像法国Exit tx这种制度，即在REITs准入时，对资产已经升值的部分按照一定优惠税率收取准入税。

公司成为REITs之后产生的所有收益和升值绝大部分会以股息的方式分配给投资者，国家直接在投资者处获得税收，这样的话并不会造成税基的流失。

在REITs制度初建的时候，如果能像法国政府一样推出针对向REITs出售资产的卖方的临时税收优惠，这将极大的鼓励业主将物业放入REITs，推动国内REITs的发展。

（三）监管

监管的根本目的是为了更好地保护投资者，说到底投资者才是推动REITs发展的动力。就海外较成熟的REITs来看，投资者主要还是大型的机构投资者。

机构投资者投资地产可选择的方式有很多，跟直接持有和通过私募基金持有相比，REITs最大的优点是流动性强，但同时机构投资者会对资产的运营失去一部分监督和控制。如果市场的监管机制不能有效的保证投资者的利益的话，会使机构投资者失去对REITs的信心。

法国颁布《REITs行业道德准则》基本上抓住了监管方面的三个重点，希望能对国内监管制度有一点借鉴作用。

（四）环保 

在目前国内REITs还没有正式推出的时候，谈论环保问题可能有些为时尚早。但是凡事预则立不预则废，在REITs初创的时候对环保问题有一个重视的态度总是好的，毕竟十年之年也没有人会预见到环保标准会变成很多行业的第一标准。

养老基金，主权基金以及保险金这类主流的长情资本，是最适合不动产类资产的长期投资者，他们对ESG都有越来越高的要求。而且减少物业的耗能和二氧化碳的排放是国际房地产业的大趋势，我国REITs应从伊始就做好这方面的准备。

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仓储物流REITs的海外经验

从目前中国公募REITs试点进程来看，仓储物流、产业园区和新基建IDC领域的资产参与积极性较高。

从项目方来看，目前多个项目正在积极争取首批试点，涉及仓储物流、产业园区、高速公路、污水处理、供电和数据中心等类型，项目资源多集中在粤港澳和长三角地区。此外，REITs储备项目还涉及港口、水务、地铁等资产。

业内人士表示，仓储物流如普洛斯、京东、苏宁易购，产业园区如张江高科、苏州工业园、顺丰控股，高速公路如越秀交通，数据中心如光环新网等，具备成为公募REITs项目试点的基础，有望成为第一批试点企业。

【REITs指数】汪文娟认为，国内以仓储物流和基建园区等领域作为试点是符合REITs发展的规律和国内经济发展阶段的。这一政策以稳健为出发点，逐步地放开公募REITs这一较复杂的组织结构和投资产品类别，从市场需求较大对经济发展举足轻重同时波动较小的行业细分开始推进，另外在政策层面起到对仓储物流和基建园区的发展扶持，可谓一举多得。

根据海外实践经验，REITs发展一个重要的发展前提就是标的物能够提供稳定可预期的现金流。只有满足这个前提条件，再配合对REITs高股息分配的要求，才有可能打造出一个收益较稳定，收益率相对丰厚对投资人和管理人具有吸引力的产品。

REITs投资虽然是另类投资的范畴，但投资者时常将它与固定收益的债券投资相比较，其主要诉求是获得较稳定的现金流收益。在国际市场中，REITs的机构投资者大部分是风险承担较低的养老基金，国家主权基金，和保险公司等。这部分的机构投资者掌握了市场上绝大多数的投资资金，如果能将他们引入到REITs的领域，将会对REITs乃至整个房地产的良性发展产生巨大的促进作用。

然而，要吸引这部分投资机构，并且控制普通个人投资者投资风险敞口，REITs必须要具有其不同于其他投资产品的特性：能产生稳定收益，风险较小，同时又能提供资本增值的可能。这一切如果没有标的资产稳定现金流做支持，是无法实现的。

仓储物流REIT基金管理人应当具备的核心能力

关于REIT基金管理人应当具备的核心能力，【REITs指数】汪文娟以物流REIT基金为代表，指出REITs的管理涉及到很多方面的考量，作为基金管理人，最好要有比较全面的知识体系和经验储备，能从较高的层面把控整体发展的方向，在面面俱到的思考前提下，选取把握关键的战略点和风控点，把握时机，选对方向，有理性思考又能做出有胆识有魄力的决定，才能带领整个团队在不动产市场这一充满不确定的市场环境中披荆斩棘，获得长期收益。

从知识储备角度来讲，一名优秀的REIT基金管理人需要拥有丰富的不动产开发，投资，和物业管理经验，能够深刻地掌握交易和投管过程中的细节步骤，理解相应的管理要点。

当然，仅仅拥有不动产知识是远远不够的，由于REITs涉及各种法律税务问题，并且有极强的资本依赖性，所以需要对相关的政策法律，税务条款，和资本市场都非常了解。

同时，由于REITs较强的金融属性，投资回报率为其终极目标，所以REITs的基金管理人也需要具备很强的金融及风控的知识和经验。由于REITs投资的是长期资产标的，所以需要管理者能从长远的角度分析思考问题，而不能为了短期收益而使REITs承担不必要的风险。

REITs的管理需要和外部各种机构建立长期合作关系，无论是在房产交易投资方面还是在资本运作金融操控方面都需要和各类投资者合作伙伴维持良好的关系。

对于公募REITs来说，投资者关系的管理尤为重要，因此一位优秀的REIT管理人员需要具有很强的沟通谈判能力，以保证REIT在整体运行中和各方机构维持良好的关系网络，为REIT的持续发展打下基础。

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新基建数据中心REITs的海外经验

【REITs指数】张一、陈卿芸指出，与传统物业类型的REITs相同，美国数据中心REITs通过租金和增值服务收入为股东提供稳定的分红收益。于此同时，其利用REIT结构的税务优势在公司层面免除联邦税（约25%左右）。

自2004年第一支数据中心REIT上市以来，目前美国共有5只数据中心REITs，市值约1100亿美金，在REITs总市值中占比超过百分之十。

其中Equinix和Digital Realty被纳为标普500指数，CyrusOne 和CoreSite被纳为标普400指数。

营收模式

数据中心REITs营收主要来源于三类：整租（Wholesale），托管（Colocation）以及联网（Interconnection）。

当单体数据中心内的用户数量和联网业务达到一定规模后，又可以被称为IXPs（Internet Exchange Points）。IXPs有非常明显的护城河效应，并在当地区域呈垄断趋势。目前大部分位于美国本土及其他一些重要城市的IXPs都被REITs持有。

投资者回报

由于移动互联网时代对大数据和云存储的需求不断提高，数据中心作为最重要的数字基础设施之一，发展十分迅速，数据中心REITs也成了近年来美国资本市场最熟追捧的板块之一。

自2015年成为NAREITs独立板块开始记录指数后，数据中心REITs的年平均回报高达15.35%。

在REITs中仅次于同样属于数字基础设施类的信号塔REITs（18.60%），以及因电子商务蓬勃发展而利好的物流地产REITs（18.59%），并且超过美国三大主要股指和NAREITs综合指数。

在2020年第一季度受疫情影响美股剧烈调整的情况下，数据中心REITs依然表现稳定， 2020年首季度回报率为8.80%。

同期内标普，纳斯达克、以及道琼斯股指回报率分别为-19.60%，-13.95%，-22.73%。数据中心也是第一季度里16个REITs板块唯一回报为正的板块，Digital Realty更是第一季度标普500表现最好的前十只股票之一，期间股票价格逆势上涨了16%。

根据Statista数据显示，2020年3月份美国家庭移动设备数据使用量相对去年同期上涨了34%。

虽然疫情期间零售，旅游，线下业务均遭受了严重的冲击，但公众对于网络的需求并未收到影响，反而由于线上会议，在线消费，网络娱乐节目需求的增加而带动了对于信息处理及存储的需求，因此支撑了数据中心REITs的股票价格。

同时，相对于美国其他资产类型的REITs，数据中心近年的表现依旧抢眼。除了2018年有一定跌幅以外，自2016起，其回报率稳居所有REITs主要板块的前两名，回报率分别为31%，28%，-14%，44%，以及2020 YTD的18%。

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新基建通信铁塔REITs的海外经验

【REITs指数】张一、麻显达研究显示，美国信号塔REITs主要有三家：American Tower (NYSE: AMT), Crown Castle (NYSE: CCI), SBA Communications (NASDAQ: SBAC) ，总市值超2,100亿美元，在美国REITs总市值中占比超20%。

其中市值最高的为American Tower，截至2019年，American Tower总资产规模为428亿美元，主要运营的资产类型为大型信号塔，American Tower共运营信号塔约18万座，遍布19个国家及地区，其中23%位于美国，42%位于亚洲，23%位于拉丁美洲，10%位于非洲，3%位于欧洲，2019年总收入75.8亿美元，55%来源于美国。

与American Tower不同的是，Crown Castle除了大型铁塔，同时还运营大量小型基站及提供光纤覆盖服务，截至2019年，Crown Castle共运营大型铁塔和小型基站4万座，同时运营8万英里光纤电缆，所有设备位于美国本土，总资产达385亿美元，2019年总收入57.6亿美元。

SBA Communications2019年总资产98亿美元，全球共运营大型信号塔4万座，50%位于美国本土，2019年总收入20.1亿美元。

美国信号塔REITs的商业模式

美国信号塔REITs的核心业务为通信站点的租赁服务，即在通信站点上向无线通讯提供商，广播和电视广播公司，无线数据提供商，政府机构，市政当局以及许多其他行业的租户出租空间，用于放置其通讯设备；同时还有光纤电缆解决方案，站点开发、维护及管理等附加业务。

一座建成运营的信号塔，REITs公司运营塔架结构（由镀锌钢制成，可容纳多个租户）及地块（自持或根据长期租赁经营），租户运营天线设备、同轴电缆及用于操作和维护设备的基站间。

需要注意的是，信号塔REITs仅为用户提供信号塔主体结构，以及下方土地使用权，通讯设备以及下方的设备间由租户提供。