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来源：REITs行业研究

摘要：对于资产规模、物业定位及客群方面的选择，招商房托明显还有许多可以改进的地方。

招商局商业房托发布的2020年中期报告显示，上半年收益总额约为1.78亿元，较2019年同期减少0.13亿元；租金收入约1.51亿元，较2019年同期减少0.09亿元。

总体来看，受新冠疫情影响，上半年中国内地商业物业普遍受挫，疫情期间招商房托对租户进行了约0.15亿元的租金减免，这也是租金较上年减少的主要原因。除去租金减免外，招商房托租金收入与去年基本持平。

招商房托旗下物业类型比较单一，为4个写字楼和一个商业综合体，均分布在深圳蛇口区域，平均出租率达到83%。

虽然写字楼因为长期租约属于抗风险物业，但受到疫情影响最严重的数码大厦出租率不到70%，而距其不到500米且同属招商房托的一栋写字楼，出租率维持在97.1%。两栋写字楼平均租金相差不大，出租率却天南地北。

原因之一，数码大厦与优客工场及创富港均有合作，含有不少联合办公空间，从而使得疫情期间的出租率无法得到保障。

原因之二，该物业内含较多中大面积单元，对于租客来说租金压力明显较高，需要协调减免租金或退租的可能性更大。

总体来说，招商房托虽然业态较为单一，但由于选择了面对市场变动防御力较好的写字楼，整体表现尚可。

但对于资产规模、物业定位及客群方面的选择，招商房托明显还有许多可以改进的地方。

办公物业表现平稳，租金回报有待改善

对比同类型REITs，或许可以更清晰地了解招商房托目前的发展情况，以及不同的物业业态偏好带来的影响。

以汇贤产业信托为例，其更专注于酒店业态，物业比较单一，共有2个综合体和3个酒店，分别位于北京、重庆、成都、沈阳。

据汇贤产业信托中绩报显示，上半年物业收入净额为7.51亿元，按年下跌27.9%，可分派金额1.4亿元，较去年同期减少80.7%，其中酒店物业收益总额0.63亿元，仅为去年同期的三成。

酒店作为消费日结物业，且竞品繁多，客流量极易受到影响，是面对市场变化防御力较差的业态类型。

大量持有酒店物业让汇贤的经营风险大幅提高，而综合体在面对人流管制时又不能发挥对冲风险的作用，导致上半年收入下跌的同时还必须保存大量可分派现金来度过难关。

越秀房托在业态的选择上明显均衡一些，疫情期间抗风险能力也更强。目前，越秀房托旗下共有3个写字楼、3个综合体及2个零售物业，写字楼业态占总面积的55%，且均位于一二线核心城市的CBD位置，区位竞争力较强。

数据来源：企业中报，观点指数整理

越秀房托多个写字楼均建成已久，客户群稳定，平均出租率达到92%，而且是上半年收益唯一实现正增长的业态，证明客户多为能对抗行业风险的优质客户。

数据来源：企业中报，观点指数整理

回归到招商房托，从租赁面积占比看，五个物业中科学与信息技术类占比最多，达到20.4%，其余大部分类型占比均不到5%，租客类型较单一。

从租金收入占比看，科学与信息技术类租金收入占比仅为19.1%，而面积占比10.6%的房地产租金收入占比达到16.5%。

由此可见，招商房托的主流客户类群租金贡献并没有达到平均水平，这对招商房托的收益造成了一定影响。

物业资产增厚及选择

如上文提及，招商房托旗下的数码大厦为甲级写字楼，于2009年建成，平均租金约为106.8元/平方米/月；而距离数码大厦仅500米的科技大厦为乙级写字楼，建成于2011年，平均租金约为95.5元/平方米/月。

相较来看，两栋写字楼租金相差并不大，且数码大厦相关配套品质明显高于科技大厦，但联合办公空置、大面积单元居多和初创团队租户租金贡献有限的综合影响，让数码大厦表现差强人意。

旗下两座相邻大厦明显差异表现，也让招商房托警惕。

针对这一情况，招商房托利用市场时间窗口对空置单元进行改造升级，将中大面积拆分成小面积单位以适应市场需求，并调整租客类型以提升租金。同时，加强物业的推广及蓄客工作，争取改造完成后快速去化。

疫情期间，由于大量新增写字楼进入市场导致深圳空置率高企，招商房托不可避免受到外部影响。如今疫情影响逐渐褪去，招商房托希望抓住空置的机会针对物业痛点进行改造升级，相信升级完成后出租率将回归正常水平。

值得注意的是，招商房托提出，下半年会更积极寻找物业，主要聚焦在招商蛇口、招商局集团内部项目及有潜力的二线城市第三方项目，做好准备增厚资产、平衡物业业态占比。

招商蛇口重点布局粤港澳、长江角、京津冀经济圈，截止到2019年旗下拥有319个写字楼、108个园区、76个商业中心，涵盖写字楼、酒店、公寓、商铺及商业中心等多种业态。

招商蛇口重点发展区域深圳前海、蛇口太子湾分别拥有计容建面455.84万平米、170万平米的项目储备，以地铁上盖的太子商业广场为例，都是极具潜力的项目。

即使参考越秀房托物业的核心区位选择，以及招商房托平衡业态占比的需求，招商房托的物业选择范围仍旧非常广泛。

至于招商房托提到的二线城市第三方项目，据中国国土勘测规划院发布的《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，全国105个主要监测城市中，相比其他类型用地商服用地的地价增速恢复明显不足，环比增速-0.26%，连续四个季度放缓。

其中，唯有二线城市第二季度商服用地环比增速实现了正增长，一、三线城市商服用地环比增速均为负值。

数据来源：中国国土勘测规划院，观点指数整理

从开发商拿地取向来看，不同能级城市明显分化，现在更多商服用地成交集中于二线城市；而三线城市拿地持续低迷，未来投资价值非常有限。

一线城市的商业地产基本早已全部开发经营，难有新的投资机会出现。二线城市作为全国消费主力，部分城市消费水准已接近发达国家水平，对商业配套的要求也在提高，商业地产还有很大的上涨空间。

因此，未来招商房托对于二线城市的选择，也意味着对于变现城市潜力的青睐，当然亦有风险伴随。

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