快报丨公募REITs部分完成答辩机构已向证监会、交易所提交初稿

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来源：REITs行业研究

根据新京报贝壳财经消息，此前，有消息称首批公募REITs已经答辩结束，关于最新进展，多位基金公司内部人士对新京报贝壳财经记者表示，已完成答辩的机构正在积极准备证监会、交易所的申报材料，有的已经提交初稿做预审核；未参加答辩的机构尚在等待答辩机会。

基金公司根据发改委在答辩过程中关心的问题回来做了总结，根据目前发改委的审核标准去寻找新的标的资产，为第二批项目试点做准备。

同时，有业内人士反馈，近期，基金公司开始着手准备公募REITs的机构路演工作，多位基金公司内部人士表示，路演工作应该并未展开。

延伸阅读：11月下旬，首批公募REITs项目答辩已经完成 现金流稳定性是关注焦点

根据中证报消息，11月26日，中证报记者从机构人士处获悉，日前，首批公募REITs项目答辩已经完成，共有少于30个项目参与答辩，目前各家机构在等待通知阶段。

有机构人士透露，在答辩中，项目产生现金流的稳定性是评委关注的焦点之一。另有机构人士介绍，后续管理人可能还需要走“产品”层面的流程。

延伸阅读：公募REITs又迎关键一步！多家基金公司赴发改委答辩

11月15日，根据中国基金报消息，备受市场期待的公募REITs产品又迎来新进展。

据了解，11月上旬，多家拟上报公募REITs项目的基金公司上周已赴发改委进行答辩，这意味着距离公募REITs产品正式出炉，又近了一步。

据悉，目前各大基金公司都在积极寻找优质项目，筹备公募REITs业务，纷纷期待打响公募REITs第一枪。

多家基金公司赴发改委答辩

4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；8月6日，证监会对外发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，基础设施公募REITs试点工作正式落地。

最近半年，业内各界积极行动，如今，公募REITs试点正式进入答辩阶段。

一位基金公司人士介绍，基金公司在向证监会正式上报基础设施REITs基金之前，需完成如下流程：首先，基础设施REITs项目须经国家发改委审批通过。其次，须等待基础设施REITs配套法规全部正式颁布。最后，拟任基金经理须参加基金业协会组织的基础设施REITs基金经理专项考试。

一位基金公司REITs业务负责人也表示，根据目前各部门出具的相关政策指引，基金公司还需要做好以下几个方面的准备工作：一是，目前相关引导文件只是征求意见稿，待正式文件公布之后，基金公司需要按照法规要求，对涉及投资及运营基础设施REITs的内部制度加以完善；二是，根据拟投资项目进展，对涉及不同行业的项目，在市场上持续地发掘真正具有该类项目运营管理经验的人才，完善基础设施资产未来的运营管理；三是，由于基础设施REITs产品本质上更像是一个基础设施资产IPO，在产品成立阶段与传统的公募基金还是存在一定的差异，包括产品交易结构的设计、基础设施运营管理的形式、发行时的询价定价、产品的估值计量、银行等投资人对这类产品的风险资本占用等，均处于反复讨论和设计落地阶段，目前还需要要与各方机构充分沟通，促进更多细节指导落地。

积极寻找REITs项目

自公募REITs业务指引发布以来，市场各方对这一业务积极性颇高，不少公司对外公布拟申报的公募REITs项目。

11月11日，光环新网就发布公告称，拟开展基础设施公募REITs的申报发行工作。而此前，协鑫能源、东湖高新、渤海股份、首创股份、苏州工业园区、上海临港经济发展有限公司、安顺市供水总公司、中关村发展集团、海南海控能源、深圳市地铁集团有限公司等都在进行REITs筹备工作，相关储备项目涵盖公路、仓储物流、市政设施、产业园区、数据中心，区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域。

基金公司也在积极寻找项目。博时基金就表示，自基础设施REITs试点开展以来，博时基金保持高度重视，与发改委、证监会、交易所、基金业协会等监管机构保持顺畅沟通。同时，与律所、会计师事务所、评估公司等外部机构保持密切联络，与原始权益人保持深入交流。在产品方案、交易结构、制度建设、运营管理、询价发行、估值核算等方面已经形成了较为成熟的解决方案，为基础设施REITs基金的顺利推出做好了充分准备。

“基础设施REITs项目的遴选应当关注项目本身所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规问题等方面，同时综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理人等参与方的资质和背景。”上述博时基金人士表示。

而创金合信基金REITs基金管理部负责人表示，目前创金合信在项目储备上表现出多区域多行业的特征，项目类别包括城镇供水、水力发电、高速公路、危废处理等。主要关注的要素是“现金流的真实性、稳定性和分散度，以及未来的增长空间是否合理；目前企业的运营成本是否合理，未来在产品存续期内降本增效的空间；项目的估值和交易对价是否公允合理；未来预期测算的假设条件是否有真实的依据和来源等”。

中金基金也表示，中金在项目筛选中，积极寻找符合试点要求的基础设施项目，在资产合规性、现金流稳定性方面严把准入关。除资产质量本身之外，探索公募REITs健全有效的治理结构，更好发挥外部管理机构的专业能力与优势，以及参与各方权责利归位，切实做好投资人利益保护，都是在公募REITs项目推进过程中的核心关注点。

不仅如此，各大基金公司也在尽力搭建公募REITs的团队。如中金基金目前已有约10人的团队，并仍在持续招揽富有经验的基础设施投资及运营人才。目前创金合信基金也成立“REITs基金管理部”，部门成员5名，其中4名成员具备5年以上基础设施投资、运营经验。

起步阶段尚存不少难点

尽管对REITs业务及市场空间充满信心，但“万事开头难”，也有一些公司认为起步阶段存在一些难点。

博时基金就认为，基础设施REITs在中国刚刚起步，各市场主体都在积极研究、不断探索，一起推动整个行业稳步发展。目前来看，起步阶段主要的难点在于资产出表涉及到的项目公司分立流程较为复杂、资产定价方面发行人和投资人需要磨合，但总体上难点都能得到解决。

创金合信基金REITs基金管理部负责人也认为，基础设施REITs产品不仅市场空间巨大，还能帮助地方政府降低杠杆、募集新的资金加快后续基础设施建设、引导金融服务从间接融资向直接融资转换、存续的基础设施资产价值的锚定和重估。

“目前存在的难点在于：一是需要出台与完善进一步配套政策和制度。包括税收优惠政策，涉及特许经营权的调价机制市场化，现行业务指引的正式稿等；第二是培育投资机构和市场专业机构，要高度重视中国资本市场的投资者教育工作，主要是个人投资者的产品普及和教育工作。”上述负责人表示，第三，要加强基础设施REITs的发展，律师、会计师、审计师、资产评估师等专业型人才的队伍建设工作不可或缺。

此外，上述创金合信基金REITs基金管理部负责人还表示，基金管理人要真正股权思维的投资运营基础设施项目公司，由于基础设施项目类别较多，不同类型的项目公司在投资运营过程中，涉及的专业类别完全不同，通过寻找专业的人才，搭建体系化的人才梯队，基金管理人要尽快培养自己股权投资运营管理的能力。

中金基金也表示，公募REITs的推出具有里程碑式的意义，是推动中国经济从规模化发展向高质量发展转型的重要金融工具，是充分利用资本市场服务实体经济的必要创新。随着公募REITs进入申报冲刺阶段，以及操作层面的配套政策在未来一段时间逐步落地，相信目前产品结构、运营管理中的问题逐渐得到解决。下一步，关注做好投资者教育及询价发行工作，持续完善产品存续期间运管职责的履行及治理安排。希望未来能和行业一道成长，推动中国基础设施REITs进入“经营活力提升，资产质量改善，估值良性反馈”的正向循环发展。

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