前瞻2021·乐加栋：房地产行业绝对价值处于历史最佳 | 全景•卓识

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编者按：

又到岁末年初总结展望时。

2020 持续整年的新冠疫情令全球经济蒙阴，但率先控制疫情，稳健复工复产的中国成为全球资本趋之若鹜的避风港。尽管上证指数表现波澜不惊，但围绕医药、科技、消费三大主线展开的个股行情，却频频出现涨势堪称波澜壮阔的大牛股。基金爆棚热销，也反映出刚刚而立之年的中国资本市场投资者结构正在从“散户化”向“机构化”发生转变。

在送走这个令所有人记忆深刻的年份，迎来2021年之际，全景·卓识与新财富最佳分析师联合推出《前瞻2021》特别策划，希望从与宏观专家、私募大咖以及中国最顶尖证券分析师群体的深度交流中，尝试勾勒出十四五开局之年中国产业发展的主要脉络，寻找在未来注册制全面推行的情况下，中国资本市场较具确定性的投资机会。

近日，中国银保监会党委书记、主席郭树清发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

在经历高周转、大规模的发展模式之后，房地产高歌猛进的时代已经过去，何以行稳，何以致远，成为每家房企需要直面的挑战。

房住不炒的政策主线下，去年8月，监管部门出台“三道红线”房企融资新规，从净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比三大指标设定标准，备受业界关注。

近日，全景·卓识与2020年新财富最佳分析师房地产行业第一名、广发证券房地产行业首席分析师乐加栋，就2021年房地产行业的逻辑主线、风险因素、供给侧改革情况等，进行了面对面交流。

乐加栋指出，经过去年持续调整，目前房地产行业从绝对价值的性价比来看，已处于历史的最佳时期。行业大的指导思想仍然是平稳发展，但在新的金融监管背景下，可能会出现企业差异化发展，出现供给侧改革。

人物介绍：乐加栋

2020年新财富最佳分析师房地产行业第一名、广发证券房地产行业首席分析师

全景·卓识 X 广发证券 乐加栋

竞争差异化 房地产龙头将强者恒强

全景·卓识：用一个关键词来谈谈您对2021年地产板块的一个判断？

乐加栋：从关键词的角度来讲，应该是房地产行业的供给侧改革，特别是现在在新的融资监管环境下，我们觉得这个行业会出现强者恒强，我们大的一个指导思想还是希望行业平稳健康发展。那么在平稳健康发展的背景下，在新的金融监管的背景下，有可能会出现企业的一个差异化的发展，这就有可能出现供给侧改革，会出现强者恒强的一个情况。

全景·卓识：2021年地产板块有哪些投资机遇？

乐加栋：其实我刚才讲关键词的时候，已经涉及到了一点，就是供给侧改革。那么从整个行业角度来讲，我想先讲大的一个环境。其实从2020年整体来看的话，特别是人民币汇率其实升值得很多，现在应该在6.5左右了。这个体现了什么？体现了多数的投资者对中国经济发展的一个信心。我觉得中国经济体现在各行各业，也不只是房地产行业。

那么我们从资本市场去看到的现象是什么？各行各业很多龙头公司，其实估值都在往上走，而且在冲破估值的一个历史的上限，我觉得这是一个结果，这个结果表明的是，无论是国内还是国际的投资者，都在看好中国经济的发展，都在看好中国在疫情表现出来的一个经济的韧性，那么会对中国经济会更有信心。

那么房地产同样会受益其中。从现在来看，我们要首先去判断什么？就是地产总体估值的背景。现在从龙头公司的估值来看，2021年很多PE都在6倍左右，然后分红也很高，分红利润在35%左右，分红收益率都已经达到了5、6个点。当然香港的内房股可能还会更高一些，应该在6-7之间的一个分红收益率。

房地产板块从绝对价值的性价比来看，它处于一个历史的最佳时期，所以我首先要说的是，我们整体的一个估值的性价比这个时候是很高的。

第二个从行业的发展来看，我们行业其实从过去几年来看的话，其实都是相对平稳一点。我们过去几年的一个销售金额的复合增速应该是在个位数，在这个背景下，我刚才讲在新的融资监管的背景下，在一个平稳的行业里面，它会出现一个供给侧改革，也就是说从融资的资金、资源的分配上，可能跟以往会发生很大的变化。

比如，原来我们看到有些企业负债率已经很高了，它还在融资借钱，但是负债率很低的公司，反而融资比较少，可能在新的监管环境下以后是什么？以后真的是原始资本积累比较厚的公司，它反而会获得更多的金融资源。行业总体平稳，有的公司会获得更多金融资源，有的公司可能会获得更少金融资源。

地产是资金密集型行业，所以它必然会导致什么？获得更多金融资源的公司，它未来的这种销售规模增速有可能会更快。那么表现出来的结果就是最终的这种集中度提升得会更快。

所以我觉得在这个背景下，企业的差异化是我们的关注重点，也就是说供给侧改革下面的一个机会，其实就在于企业的差异化，企业竞争格局的变化，会变成强者恒强，那么这样的话就是说我们会去找相对优质的（公司）。无论是三张报表比较优质的，还是体现在管理方面比较优质的公司，我觉得从2021年的角度来讲，甚至更长的一点时间来看，它有可能会跑出相对于板块的超额收益，这是我们2021年重点关注的机会。

“房住不炒、因城施策”是未来几年总体大基调

全景·卓识：如何研判未来调控方面的政策趋势？

乐加栋：从政策角度来讲已经很清晰了，这种长效机制其实已经在实施了。我觉得十四五规划也给我们指了比较明确的政策方向，就是房住不炒因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，我觉得是未来几年的一个大的基调。从16年以来，我觉得总体的基调是没有变过的，包括今年疫情期间，其实我们也没有发生一些动摇。

所以我觉得从房地产占用过多的金融资源，过多的经济资源的角度来讲，我觉得这个比重可能会下降。未来几年房住不炒、因城施策这是总体的大基调。但是要保障行业的平稳健康发展，我觉得我们未来几年可能都会时时刻刻听到这样的声音。

那么从平稳健康的角度来讲，我的认知是房地产这个行业，我觉得从对经济的作用来讲，毋庸置疑，包括房地产土地出让金也是非常大的，对于地方财政也有一个非常大的作用。

那么在我们经济保持合理增速的背景下，房地产能够相对稳定绝对值，比如说我们过去战略金融资源可能在30%多，未来可能能够降到20%-25%这样子，现在可能占27%、28%这样子。

但占比下降不代表绝对值的下降，我觉得绝对值会相对比较平稳，这是我认为的一个政策目标，就是绝对值的一个平稳，但是相对占比的一个下降，我觉得是未来政策的一个方向。大家对这一块也不用太过于担心，所以我认为是一个平稳的背景，这个无论是对我们整体的经济发展，大的宏观角度来讲，还是对微观的角度来讲，可能都是一个最好的选择。

物流地产目前来看是门不错的生意

全景·卓识：目前一些地产公司会不会面临转型的问题？可以往哪些方向去转？

乐加栋：首先谈转型，我认为真的要去转型还是比较困难的，所有的人都有路径依赖，所有的企业家也都有路径依赖，你做地产让你再去做其他，可能还真是有点难度。

但如果我们划出一些转型的方向，比如说房地产，从产业链角度来讲，或者说从我们所涉及的能力范围之内来看，有可能像商业运营，比如华润自己做开发之外也做万象城，龙湖做开发商还做天街，包括以前的万达，我觉得有可能在资产经营方面，特别是物业的资产经营方面，有可能会去做一些转型，这是一个。

第二个可能在工业地产方面，比如物流地产方面，从目前来看也是个不错的生意，这个也有可能去做一些铺垫转型，还有一个工业园区，跟产业、跟科技相结合，通过这种方式可能去做一些产业园区，像这种我觉得是有可能的。

但总体来讲，这些体验跟住宅比起来，可能还是相对偏小。所以从我们角度来讲，真正的转型，特别是对大体量公司而言，转型还是有难度的。