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来源：REITs行业研究

文 | 柴佳音

来源 | 东四十条资本

PE巨头黑石又在中国拿地了。

2021年1月20日，黑石宣布旗下黑石房地产机会型基金已经完成此前宣布的多数股权交易，以11亿美元（约合人民币71亿元）从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

据了解，该黑石基金将持有该物流园区70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。

根据黑石最新一期财报（2020年Q3），其可分配收益（Distributable Earnings）中近50%来自地产投资，而中国，则是这一投资巨鳄发力的关键所在。

近期，黑石在中国地产投资市场频繁出手，甚是高调。2020年10月，黑石以12亿人民币总价收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目；2020年11月，黑石又开启了富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目的收购。

如今，这一重磅交易正式宣布落定，黑石对于重仓中国地产的策略，愈加鲜明。

黑石下注中国地产：已覆盖23个城市，首要瞄准大湾区

此次黑石对于粤港澳大湾区内最大城市物流园区的收购案，开始于3个月前。

2020年11月，黑石介绍称，该次收购的物流园区距离广州白云国际机场15公里，为第三方物流（顺丰速运、圆通速递）、电子商务（天猫、京东）、医药企业（国药集团、华润医药）、电信（中国移动、中国电信）等顶尖行业企业提供仓储租赁服务。

“物流业始终是黑石坚定看好的全球投资主题之一。黑石看到电子商务的蓬勃发展推动了物流业的持续发展势头。” 黑石房地产董事总经理韦增鹏表示，收购位于一级集散中心且拥有高租赁需求的优质物流项目是黑石一以贯之的战略，而此次收购正是该战略的延续。该投资也是对黑石现有物流投资组合在地域上的补充。

收购完成后，黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖国内23个城市。

对于选择粤港澳大湾区的理由，黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示，粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心，也是中国最大的物流市场之一。

未来，“凭借黑石的投资规模、物流行业专识及本土专职团队的支持，我们有能力推进园区的未来发展计划，包括建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，以满足不断增长的需求。”陈宇提到。

疫情下，黑石在中国所投资的物流园区的表现依旧较为乐观，陈宇表示，这是由于疫情对电商，尤其是生鲜电商的需求起到了刺激作用。

据了解，目前在粤港澳大湾区，黑石有5个园区正在运营中，其中2个园区在东莞、3个园区在佛山，园区的平均出租率达到98%。

近一半收入来自地产，手握1.1万亿的黑石青睐两类中国资产

在地产领域，黑石一直是不容忽视的资本操盘者。

自2010年以来，黑石集团通过200多笔交易，收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。2019年，黑石集团宣布收购普洛斯（GLP）的美国物流资产，成为全球有史以来规模最大的私人房地产交易。

根据黑石2020年Q3财报中披露的数据显示，黑石房地产在全球范围内运营并管理的投资资本约为1740亿美元（约合人民币1.1万亿），仅次于黑石PE业务的管理规模。

截图来源：黑石财报截图来源：黑石财报

同时，黑石房地产业务的营收能力强劲。2020年Q3，其可分配收益中近50%来自地产投资。

截图来源：黑石财报

2010年，黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务，正式进军亚洲。

10年以来，黑石在亚洲以低于重置成本的价格收购成熟的、能够产生稳定现金流的物业，通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产自身的结构、硬性和经营等问题，而后将这些资产出售给长期投资人。

截至目前，黑石已有一只专注于亚洲地产投资的基金（BREP Asia I），该基金在2020年Q3的业绩收入（Performance Revenue）为1.02亿美元（约合人民币6.5亿元）。

截图来源：黑石财报截图来源：黑石财报

作为独立的房地产基金，黑石房地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，修复完成就会寻求快速退出。

为了能迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后再以收购方式助其迅速提高市场份额。

在此过程中，黑石基金将其新收购的成熟物业资产整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITs等长期投资人。

“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾表示。

苏世民透露称，未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。与此同时，中国的酒店业也会慢慢起步。

叱咤以高风险著称的资本市场30年有余，黑石的风格并不激进。苏世民曾反复强调自己投资的第一准则是“不要赔钱”，“聪明的投资者，是在市场形势发生逆转时，凭借严格的自我约束和健全的风险评估，依然可以获得回报。”

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