亚洲最大数据中心REITs是怎样炼成的?

来源：REITs行业研究

来源丨中国房地产金融

吉宝企业集团（Keppel Corp），是新加坡大型的跨国公司之一，业务包括岸外与海事、房地产、基础设施、投资四大板块，其中基础设施中的数据中心业务，得益于吉宝企业集团的提前布局与“新经济”对数据业务需求的增长，成为吉宝企业集团基础设施业务中的明星。

2014 年12 月，吉宝数据中心业务通过吉宝DC REIT 上市，成为亚洲首只纯数据中心REITs，也创造了新加坡交易所当年上市房地产信托投资基金最大规模的IPO 纪录，募资5.129 亿美元，获得9.6 倍超额认购。

吉宝DC REIT 作为全球6 只纯数据中心REITs 之一（美国拥有5 只上市REITs）。从2014 年上市之初拥有的8处资产到2020 年的18 处资产，管理横跨欧洲、亚洲、澳洲等大区，吉宝数据中心业务如何成长起来？吉宝企业集团内的各板块是如何协同的？亚洲最大的数据中心REIT 究竟是如何炼成的？

成长简史

吉宝数据中心业务发轫于KeppelDC SGP1 这座6 层主机房与5 层附属的大楼，2001 年建立成为数据中心，是吉宝数据中心业务的首个项目，也是东南亚数据中心枢纽。此后2010 年投建了Keppel DC SGP2 数据中心，收购了澳大利亚悉尼Gore Hill数据中心。

2009 年，吉宝企业集团子公司吉宝讯通（Keppel T&T）和AEPim（总部位于新加坡的房地产投资管理公司）成立的Securus Partners 基金，为实现数据中心资产的多元化奠定了基础。

Securus Partners 基金2010 年募资完毕，2011 至2013 年先后收购了澳大利亚布里斯班iSeek 数据中心、英国伦敦GV7 数据中心、马来西亚Basis Bay 数据中心、爱尔兰都柏林Citadel100 数据中心、荷兰阿姆斯特丹AlmereData Center，完成了上市前资产的准备。

2014 年12月12日，吉宝将上述8 处数据中心资产注入新平台吉宝DCREIT，在新加坡交易所通过REITs上市，成为亚洲首个纯数据中心REITs。

这次上市获得市场极大关注，是新加坡交易所REITs 市场里程碑式的一次IPO，是继美国之后全球第二个交易所发行纯数据中心REITs。吉宝DCREIT不但丰富了新加坡交易所REITs 的资产类别，为投资者提供了独特的投资机会，也给吉宝企业集团数据中心业务发展注入增长动力。

吉宝DC REIT 自2014 年上市以来，资产物业组合不断扩大，投资区域也随之扩展至欧洲及亚太地区的更多国家。根据吉宝DC REIT 披露的数据显示，截至2020 年6 月30 日，吉宝DCREIT 共包含19 个物业，其中18 个为成熟运营项目，1 个为开发中项目并计划于2021 年上半年建成入市。物业资产遍及欧洲和亚太地区的8个国家，其中亚太地区占比69.5%，欧洲占比30.5%。全部物业可租赁面积约195 万平方英尺，资产管理规模约为28 亿美元。

从吉宝DC REIT 数据中心客户来看，互联网企业占据近半的份额，其次是电信、IT 服务公司和金融服务企业，共拥有80 个客户。世联评估价值研究院分析认为，相较于2014 年IPO时租户数量上涨90.5%，租户对物业的认可表明吉宝DC REIT 多年来物业运营的成功。

这些租户稳定性强、需求更大，让出租率保持在最佳状态。截至2019年12 月31 日的数据显示， 吉宝DCREIT 数据中心出租率维持在94.5% 的水平，其中12 处数据中心处于满租状态。其中澳大利亚、英国、意大利、德国的数据中心展现出良好的运营状态，自2017 年以来出租率均为100%，而同期马来西亚的数据中心出租率只有60%~65%。在管的数据中心加权平均租赁到期时间为8.6 年，为投资人提供了良好、稳定、持续的收入。

从投资回报角度来看，吉宝DCREIT 回报水平一直处于新加坡REITs 市场高位。每基金单位分配额2015 年以来持续增长，从6.51 美分增长到2019年的7.71 美分，股价上涨了2 倍。世联评估价值研究院分析认为，每基金单位分派额和每基金单位资产净值均呈现逐年递增的态势，展现出良好的增长势头，为投资者带来持续稳定增长的收益。

吉宝企业下属公司的协同优势

吉宝DC REIT 的快速成长，缘自吉宝企业集团内部数据中心开发运营平台——吉宝数据中心控股、投资管理平台——吉宝资本（Keppel Capital）的协同，三足鼎立支撑了吉宝数据中心业务大放异彩。

从吉宝DC REIT 的架构来看，吉宝讯通是吉宝DC REIT 的发起人，并享有信托基金的优先购买权；吉宝DCREIT 由基金管理人——吉宝DC REIT 管理有限公司管理。在股权层面，吉宝资本和吉宝讯通各享吉宝DC REIT 管理有限公司50% 的股权。

吉宝讯通与吉宝置业（70-30）合资成立了吉宝数据中心控股（Keppel Data Centres）， 是吉宝企业集团真正的数据中心业务的开发管理公司，是整个资产的建设与管理方，为吉宝DC REIT 租户提供从硬件到数据中心的解决方案和业务应急服务，能够提供全面的数据中心建设、开发与管理服务。同时也是注入REITs 之前资产收购方，与吉宝资本联合获取项目并开发建设。

吉宝资本作为吉宝企业的投资管理平台，管理资产规模超过330 亿新元（约合人民币1650 亿元），业务围绕吉宝企业集团主营业务，其中数据中心资产主要通过首峰数据中心基金(The Alpha Data Centre Fund) 完成收购，并通过出售给吉宝DC REIT 完成退出。

首峰数据中心基金，2016年由吉宝资本旗下首峰基金发起设立，初期设立基金规模5亿美元，投资者来自加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)、首峰基金与吉宝数据中心控股等机构，当年第一笔收购是德国法兰克福靠近机场附近的Kelsterbach 数据中心，2019 年注入吉宝DC REIT。

吉宝数据中心除了在香港有布局之外，2020年7月首次进入广东，首峰数据中心基金与碧桂园签订协议，投资15亿元建设惠州潼湖数据中心项目，该项目建筑面积4.5万平方米，建成后可提供逾6000个高密度机柜，项目预计于2021年起逐步交付投入使用。

吉宝企业中国首席代表兼吉宝资本（中国）总裁吴来顺2020 年初接受专访时说，吉宝资本所投的项目，大多聚焦吉宝企业集团内部兄妹公司业务，因此发挥好集团内部的协同优势，一方面利用了兄妹公司的业务擅长的能力，另一方面将所投项目的风险降到最低。通过吉宝资本的投资管理平台，利用私募股权基金更能发挥灵活的募资与投资优势，继而从资产端提供更多的优质资产。

从投资闭环来看，吉宝DC REIT是数据中心资产的上市平台和资产管理平台，成熟的数据中心资产注入REIT 平台，吉宝资本首峰数据中心基金完成投资退出，有利于获得更多资金收购更多的项目，实现数据中心资产滚动投资。吉宝DC REIT 在2019 年报中披露其投资管理策略：集中投资、主动资产管理、谨慎资本管理。

集中投资策略，强调优化投资组合、提高核心区域竞争力及驱动长期可持续发展为出发点，寻求战略增长机会；建立区域多元化物业组合，分散租约到期情况，增强收入稳定性；保持服务器托管、定制化租赁和毛坯租赁服务内容最佳配比，满足不同客户需求。

主动资产管理策略，是指优化租户组合，提升物业收益；控制物业管理费用，提高运营效率；提供优质产品与服务，满足全球化客户需求；定期评估物业组合，明确物业优化机会。

谨慎资本管理策略，是指收购中以最佳的债务占比，优化收益水平并保持财务灵活性；采用合理对冲策略，获得最高的风险调整报酬率，增强投资人收益稳定性；分散资金来源和债务到期情况，降低集中性风险；获取有利的信贷方案及条款满足运营资金需求；密切监控风险，有效保证应对多变的市场情况。

因此，从整个吉宝数据中心投资管理、建设开发、设施管理、租户服务、资产管理等完整链条来看，吉宝企业集团下属的吉宝资本、吉宝数据中心控股、吉宝DC REIT 发挥了各自的优势与管理能力，也奠定了亚洲最大数据中心REITs 的行业地位。

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