买基OR买房，我该怎么选？

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来源：富荣基金

对于普通人来说，跑赢通胀的最好方式是什么？在过去十几年中，买房毫无悬念地成为了中国家庭的首选。随着基金销售的火爆异常、基民普遍赚钱的现象，也让越来越多的人看到了基金投资的价值。2021年，面对着震荡反复的市场行情，买房or买基，到底怎么选？

在上周的直播中，我们就邀请到了富荣基金研究员韩煦和大家聊一聊这个话题，快跟着小编一起回顾一下吧~

嘉|宾|介|绍

韩煦

伦敦大学理学硕士，现任富荣基金研究部研究员，专注于金融、地产板块，具有较扎实的行业研究能力。

Q：过去一年多，新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，全球楼市却异常坚挺。据央视财经报道2020年全球房价平均上涨5.6%。进入2021年，房价上涨的热潮继续在更多国家和地区蔓延。为什么全球房价上涨会这么迅猛呢？

A：去年受新冠疫情影响，各国央行执行极度宽松的货币政策。2020年3月15日，美联储将联邦基金利率目标区间下调1个百分点至0%至0.25%之间，并启动总额达7000亿美元的量化宽松（QE）计划，随后取消QE额度，按照实际需要购买资产，开启无限量QE。截至2020年12月，美联储资产负债表规模为7.41万亿美元，而2020年2月份还是4.2万亿美元。换句话说就是美联储2020年增发货币量比过往美国所有年份增发货币量还要高出一倍。与此同时，欧洲、英国、澳大利亚等全球主要经济体央行纷纷推出各自的宽松措施。全球已进入“低利率时代”，超过60%的经济体利率不到1%。

从供需关系来看，货币的大量超发直接带来货币贬值，推高各类资产价格上涨。一般而言，资金的流向（也可以叫蓄水池）有以下几个场所，股票市场、大宗市场、房地产市场、以及外汇市场。反观2020年的股票市场，已经明显体现出货币超发所带来的上涨，大宗市场目前也已经经历了两轮大幅上涨，地产市场从目前的角度来看才刚刚起步。

Q：我国楼市目前是什么情况？

A：目前，我国楼市逐步从增量房时代向存量房时代过渡。为什么呢？我们依旧从供需的关系入手，因为只要是商品就存在着供需关系。从宏观的层面来讲，需求是人口，供给是土地，就是人地关系。

我国历史上曾出现过三次人口生育潮。第一次生育潮发生在1950年到1958年，平均人口自然增长率为20.89%。第二次发生在1962到1973年，平均人口自然增长率为26.26%，年净新增人口超过1亿人。第三次生育潮发生在1986年到1990年，平均人口自然增长率为15.46%，年净新增人口超过两千万。那我们来算算时间，27岁购买首套房，45岁购买改善型住房、55岁退休年纪购买需求开始下降、76岁平均寿命终结开始出现空置房。这三个年龄的选择，并不一定准确，我只是取了一个大概的数字。

生育潮/年龄

27岁

45岁

55岁

76岁

1950-1958

1977-1985

1999-2003

2005-2013

2026-2034

1962-1973

1989-2000

2007-2018

2017-2028

2038-2049

1980-1990

2013-2017

2031-2035

2041-2045

2062-2066

数据来源：WIND

从表上就很明确能看出来，为什么从2008年之后房价会起飞，当然有货币政策的关系，但最大的基本因素是人口。也能很明显的看出来，从2018、2019年开始我国的人口就已经不具备大规模的需求，但为什么给各位的感受是房价还在上涨呢？这个是一个结构性的问题，跟区域经济发展、人地关系矛盾有直接关系。

数据来源：WIND

Q：未来房地产会怎么走？

A：这个问题其实中央早就已经说得很明白了，房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期。为什么提出这个政策主要源于以下几个方面，其一是地产对消费的透支，其二是过高的房价对经济发展产生的阻碍，其三是高房价所产生的金融风险，可参考美国次贷危机。

至于未来房价会不会上涨，这个回答是肯定的，但不会是系统性上涨，而是结构性上涨。上涨的只会是那些稀缺的、核心资产。那什么是稀缺的核心资产，从几个角度来看，以一线城市里面的稀缺地块，能够匹配稀缺社会资源的地块（教育、医疗），城市经济结构仍具备发展潜力，城市群里面的节点城市。

Q：政府通过什么手段来达到“房住不炒”，实现“稳房价、稳地价、稳预期”的目标呢？

A：从融资端来看，2020年8月份开始推出“三条红线”对房企的负债表进行约束，压降有息负债，降低房企的扩张速度。此外，信托“两压一降”、银行的房地产贷款两集中、资管新规有关非标、资产嵌套等问题的规定也在一定程度上限制了房地产的融资；

从需求端来看，严控经营贷、消费贷的流向。通过控制人地关系，对需求进行控制，如户籍限购、社保限购等；

从供给端来看，政府推出“集中供地”政策。本政策已经有数个城市发布公告，预计4月份就能进行招拍挂，总金额近万亿元。可能的结果其一，抑制土地溢价率，个人感觉可能性不大，因为土地的溢价率源于地理位置的稀缺性，跟单次供地量关系不大。其二，批量的招拍挂意味在未来的两到三年里的某个时间点，会出现批量的推盘，从而对冲房价。目前政策对捂地惜售的情况管理的已经非常严格了，政府也可以通过预售证的控制，来调节市场的推盘量，从而达到调节供需的目的；

从销售端来看，预售门槛提高，原来是30%自有资金到位，现在一城一策，不过基本都比原规定有所延长。

Q：从数据来看，只要把时间拉长，无论是投资中国的房市还是股市，其实都可以赚钱。为什么买房、买基体验大不相同？

A：这个问题存在认知偏差，不是买房的体验比买基金好。而是过往十几年间中国的房地产市场没有下跌过，能够以稳健的收益率、低波动带给投资人受益。相比之下，股市的波动周期显著短于房地产。买房者对房价波动不敏感，但买基金者对股市波动非常关注。多数购房者对房价变化没有明确感知，顶多是在媒体铺天盖地报道房价变化时才去主动关注一下。买基金就不同了，股市每天开盘、价格每分钟都在波动，基金净值一般也是每天更新，而且查询方便。所以即便房价和基金净值年化波动率一样，但体感下来一个是坐高铁一个是坐过山车，哪个体验好自不必说。

数据来源：WIND

Q：买基金怎样才能有买房般的体验？

A：长期持有，不要炒基金，享受时间带给你的红利。从现在开始计算，基金的体验是一定好于买房的。面对起起伏伏的股市行情，投资者要尽量避免去“追涨杀跌”，可以通过基金定投的方式进行投资，不断平摊成本降低风险，与时间做朋友。此外，想要在基金投资中超越其他人，不如选择一直实力领先、长期回报优异的基金，相信基金经理的专业能力，买入并坚持长期持有。

风险提示：

1.投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式。但是定期定额投资并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资人获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

2.基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。基金管理人不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则，投资人在投资基金前应认真阅读《基金合同》和《招募说明书》、《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资作出独立决策，选择合适的基金产品。在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。