首批9单公募REITs获批 招募环节与股票IPO相似

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首批9单公募REITs获批 招募环节与股票IPO相似

作者： 邸凌月

[ 公募REITs的招募、上市过程更像是股票的IPO环节，需要询价、定价、上市，最终募集规模主要看定价结果。 ]

首批9单基础设施公募REITs项目日前获批，涉及2个高速公路项目，3个工业园区项目，2个仓储物流项目以及2个绿色项目。相关人士预计募集规模合计约300亿元。

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着基础设施公募REITs试点拉开帷幕。如今，基础设施公募REITs迈出实质性一步。

据介绍，监管要求，每家公募REITs团队需至少配备3名基金经理，项目招募要经历询价、定价、上市，更像是一只股票的IPO过程。

具体来看，深交所获批的四单项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

上交所获批的5单项目分别为浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金。

据相关人士透露，首批9只基础设施公募REITs项目募集规模合计在300亿元左右，但最终需由定价环节确定。

博时基金表示，公司对中国公募REITs市场的未来充满信心。一方面，中国本身是基建强国，经过多年的发展，在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做成公募REITs项目；另一方面，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建铁路或高速公路，投资回收的期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。

平安基金相关人士向第一财经记者介绍，首先，国内已有的类REITs产品债权属性更强，而公募REITs强调“权益型”和“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益。其次，公募REITs可在二级市场进行交易，是流动性好、透明度高的标准化产品。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说其分红较为稳定。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。还有，公募REITs立足于基础设施等实物资产，强调长期运营管理。

多名机构人士向记者透露，一方面，公募REITs的招募、上市过程更像是股票的IPO环节，需要询价、定价、上市，最终募集规模主要看定价结果；另一方面，从持有人来看，公募REITs的持有人主要是券商自营、银行理财，而此前类REITs的持有人主要是保险机构。此次公募REITs项目的战略配售比例大致占20%，且基本上上周五已签署完毕，另外，除了原始权益人，剩余的份额中至少70%是合格机构投资者。

一位首批基础设施公募REITs项目基金经理向记者表示，这类项目上市后可以像股票一样交易，但流动性可能会不足，不过这是产品特性决定的，因为持有人普遍长期持有；也同样像股票一样可能会退市，原因是基础资产到期，项目运作过程中还可以进行扩募，类似股票中的定增，即再融资。

“公募REITs并不涉及国有资产流失，国有资产流失的前提是‘贱卖’，但如果你发现一项资产在出售后的几年价格是下降的，则说明该资产反而是卖在一个相对高点，资产得到了保值、增值。”上述基金经理解答了记者的疑惑，并表示，公募REITs的收益要求是稳定、可预期，可以有波动，但不能大。