延期两年未交房 起底北京立水桥公园V·中心项目“身世之谜”

“已经延期交付两年多了，要房无门，退钱也找不到人。”近日，购买北京朝阳区北五环立水桥公园V·中心项目的多位购房人向新京报记者反映称，其所“购买”的房子本应该在2018年底交付，可时至今日不仅未交房，而且已建楼栋有一部分已被拆除，负责人也失去了联系。

记者采访了解到，立水桥公园V·中心项目在2018年的售价仅为每平方米一万多元。然而，低价之下，该项目有着怎样的“身世”，又为何导致其迟迟未能交房？后续该事件又该如何处理？

项目现状：

逾期两年未交房，建成楼栋已有部分被拆除

“这个项目从2018年初就开始对外销售，很多购房人都是看到了朝阳区园林局的证明才‘上车’购房。”据立水桥公园V-中心项目购房人沈杰(化名)介绍，2018年初，自己经该项目销售人员介绍后，来到位于朝阳区立水桥地铁站南侧、立清路旁的项目处进行探访，发现该项目处在立水桥公园之内，而每平方米仅需一万多元。

“价格如此之低，当时我们也有所迟疑，但开发运营公司的销售人员拿出了朝阳区园林绿化局的相关证明材料，我和家人经过一番考虑后，还是下决心买一套。”沈杰称。

据沈杰回忆，2018年3月，他与北京博特金易泊智能车库科技开发有限公司(简称“博特金易泊公司”)签订协议，购买了该项目一套50多平方米Loft公寓，总房款60多万元，约定2018年12月31日交付使用。

购房人向记者提供的立水桥公园V·中心项目宣传页截图。

与沈杰有着类似遭遇的李晓峰(化名)等多位购房者也向记者反映，从2018年底开始，博特金易泊公司以立水桥公园V·中心项目存在消防验收等问题为由，屡次延期交付并许诺延期退款及赔付违约金，此状况已持续两年多。“直至今日，项目不仅长期停工，而且此前已建好的楼栋也被拆除了一部分，博特金易泊公司负责人也处于失联状态。”李晓峰说。

值得注意的是，多位购房人回忆称，在购房时从未看到过该项目的预售许可证。而且，购房人与博特金易泊公司签订的合同也存在“蹊跷”，并非是通常所见的购房合同，而是《合作协议书》。“签合同时，我们才发现是与博特金易泊公司的合作协议，可以说是‘以合作代售’。”李晓峰称。

《合作协议书》显示，“博特金易泊公司承诺于2018年12月31日前将立水桥公园中V·中心项目房屋交与购房者经营，如果逾期交付超过30日，购房人有权解除合同，博特金易泊公司按照合同总价款万分之三向购房人支付违约金。若购房人愿意继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，博特金易泊公司按日向购房人支付万分之一的违约金。”

4月8日，新京报记者来到了朝阳区立水桥公园西园南侧的立水桥公园V·中心项目实地走访。记者看到，该项目一层以上的建筑均被拆除，一层建筑门窗等设备也皆被拆毁，目前已被某快递公司临时租用。

4月8日，立水桥公园V·中心项目所在地已经被快递公司“占据”。

“身世”起底：

实为“认建认养”的活动中心，几经转让

延期两年未交付、与购房人所签合同为“合作协议”，种种迹象都显示了立水桥公园V·中心项目的“反常”。那么，它究竟是一个怎样的项目？

在新京报记者梳理了数份民事判决书后，该项目的“身世”逐渐浮出水面。2008年1月，朝阳区园林绿化局与奥承华运(北京)生态科技发展有限公司(简称“奥承华运公司”)签订《认建认养绿地协议书》，双方约定由奥承华运公司负责建设立水桥公园及公园配套用房，并对地上建筑物享有管理权和使用权，房屋产权归朝阳区园林绿化局所有。

2009年8月，奥承华运公司与立水怡园(北京)生态科技有限公司(简称“立水怡园公司”)签订《合同书》，双方就立水桥公园西公园“活动中心建设项目”达成合作共识，规划建筑面积7711平方米的立水桥活动中心部分(含附属场地)为该合同的目标地块，将由立水怡园公司负责项目建设，并对项目有使用、占有、经营和收益权。与此同时，2009年9月18日，朝阳区园林绿化局对上述《合同书》出具了确认证明，并明确该地块上建筑物及附属用地的使用年限至2078年1月15日。

2017年6月22日，立水怡园公司与博特金易泊公司签订《项目转让合同》，立水怡园公司将其与奥承华运公司签订合同书约定的全部权利义务一并转让给博特金易泊公司，项目名称为立水桥公园活动中心。

而从2019年起，奥承华运公司、立水怡园公司、博特金易泊公司三方陷入诉讼。2019年8月14日，北京市第三中级人民法院审定，维持北京市朝阳区人民法院的一审判决——奥承华运公司、立水怡园公司签订的《合同书》予以解除。而2019年12月23日，密云区人民法院确认，尽管奥承华运公司与立水怡园公司签订的《合同书》因立水怡园公司违约而解除，但并不影响博特金易泊公司与立水怡园公司签订的《项目转让合同》的效力，判决该《项目转让合同》有效。

尽管该项目的发展历程一波三折，但从上述判决书可见，项目的产权归属仍为朝阳区园林绿化局，规划用途是“活动中心”。而其间，该项目的使用经营权经过转手后，于2017年6月22日起由博特金易泊公司进行开发建设。也就是说，从性质上看，该项目实际上并非住宅或商业、办公类立项的商品房项目，而是由朝阳区园林绿化局外包“认建认养”项目。

李晓峰告诉记者，“也就是在2017年与立水怡园公司签订项目转让合同之后，博特金易泊公司开始建设该项目，将其定名为立水桥公园V·中心，并对外销售。”

由于立水桥公园V·中心项目土地的产权方仍是朝阳区园林绿化局，仅是把土地批准给相关企业“认建认养”，相关企业仅有使用经营权，那么，该项目是不可能在住建委备案并取得预售许可证的，即使未来能交房，也不可能为业主办理产权证。新京报记者在北京市住建委官网上进行了查询，亦未发现该项目的备案信息。

产权方说法：

现存建筑部分具备规划等手续，不允许对外出售

据上述购房人介绍，从延期交付开始，很多购房人就多次向公安局、规划委、住建委、属地政府等相关部门反映问题，以寻求解决问题的办法。最终，相关部门回复称，此事应该向朝阳区绿化园林局进行反映。

4月8日，新京报记者还与上述多位购房人一起来到了朝阳区园林绿化局，就立水桥公园V·中心项目解决方案进行询问，该局一位工作人员称，该项目目前的建筑部分具备规划等手续，不属于违建，但是不允许对外出售。不过，该工作人员并未说明项目是否会续建等问题。

该工作人员还进一步向购房人表示，“你们的购房过程其实就是遭遇了博特金易泊公司的诈骗，我们也已经知道上述相关协议材料，其实，朝阳区绿化园林局也是受害者。建议继续向公安等部门进行举报。”

此外，这名工作人员还表示，因为立水桥公园V·中心项目问题，朝阳区园林绿化局原局长郝某某已经被查处，项目的后续问题处理方案尚不清楚，目前只能先如实记录向领导反映之后再做回复。

据新京报2021年3月报道，北京市朝阳区园林绿化局原局长郝某某，退休6年多之后受到纪律审查和监察调查，近期被以受贿罪判处有期徒刑12年，并处罚金100万元。相关判决书显示，2008年1月，郝某某利用担任朝阳区绿化局局长的职务便利，为奥承华运认建认养位于北京市朝阳区立水桥的21万余平方米绿地提供帮助，后于同年多次收受该公司法定代表人王某给予的好处费总计150万元。

追问：

购房人将何去何从？

为了解事件处理进展，连日来，新京报记者多次拨打立水桥公园V·中心项目开发企业博特金易泊公司的联系电话，但一直无果。4月14日，一位自称是项目公司负责人的胡姓经理给记者打来电话称，该项目具备规划等手续，拆除的建筑是超出规划的部分，“前期，该项目有建设超高的情况，所以被拆除了一部分。接下来建成什么样，还要根据相关部门的下一步指示建设。”

同时，该胡姓经理向记者确认，前述协议、合同等材料属实，但否认了前述购房者所称的“负责人失联”。他还进一步表示，目前还在争取继续建设项目，如果项目继续建设，将按照约定把房子交给业主。如果项目转手，会尽量把本金和赔偿款交给业主，但具体解决时间还没有确定。

对于该事件，北京市京师律师事务所范辰律师认为，博特金易泊公司与购房人签订的《合作协议书》，实际上应该就是买卖合同，这种“以合作代售”的做法显然是违规的，而该项目作为“认建认养”的公园活动中心，更是不可能取得预售许可证的，本身就不能卖。

但范辰律师认为，双方签订的《合作协议书》仍是有法律效应的，博特金易泊公司与购房人约定2018年12月31日交付使用，迄今房屋未交付，博特金易泊公司严重违约，应与购房者解除合同，退还合同款，并赔偿相应损失。

范辰律师表示，立水桥公园V·中心项目土地的产权单位为朝阳区园林绿化局，不管是因为何种原因，其批准相关企业“认建认养”项目后，并未尽到监管责任，所以也应承担相应的责任。

新京报记者张建摄影张建

编辑杨娟娟校对柳宝庆

（文章来源：贝壳财经）