备受市场追捧:首批公募REITs询价结果出炉 机构贴近上限报价

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首批9单公募REITs上市的脚步不断逼近。

5月26日，首批公募REITs有6单产品公布发售公告，每单产品的询价结果也由此公布。询价结果来看，此6单产品中的3单全场网下询价的申购倍数在10倍左右，机构报价也都贴近产品的报价区间上限。

“发的非常好，倍数也都比较高，首批产品机构投资者还是比较认可。”一位参与了首批REITs项目的券商人员对券商中国记者表示。

市场分析指出，首批公募REITs的资产质量都非常出色，目前的定价也相对合理，所以得到机构的追捧并不意外。同时，作为具有股债多重属性的REITs，其预期风险与收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，未来对追求稳定收益的个人投资者也具有较大的吸引力。

机构追捧参与热情高涨

5月26日，6单公募REITs公布了发售公告。其中，上交所4单，深交所2单。随着发售公告的披露，相关产品的询价结果也随之出炉。

询价的过程和结果体现了机构投资者对首批公募REITs的追捧，有3只产品的全场网下询价的申购倍数在10倍左右。

发售公告显示，首钢绿能剔除无效报价后，拟认购数量总和为33390万份，整体认购倍数为11.13倍。

张江REIT本次发售剔除无效报价后剩余报价拟认购总量为157450万份，整体拟认购倍数为初始网下发售份额数量的10.07倍。

盐港REIT的发售公告显示，此次询价中，有效报价拟认购总量为214500万份，为初始网下发售份额数量的9.58倍。东吴苏园全场网下询价的申购倍数最低，但也达到了4.507倍。

从价格上来看，机构报价基本贴近询价公告的上限。以申购倍数最高的首钢绿能为例，报价区间为12.5元/份至14元/份，最终剔除无效报价后网下投资者报价加权平均数为13.683元/份，报价中位数14元/份。

盐港REIT的报价区间为2.163元/份至2.38元/份，最终有效报价拟认购价格中位数为2.38元/份，有效报价拟认购价格加权平均数为每份基金份额2.3565元/份，最终报价结果也比较贴近询价区间上限。

事实上，从更早披露的战略配售的数据上看，机构对首批公募REITs的热情就比较高。首批9单产品的战略配售比例均超过50%，其中4家战略配售的比例超过了70%。浙江杭徽战略配售的比例为74.30%、普洛斯为72%、首创水务76%、广州广河78.97%，高比例的战略配售比例充分说明了机构投资者对于首批公募REITs基金的认可。

公众投资者在场外和场内认购

根据相关流程，最早到5月31日，公众投资者可按已经披露的发售价格通过场外认购和场内认购两种方式认购相关公募REITs基金。

“国内投资者对公募REITs了解较少，可能对于其参与热情不高，但是从海外市场来看，公募REITs非常值得普通投资者配置。”前述券商人员对券商中国记者表示。

首批公募REITs基金的招募文件披露，该类产品为基础设施证券投资基金，存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，以获取基础设施运营收益并承担基础设施资产价格波动，其预期风险与收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

“我准备去研究一下，国外同类产品的收益可能到10%以上，配置比银行理财好很多。”上海一家券商营业部的负责人对券商中国记者表示。

中金公司策略分析师李求索指出，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面：一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。国内公募REITs采用类股票IPO的询价认购机制，因此投资者以首发认购价买入，上市后卖出可能存在套利空间。

值得注意的是，此次6单产品的发售公告显示，最终的发售价格大多低于询价结果。比如，普洛斯剔除不符合条件的报价后，所有网下投资者剩余报价的中位数为4.1380元/份，报价加权平均数为4.0438元/份。

根据相关规则，基金认购价格需要不高于剔除不符合条件的报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值。一般情况下，普洛斯的发行价可以选择二者中的低值4.0438元/份，但是最终普洛斯确定的发行价格为3.89元/份，从定价上看给投资者进行了让利。

盐港REIT同样如此，其有效报价拟认购价格中位数为2.38元/份，有效报价拟认购价格加权平均数为每份基金份额2.3565元/份，发行价格最终确认为2.3元/份。

“发行人选择较低的认购价格对投资者比较友好，各方都想把这个市场做大。”前述参与了首批项目的券商人员表示。

分红是REITs价值的压舱石

此外，在海外成熟市场，REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，其配置价值主要体现在长期收益表现较好、具有良好的分红率、与传统资产相关性较低等。一般市场人士认为，分红是REITs价值的压舱石。美国基础设施和仓储物流REITs的平均分红率达到3.5%，高于美国股票分红率和十年期国债利率。

以招募资料披露的数据来看，首批产品的基础设施现金分派率都不低，特许经营类项目的预计现金分派率普遍高于产权类项目，2021年至2022年预计现金分派率在6%至12%区间内，相比较产权类项目在4%至5%之间。

比如，作为产权类项目的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，招募说明书披露，基础设施项目2021年度及2022年度的现金分派率预测值分别为4.74%和4.11%，基础设施项目的资本化率约为4.73%，计算方式为年度经营性净收入处以基础设施项目的估值。

而作为特许经营类项目，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金披露的预计础设施项目2021年度及2022年度的现金分派率预测值分别为8.74%、9.15%。基于假设条件测算，该基金存续期内全周期内部收益率预测值约为6%。这意味着，在预期情况下，该基金的年化收益率有望达到6%。

“特许经营类项目到期之后残值为零，所以项目收益主要来自于分红，因此分红率较高。产权类项目的园区建筑项目期结束之后，办公楼资产仍然存在，甚至有升值变现的空间，所以现金分派率较低，但是投资者可能到期之后获得资产升值、处置之类的收益。”前述参与了首批项目的某券商人员对券商中国记者表示。

对于公募REITs的投资价值，李求索表示：“随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会。”