首批基础设施公募REITs自试点文件出台以来，成为了金融市场最热门话题之一，其推出掀起了又一波金融发展新浪潮。5月31日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“博时招商蛇口产业园REIT”，场内简称“蛇口产园”，基金代码“180101”）正式发行。

根据发布的询价结果公告，共51家网下投资者管理的116个配售对象参与了蛇口产园项目的报价。博时招商蛇口产业园REIT的网下认购倍数为15.31倍，最终发行价格确定为2.310元。该基金被核准的募集总份额为9亿份，据此计算，基金发行规模或可达20.79亿元（不含认购费用和募集期利息）。

博时招商蛇口产业园REIT由博时基金担任公募基金管理人，其原始权益人为招商蛇口，专项计划管理人为博时资本，基金托管人为招商银行，外部管理机构为招商蛇口旗下的招商创业，财务顾问为招商证券及中信证券，项目主要参与机构大都是央企招商局集团的下属企业。

在招商局集团产融结合的优势下，博时基金及招商证券优先筛选符合上报要求的集团内优质资产，发挥央企排头兵的优势、响应国家号召的同时，也紧密关注项目本身所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规经营等核心要素，并综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理机构等业务相关方的资质和背景。

根据发改委等六部委于2018年发布的《中国开发区审核公告目录》，2018年我国已有552家国家级开发区；省级开发区有1991家，全国31个省级行政区均有产业园区坐落。

产业园区类资产规模较大、类别丰富、现金流盈利状况稳定、市场活跃度高、定价逻辑清晰，做为底层资产发行公募REITs具有诸多优势。通过发行公募REITs能够盘活存量资产、分散产业园开发风险、增加社会资本参与园区建设、解决产业园区开发周期长、资金需求大的痛点。

从海外经验看，园区资产可以提供不错的回报，特别是疫情和新消费方式冲击下，园区类资产可以提供相比于零售类资产更加稳定的表现，反映在REITs产品上就是较好的分红水平和更高的估值。

据悉，博时招商蛇口产业园REIT将主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产——万融大厦和万海大厦，其中万融大厦土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18,241.21平方米，建筑面积为53,592.84平方米，项目土地性质为工业用地，权属清晰相关转让合法合规，两项基础设施资产运营6年以上，历史期间出租率及租金水平等运营指标较为稳健，通过市场化运营产生持续、稳定的收益及现金流，租户结构合理、现金流来源合理分散。

此外，项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，具备“中国（广东）自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势。

值得一提的是，博时招商蛇口产业园REIT具备股东好、资产好、团队好三大特点。

该产品原始权益人的股东为招商局集团，是一家央企子公司作为原始权益人的公募REITs；

其次，项目基础资产位于深圳市南山区蛇口港附近，享受社会主义先行示范区、粤港澳大湾区、前海蛇口自贸区“三区叠加”的发展政策，区位优势明显。

再次，委托运营方运营管理团队经验丰富，网谷产业园也凭借出色的运营管理多次获得国家和深圳市的荣誉称号。

从产品层面看，博时招商蛇口产业园REIT以获取所投资的基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。产品采取封闭式运作，满足上市交易条件后将在深交所上市交易，场内普通投资者可以在交易所进行基金份额买卖，场外投资者可以将基金份额跨系统转托管至场内进行交易。

博时基金是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一。早在2008年就开启了REITs研究工作，并且储备了不动产投资领域专业人员；

博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目，具备相关投资和运营经验。去年在公募REITs相关的通知和法规出台后，博时基金内部联合母子公司资源第一时间组建了公募REITs的工作小组，并及时市场化招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才，结合母公司强大的投研能力、销售能力以及子公司在不动产领域的投融资经验来开展相关业务；

同时有效协同招商证券和中信证券，就其在股权融资领域、私募REITs等资产证券化领域的丰富经验进行高效的交流沟通，在各自独立开展尽职调查的基础上，共同推进博时招商蛇口产业园REIT项目。

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