没想到竟是爆款！9只REITs彻底火了 公众认购超340亿 获配比例创新低

没想到竟是爆款！9只REITs彻底火了，公众认购超340亿，难度堪比新股？获配比例创新低

詹晨 陈书玉

个人投资者对于首批公募REITs的认购异常踊跃！

5月31日，券商中国记者从9家机构处了解到，仅半天时间9只REITs针对公众额度均已售罄，公众配售比例有望创出基金发行史上新低，多家机构已发布产品结募公告。

当日晚间，富国基金、博时基金、浙商资管、中金基金、华安基金等多家公司发布公告称，募集期内公众投资者认购总量已超公众发售总量，决定将公众基金份额认购及缴款截止日提前至2021年5月31日，6月1日起不再接受公众投资者认购申请。

券商中国记者从多位渠道人士处获悉，5月31日当天，富国首创水务REIT网上认购约为60亿元，而该基金公众投资者初始发售份额上限仅为0.89亿元，公众配售比或低至1.5%；博时招商蛇口产业园REIT公众投资者共认购超90亿，而公众投资者初始发售上限仅为2亿元，即获公众超40倍认购，公众获配率或在2.28%；东吴苏园REIT公众认购超60亿；浙商沪杭甬募集上限1.68亿，超募30倍，以此估算公众认购约为50亿。平安广州交投广河高速公路REIT网上认购部分募集上限为4.56亿元，公众获配比例低于10%，公众认购超45亿；华安张江光大园REIT公众认购配售比低于5%，根据募集上限2亿推算，网上认购超40亿。根据各渠道处信息粗略汇总，9只REITs单日获公众认购金额已超340亿。以此来看，“中奖”难度仅次于新股申购。

不过，相关数据未经机构官方确认，实际金额以各家机构后续公告为准。值得注意的是，9只产品公众份额提前结募，但战略投资者和网下投资者还可继续认购。

多家机构发布REITs公众份额结募公告

5月31日晚间，富国基金发布公告，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（简称“富国首创水务REIT”，场内简称“首创水务”，基金代码“508006”） 由于公众投资者认购踊跃，截至2021年5月31日，基金募集期内公众投资者认购总量已超过公众发售总量。富国基金决定将该基金公众基金份额认购及缴款截止日提前至 2021年5月31日，自2021年6月1日起不再接受公众投资者认购申请。基金管理人将按照本基金招募说明书和基金份额发售公告中的相关约定对2021年5月31日的公众投资者认购进行比例配售。该基金原定公众基金份额认购及缴款截止日为2021年 6 月2日。

浙江浙商证券资产管理有限公司于5月31日晚间发布公告，浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金（简称“沪杭甬杭徽 REIT”，场内简称“浙江杭徽”，基金代码“508001”），由于公众投资者认购踊跃，截至2021年5月31日，基金募集期内公众投资者认购总量已超过公众发售总量。管理人决定将该基金公众基金份额认购及缴款截止日提前至2021年5月31日，自2021年6月1日起不再接受公众投资者认购申请。

博时基金、平安基金、华安基金、中金基金也于5月31日晚间发布了相关公告。

“这类产品更偏机构类产品，其实对我们公司而言没有特别大的宣传需求，但这类产品是自上而下都很重视，5月中旬获批，今天发售，而且会赶在7月1日前上市，因为是重大资产类别的创新，发改委、证监会、交易所都非常重视。”相关基金公司人士午间时分透露，“交易所也希望基金公司大力宣传，中午打听到我们家的认购超40亿，这还只是针对公众募集的部分。”

首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单，其中博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。这批发售的公募REITs产品认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间， 9只REITs预计的分红收益率在4%至12%左右不等。

券商中国记者了解到，REITs公众发售情况也超出大多数基金公司的预期。“其实一开始公司上下不算特别有信心，因为觉得这类是创新产品，市场接受需要时间，而且偏机构类，但是根据我们了解到的实时数据，上午10点，在场内渠道针对公众就卖到了2亿份，我们场内公众部分限售3500万份，所以配售比例会很低。”一家公司相关人士告诉券商中国记者。

多家公司成立REITs工作组

基金公司为本次REITs的发售做了充分准备。券商中国记者了解到，富国基金联合富国资产已组织了专门团队，开启了公募REITs业务展开的准备活动。由具有基础设施不动产投资经验的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同专业背景的人员组成公募REITs工作组，重点研究相关法规政策，组织专项课题讨论，并进行国内外案例分析。通过内外部引入优秀人才，定期开展相关活动，培养了一支对公募REITs有深入研究和理解的专业团队。

普洛斯高级副总裁杨敏表示，REITs自路演以来，投资者展现出了巨大的热情和很强的认购意愿。此次合计发售15亿份基金份额，基于众多优质机构投资人的踊跃参与，产品份额中72%由战略配售投资人完成了认购。战略配售方面，确定了6家第三方的战略投资者，包含知名保险机构、产业投资人、信托资管等多种类型，其中有泰康人寿、大家投控、首源投资、中保投资等。

“对广大投资人来说，REITs是进行资产配置的重要资产品类之一，投资基础设施REITs，一方面可以获得稳定的分红，这些分红主要来自于底层基础设施资产稳定的现金流收入。另一方面，投资人还可以获得资产增值及二级市场价格增值等潜在收益。”杨敏指出。

REITs有何优势？

博时招商蛇口产业园REIT拟任基金经理胡海滨表示，国内基础设施REITs有如下几个特点：

第一大特点是基础资产特征突出，总结来说就是三聚焦：

聚焦重点区域、聚焦基础设施行业、聚焦优质项目。聚焦重点区域，是指优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，同时支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区发行公募REITs。

聚焦基础设施行业，是指优先支持基础设施补短板的行业。包括交通设施类的仓储物流、公路机场港口码头项目；市政工类的水电气热收费权项目；污染治理类的液体垃圾处理、固废处理项目等等。此外也鼓励新型基础设施如数据中心、5G基站信号塔和产业园类项目如高科技产业园、特色工业园等等。

聚焦优质项目，是指项目必须权属清晰，也就是原始权益人享有完全所有权或特许经营权，无经济法律纠纷；项目必须现金流稳定，必须已经经营3年以上，现金流持续稳定，且现金流由市场化产生，不依赖于政府补贴；此外项目还必须运营稳健，原始权益人及基础设施运营企业必须信用稳健、内控健全，最近3年无重大违法行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

国内基础设施REITs的第二大特点是它既不同于股票与债券，也不同于传统的公募基金，有自己独特的风险收益特征和产品特性。首先，公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产既不是股票也不是债券，而是一个稳定现金流的基础设施项目，通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。另一方面REITs持有的是基础设施的权益，因此当基础设施估值上升时投资者往往能获得资产升值的回报，这点又有点像股票，综合来看REITs是介于股票与债券之间的一种绝对收益产品。