万亿到期债务怎么破？房企发债规模4年最低现金流管理遭考验如何渡过难关？

房企借新还旧能力持续减弱，在房企比较依赖的海外融资方面，数据显示，今年1季度，内房企业大幅缩减至226.12亿美元，为2018年以来最低，净融资额也自2018年以来首次转负，为-160.82亿美元。在境内市场，1季度房企债券市场的净融资额为-524.25亿元，已经连续3个季度为负。

市场人士分析，在行业周期下行和政策收紧的双重压力之下，地产公司现金流管理能力遭受极大考验，行业偿债风险整体增加，中小企业和部分高负债企业或将被迫离场。

“部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式，发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力，这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”中证鹏元房地产评级部董事总经理林心平对证券时报·券商中国记者表示。

房企发债规模持续走低

房地产公司在债券市场融资变得越来越困难。

数据则显示，1季度境内发债总规模为1732.62亿元，为2018年以来的1季度新高，但是海外发债规模降至226.12亿美元，比2020年1季度减少约46亿美元。

根据贝壳研究院统计，2021年1季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。

分市场来看，一季度境内债券规模占比64%，较2020年同期上升14个百分点。2021年开年以来，境内货币政策稳定中性，资金面平稳，境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外发行规模，并有进一步扩大占比趋势。境外债方面，一季度受到通胀预期影响，美元债剧烈波动，致境外发债规模大幅下降，预期二季度境外债仍呈不确定预期。

相较于去年疫情背景之下的货币环境宽松，在融资管控持续升级的背景下，房企融资难度加大。

林心平表示，一方面，在“三道红线”的监管新规下，房企的确有主动降负债的需求；另一方面，前期爆发的信用风险事件对房企发债也有较大的冲击，以上因素都导致了地产发债规模下行。而今年一季度，境外发债1月表现不错，2月份起受到通胀预期、美元债利率上行等因素的影响，发债规模大幅下滑。

“总体来看，2018年是房企债券融资的峰值，近年来在房企融资持续收紧的背景下，行业发债规模下行是符合预期的。”林心平表示。

开源证券固收首席分析师杨为敩也表示，在2020年整体市场流动性较好的背景下，房地产销售整体并没有大幅增长，意味着在强监管之下，房地产行业走势已经与宏观相脱节。

“房地产行业目前处于主动收缩的状态，会大幅缩减资本开支，主动负债需求也会快速下降。”杨为敩对记者表示。

偿债压力持续增加

发债规模收缩的另一面，是房地产企业的净融资额持续为负，借新还旧的压力持续增加。

数据显示，今年1季度，内房企业大幅缩减至226.12亿美元，为2018年以来最低，净融资额也自2018年以来首次转负，为-160.82亿美元。

在境内市场，近3个季度的房企境内债券-171.61亿元和-700.6亿元和-524.25亿元。

贝壳研究院统计，2021年对于房企而言是债券到期的高峰年，不含2021年将发行的超短期债券的到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。根据3-5年的发债周期，未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。

“自2020年下半年起，房企没有通过境内发行债券实现新增融资，需要通过其他渠道筹措资金偿还到期的债券。大部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式，发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力，这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”林心平说。

事实上，不少企业已经持续加快现金回笼，以应对持续增加的融资压力。