理性参与REITs投资 促进行业长期健康发展

原标题：理性参与REITs投资 促进行业长期健康发展来源：REITs行业研究

自2020年4月30日国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产信托投资基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）以来，公募REITs试点工作有条不紊的开展，并取得了较为瞩目的成绩。目前首批试点项目的产品定价和发行情况成为各方关注的焦点。

REITs采取了类似科创版IPO的询价机制

REITs是一种权益型、低门槛的创新型公募基金，采用封闭式运作、投资标的明确、上市交易等特征使其具备股票的诸多特点，其发行模式也参照了IPO的询价发行机制，与传统的公募基金区别较大。询价机制能够较好地反映机构投资人对产品的估值判断，是通过市场化方式解决基金发行定价的有利尝试。

REITs的发售对象分为三类，战略投资者、网下机构投资者、公众投资者。战略投资者主要包括原始权益人及关联方、与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业、政府专项基金、产业投资基金等，战略投资者具有较强长期投资意愿，对价格短期波动敏感度较低，有助于发行后REITs价格的稳定。网下投资者多为专业机构投资人，通过询价参与产品定价的过程。在询价过程中，网下投资人需要根据基金管理人和财务顾问事先确定的询价区间，填报价格和对应的认购规模，基金管理人和财务顾问根据网下机构的报价和认购规模，确定REITs的最终发行价格。公众投资人可以通过基金管理人或代销机构参与REITs的初始投资，通过场内或场外账户参与REITs的认购。

REITs定价的核心是资产质量和运营管理能力

REITs的本质是资产的上市，从投资人的角度来看，其通过持有REITs份额穿透投资于底层资产的所有权，并获得未来资产的运营和增值收益。相较于股票，REITs主要由基础设施项目的租金和收费作为分红的收入来源，由底层资产的增值潜力提高为产品内涵价值的增长创造机会，底层资产的质量和管理人的运营能力，成为产品价值判断的关键。

本次试点工作筛选资产的主要标准包括资产成熟度高、持有及运营合法合规、现金流回报合理，以及良好的行业发展前景，从首批试点项目的情况来看，均较好的满足了上述标准。就目前试点项目初始发行的实际情况来看，资产的合理评估价值和每年的现金流分派率等定价的重要参考指标成为投资人关注的重点。目前公布的询价公告显示，基金管理人和财务顾问针对REITs份额的询价均围绕事先确定的底层资产评估值展开，询价区间基于资产评估值上下小幅波动。

合理看待产权类REITs和经营权类REITs的派息率差别

中国基础设施公募REITs可大致分为产权类和经营权类，一般来说REITs的收益可拆解为股息收益和增值收益两部分，分别体现来自资产的现金分派和价值变动。对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，除股息收益率，未来租金的增长也可能带来底层资产的增值；而类似高速公路的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。鉴于上述两类产品在增值收益预期上的差异，我们发现一般经营权类产品的派息率较产权类产品更高，这是因为产权类产品具备相对显著的增值收益潜力，未在派息中予以体现。

理性看待上市后价格波动

从海外成熟市场经验来看，REITs资产属性强、分红比例高、收益稳定等特点天然的契合价值投资的理念，也是进行资产配置、分散投资风险的理想标的，REITs的投资人以追求长期稳定回报的机构投资人为主，部分公众投资人也将其作为储蓄的替代品，也说明REITs适合长期投资。

我国的REITs市场建设仍处于起步阶段，首批试点项目上市后走势较为难测，不排除短期发生波动的可能性，投资人应理性对待价格的波动，关注长期的投资价值。我们也希望在监管和市场机构的共同推动下，继续做好投资人教育工作，引导REITs市场成长为健康、回归价值本源的成熟市场。

（本文作者：中金基金）