我国主要科创中心办公租金指数止跌反弹 一季度空置率创五年新低

CBRE世邦魏理仕4月28日在沪发布《T25中国科创中心租金指数》报告显示，受益于科技行业在疫情冲击下相对更好的业务表现及其持续扩张的写字楼需求，2021年第一季度全国25个主要科创中心租金指数止跌反弹，空置率创2015年第四季度以来最低值。

世邦魏理仕数据显示今年第一季度科技新媒体行业在主要城市租赁交易面积占比为42%，继续位列各行业首位，并创下历史新高。在单笔成交租赁面积超过2,000平方米的交易中，科技新媒体行业占比超过52%。

鉴于“十四五”期间科技行业对写字楼市场的重要性将进一步提升，世邦魏理仕研究部首次汇编并将按季度发布《T25中国科创中心租金指数》。

世邦魏理仕从市场规模、租户结构和租赁动态三大维度在全国筛选出具有代表性的25个写字楼或商务园子市场(以下简称T25)，以其可比租金为核心指标编制指数，并结合空置率、净吸纳量、租赁交易趋势作为科创中心发展和科技企业租赁活动的风向标。T25样本分布于北京(8个)、上海(5个)、深圳(3个)、杭州(2个)、成都(2个)、重庆(2个)、广州(1个)、武汉(1个)、西安(1个)。

《T25中国科创中心租金指数》设定2010年第一季度数据为起始值100，首次发布的2021年第一季度指数为146.1，较2020年第四季度上升0.9%，亦代表过去11年25个科创中心租金的平均累计增幅为46.1%。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：新冠疫情爆发后，写字楼市场租金面临较大挑战。2021年第一季度，尽管全国写字楼租金指数仍继续下行，T25科创中心租金指数率先止跌反弹，再次验证了国内科创中心租金在面临一系列国内外经济不确定性因素存续背景下的韧性和成长性。

2018-2020 年，科技新媒体行业在主要城市租赁交易面积的占比从 18% 逐步提升至 35%，目前已经超越金融行业跃居写字楼市场的第一大需求来源。未来五年，中国科技行业有望迎来加速发展。北京、上海、大湾区将加速成型三个国际创新中心，一批区域科技创新中心也将在国内主要城市群内涌现。世邦魏理仕编制T25中国科创中心指数，旨在通过自身的专业能力和经验，结合客观、真实的市场数据，使用精简的指数形式来呈现市场供需情况和租赁表现。

截至2020年末，T25指数样本内的科创中心办公面积占全国办公面积总存量的26%，而在需求端贡献了过去两年全国科技新媒体行业租赁成交面积的61%，体现出科技行业写字楼需求高成长和高集聚的特征。

细分来看，本季共有6个科创中心录得租金环比上涨，其中北京东升、北京中关村软件园和上海张江位列租金涨幅榜前三位。7个科创中心租金持平；12个科创中心租金下降，但其中有7个子市场租金跌幅收窄。

报告显示，截至2021年第一季度末，T25科创中心整体空置率为17.8%，环比和同比分别下降1.3和2个百分点，且为2015年第四季度以来的最低值。与此同时，科创中心出租情况明显优于全国整体写字楼市场，其空置率低于全国均值5.3个百分点。

从各个科创中心空置率升降情况来看，本季录得空置率下降的子市场数量较上季度增加4个至20个，降幅最大的三个子市场分别为杭州蒋村、上海虹桥商务区和北京上地。从空置率绝对值来看，T25科创中心内有7个子市场本季空置率低于10%，其中北京中关村、上地、东升、中关村软件园和杭州蒋村空置率均低于5%。

从净吸纳量方面来看，2021年第一季度，T25科创中心共计录得逾60万平方米，深圳高新园、广州琶洲和上海张江位列净吸纳量的前三位。此外，部分疫情前可租面积长期紧缺但备受科技类租户青睐的子市场，在疫情期间腾退的面积已被快速吸纳，如北京中关村、中关村软件园、杭州城西蒋村等。

科技领军型企业保持较强的扩张意愿，本季在T25科创中心内所有科技企业租赁交易面积中占比37%，深圳高新园、后海以及广州琶洲成为此类租户租赁面积最大的科创中心。但该比例较2020年有所下滑，充分显现出在经济持续复苏的境况下，成长型科技企业的扩张开始提速。

从科技租户的细分行业来看，T25科创中心内租赁交易面积位列前三的子行业分别为在线教育、互联网+生活服务和在线游戏和娱乐。

（文章来源：经济网）