房贷持续收紧 楼市加速挤泡沫

房贷利率边际抬升或将对商品房需求及销售回款产生影响。

4月份以来，广东、重庆、合肥等多个地区银行个人房贷利率出现上调。除了利率变动，楼市调控收紧还体现在银行放贷额度紧张、放款周期变长，以及严格排查各类涉房贷等方面。

有分析人士指出，在“房住不炒”政策下，银行房贷业务发展的主要思路将以满足监管合规、加大房贷业务结构调整为主，通过严控资金流向、落实监管对房地产企业融资“三道红线”、房地产贷款集中度等监管要求以及制定差异化的信贷支持政策等方面执行。

利率上调房贷收紧

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年3月20日~4月18日期间，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。

《中国经营报》记者注意到，4月以来，多地银行上调了个人房贷利率。其中，广东地区包括国有大行在内的多家银行本月内再度上调房贷利率。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者：“当前，一些热点城市的供需不平衡情况还是比较突出的，所以从金融的角度，银行通过控制整体的利率水平，支持刚性需求、抑制投资需求。可以说，利率上调是必然的一种选择。”

谈及房贷利率上调的原因，中国银行研究院高级研究员李佩珈分析，这与监管从严背景下银行房贷额度紧张而居民购房热情不减有关，这造成资金供求在短期内出现失衡，进而推高房贷利率。

他进一步分析指出，一方面，房地产贷款需求强劲增长。数据显示，今年前3个月，住宅累计销售3.23亿平方米，相比上年同期增长68.1%，扣除基数效应影响，这一数值比2019年同期增长了25%，显示房贷需求的强劲。另一方面，房地产贷款集中度管理新规之下，部分银行面临压降房贷规模压力。根据各家商业银行最新年报，在已披露年报信息的21家银行中，有8家银行触及监管“底线”，占比近四成。此外，贷款资金流向监管力度不断增加，使得此前穿着各种马甲的“消费贷”“经营贷”“小微贷”面临收缩压力，进一步加剧了房贷供给资金的紧张。

抑制房地产金融化泡沫化

房价过高、涨幅过大、房地产金融化泡沫化运行，一直是我国金融发展中的主要矛盾及问题，引起多个部门关注。

在李佩珈看来，中央把坚持“房住不炒”作为长期指导思想，这要求银行要把促进房地产平稳健康发展作为重中之重，预计近期银行房贷业务发展的主要思路将以满足监管合规、加大房贷业务结构调整为主。具体来看，一是严控资金流向，加大房地产信贷资金使用合规性审查，防止资金流向楼市。二是落实监管对房地产企业融资“三道红线”、房地产贷款集中度等监管要求，优化房地产贷款结构。三是合理支持居民住房消费需求，制定差异化的信贷支持政策。

植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期部分二三线城市监管部门开始整顿“零首付”“低首付”等住房贷款项目问题，占到商业银行涉房贷款比重70%的个人贷款增速也会适当放缓，预计年内房贷政策将逐步收紧。另外，在“十四五”期间，租赁住房建设将快速发展，对应租赁住房贷款的比重也会有所上升。

值得一提的是，根据央行、银保监会发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度要求，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。因此，发展住房租赁金融成为银行新的业务机会。

“银行发展住房租赁业务，一是有助于增加国内住房租赁市场供给，尤其是长租房市场发展，租赁市场发展有助于平稳房价；二是有助于降低房地产负债过度扩张和银行对房地产信贷集中度过高的潜在风险，即防范化解房地产‘灰犀牛’风险；三是有助于拓宽银行业务。”光大银行金融市场部分析师周茂华指出。

（文章来源：中国经营报）