专题研究丨上市首月，公募REITs表现如何？

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原标题：专题研究丨上市首月，公募REITs表现如何？来源：REITs行业研究

摘要

首批基础设施公募REITs自2021年6月21日上市，已经经历了1个月的二级市场交易。我们梳理9单REITs上市首月的价格涨跌、成交活跃度等表现，并总结REITs在上市初期的共性及个性特点。

基础设施REITs在上市首日均高开收涨、成交活跃。上市首日竞价，首钢绿能涨幅最高，高开在20%，蛇口产园和盐港高开10%。蛇口产园收涨14.72%，是首批项目中涨幅最高的产品。广州广河收涨0.68%，换手率为2.6%，是首批项目中涨幅最小和换手率最低的产品。

发行折溢价方面，采用升贴水率指标来衡量，即（市价-净值）/净值，该指标大于0为溢价，小于0则为折价。发行首日9单REITs全部溢价发行，其中蛇口产园溢价程度最大（15%），东吴苏园和广州广河溢价程度最小（1%）。

上市首月，基础设施公募REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。具体来看，上市首周前3个交易日，REITs价格和成交量波动幅度均较大。在首周高涨的情绪交易之后，价格逐渐回调，成交量和换手率也逐步回归常态水平。第三周，收盘价涨跌幅和换手率趋于稳定，同时价格也形成分化，广州广河持续破发，7月6日东吴苏园和中金普洛斯破发，7月7日盐港破发，而蛇口产园、首钢绿能和富国首创水务维持高于发行价状态。第四周，价格先跌后涨，换手率和成交量也有所上升，投资者开始关注超跌后的配置机会，部分破发REITs价格调整到位后出现反弹。

不同REITs的价格涨跌和成交活跃度也出现分化，上市首月的价格和成交活跃度表现与REITs认购热度有较为显著的关系，尤其是公众认购热度。公众认购热度越高的项目（公众投资者有效认购申请确认比例越低），在上市首月的价格表现越好，成交也相对更活跃。如价格涨幅排前三的富国首创水务、首钢绿能和蛇口产园，公众投资者有效认购申请确认比例均低于3%。

上市一个月，公募REITs的交易情绪逐渐降温，由情绪交易逐步回归价值交易，市场将更加关注REITs底层资产及其现金流稳定性。从香港市场的经验看，香港REITs的市净率基本遵循均值回归的特点，市净率可以作为买入时机的参考因素。我们采用基础设施公募REITs市值/项目估值计算市净率PB。随着时间的推移，每只基础设施公募REITs将形成自己的PB中枢，在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。

核心假设风险：基础设施项目未来营运收入及现金流不及预期。

REITs上市首日高开收涨、成交活跃

基础设施REITs上市首日均高开收涨。上市首日竞价，首钢绿能涨幅最高，高开在20%，蛇口产园和盐港高开10%，华安张江高开7.02%，广州广河高开5.91%，沪杭甬、东吴苏园、普洛斯、首创水务高开在1%以内。

从首日收盘价及成交活跃度看，蛇口产园收涨14.72%，换手率为12.02%，是首批项目中涨幅最高的产品。首钢绿能收涨9.95%，涨幅仅次于蛇口产园，换手率也较高（11.9%）。华安张江收涨5.89%，换手率达14.47%，是首批项目中换手率最高的产品。普洛斯收涨2.11%，成交额3.05亿，是首批项目中成交额最高的产品。广州广河收涨0.68%，换手率为2.6%，是首批项目中涨幅最小和换手率最低的产品。

REITs上市后

先涨后跌，第三周以来价格趋稳

（一）上市首周价格波动大，上市第三周以来价格趋于平稳

从收盘价看，9只REITs在上市首周价格振幅较大，均为上市首日大涨，其后2个交易日下跌。第二周受节日效应的影响，价格波动也有所放大；第三周以来价格趋于平稳。

上市首周，前3个交易日的收盘价涨跌幅波动幅度较大，其中蛇口产园上市首日涨幅最大（14.72%），东吴苏园、广州广河上市首日收涨较小。上市首周，蛇口产园涨幅位于首位，主要由于其底层资产优质，而且其募集资金较底层资产估值的折价幅度较大。按发行价格算，蛇口产园REITs募集资金规模较底层资产估值的折价为17.76%，因此蛇口产园的潜在增长空间也相对较大。

上市第二周，6月28、29日，9只REITs价格大多处于下跌状态，7月1日由于节日效应，各只产品均在当天出现不同幅度的价格反弹，其中蛇口产园涨幅最大（2.91%），但7月2日，除富国首创水务的价格略有上升外，其余8只REITs的价格均回落。

上市第三周，REITs价格大多小幅下跌。除首钢绿能和富国首创水务在7月9日有小幅收涨外，其余REITs在当周均为价格持续下跌状态，不过下跌幅度相对较小，7月9日收盘价较7月5日收盘价的跌幅在0.14%-1.53%之间。

上市第四周，前3个交易日REITs价格大多延续下跌趋势，在周四周五出现反弹。较上周五收盘价，除了广州广河下跌0.28%之外，其余8只REITs第四周价格都上涨，其中涨幅最高为中金普洛斯（1.17%）。从趋势看，上市第三周以来，REITs价格振幅变小，逐渐趋于平稳。

（二）广州广河率先破发，首钢绿能、富国首创水务和蛇口产园保持较高程度的高发状态

我们观察上市初期REITs收盘价相比发行价的表现，如果收盘价低于发行价，则为“破发”；如果收盘价高于发行价，则称为“高发”。上市首周第4个交易日（6月24日），广州广河成为首只破发REITs，其余8只REITs在首周均维持高发状态，其中蛇口产园、华安张江、首钢绿能和富国首创水务高发程度较大。

上市第二周前3个交易日，广州广河持续维持破发状态。从上市第二周整体来看，高破发状态较为稳定，除广州广河外，其余REITs均为高发状态，其中蛇口产园、首钢绿能和富国首创水务的高发程度维持在较高水平，但东吴苏园、中金普洛斯和盐港收盘价接近于发行价，有破发趋势。

上市第三周，广州广河持续破发，7月6日东吴苏园和中金普洛斯破发，7月7日盐港破发，当周后3个交易日该4只REITs持续破发，而蛇口产园、首钢绿能和富国首创水务维持高于发行价状态。第三周，特许经营权类和不动产类REITs高破发表现开始出现分化，除广州广河持续破发外，其余3只特许经营权类REITs周五收盘价相对发行价涨幅均超过1%；而5只不动产类REITs中有3只周五收盘价低于发行价。

上市第四周，分化进一步加大。第四周周五收盘后，产业园类项目均为高发状态，仓储类项目与发行价持平或略有破发。环保类项目均保持较高程度的高发状态，高速公路类项目中，广州广河仍然处于破发状态，而浙商沪杭甬保持高发。

进一步观察收盘价与单位净值之比，截至2021年7月23日，富国首创水务和首钢绿能的溢价程度最高，分别为5.3%和4.97%，而广州广河折价程度最大，为2.67%。

REITs上市后成交活跃度下降

（一）上市第三周以来，成交活跃度降至平稳

从换手率看，9单REITs均是上市首日换手率最高，第二日大幅下降，此后小幅波动呈现整体下降趋势。其中，蛇口产园、首钢绿能的换手率相对较高。

上市首日REITs的成交活跃度最高，其中华安张江换手率最高为14.47%，广州广河换手率最低为2.60%。第二日、第三日，REITs换手率大幅下降。第四日盐港REIT换手率有所上升，第五日东吴苏园、中金普洛斯、浙商沪杭甬换手率也有所上升。首周日均换手率来看，华安张江最高为4.46%，其次为蛇口产园（4.41%），广州广河最低为0.78%。

上市第二周，蛇口产园依然保持较高的交易活跃度，第二周日均换手率为0.97%，其次为华安张江、首钢绿能，日均换手率分别为0.61%、0.59%，活跃度最低为中金普洛斯，日均换手率为0.10%。

上市第三周交易活跃度继续下降，除了中金普洛斯的第三周日均换手率略高于第二周，其他8只REITs第三周日均换手率均下降。总体来看，换手率变动程度均不大，表明成交活跃情况逐步趋于稳定。

上市第四周交易活跃度保持平稳，换手率整体与上周相当，REITs的交易活跃度已基本进入平稳期，其中较为活跃的REITs为蛇口产园、首钢绿能，第四周日均换手率分别为0.62%和0.45%。

（二）REITs主力交易差异化

根据Wind成交统计，挂单额20万元至100万元之间的记为大单，挂单额大于100万元的记为超大单，大单和超大单成交合并记为“主力交易”。主力净流入率=（主力买入总量-主力卖出总量）/成交量。主力净流入率可以较好地反映资金量较大、持仓较多的机构投资者在REITs项目的整体交易情况。

上市首日主力以抛售为主，卖盘远多于买盘，是打新后抛售的体现。首钢绿能、蛇口产园和富国首创水务主力净流入率最低，分别为-43.16%、-39.55%和-32.35%。首周主力抛售情况来看，浙商沪杭甬持续处于主力抛售状态，华安张江、东吴苏园和中金普罗斯主力抛售程度不高，交易量较为均衡，首钢绿能和富国首创水务在上市首日主力大幅抛售后，后4个交易日的抛售程度有所缓解。

上市第二周，主力交易整体较为均衡。其中，东吴苏园维持主力净流入状态，其中7月1日主力净流入率最高（35.57%）。中金普洛斯除7月2日外，也处于主力净流入状态。蛇口产园主力交易持续抛售，7月1日大幅上涨也处于主力抛售状态。

上市第三周，不同项目的主力交易差异较为明显。其中，蛇口产园、盐港REIT整体处于主力净流出状态。而富国首创水务、首钢绿能、东吴苏园和中金普洛斯整体处于主力净流入状态，7月8日富国首创水务净流入率最高为25.30%，主力净流入伴随着价格下跌，反映了部分投资者关注超跌后的配置机会。

上市第四周以主力净流出为主。蛇口产园和东吴苏园5个交易日均呈现主力净流出。盐港REIT、浙商沪杭甬、富国首创水务整体也处于主力净流出状态。

上市首月，REITs由

情绪交易逐步回归价值交易

上市首月，基础设施公募REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。具体来看，上市首周前3个交易日，REITs价格和成交量波动幅度均较大。在首周高涨的情绪交易之后，价格逐渐回调，成交量和换手率也逐步回归常态水平。第三周，收盘价涨跌幅和换手率趋于稳定，同时价格也形成分化。第四周，价格先跌后涨，换手率和成交量也有所上升，投资者开始关注超跌后的配置机会，部分破发REITs价格调整到位后出现反弹。

不同REITs的价格涨跌和成交活跃度也出现分化，我们发现，上市首月的价格和成交活跃度表现与REITs认购热度有较为显著的关系，尤其是公众认购热度。公众认购热度越高的项目（公众投资者有效认购申请确认比例越低），在上市首月的价格表现越好，成交也相对更活跃。如价格涨幅（7月23日收盘价相比发行价）排前三的富国首创水务、首钢绿能和蛇口产园，公众认购热度很高，公众投资者有效认购申请确认比例均低于3%。