建立完善REITs扩募机制 盘活存量资产再融资

今年6月，首批9单基础设施公募REITs产品于沪深交易所上市，标志着REITs产品从发行阶段正式进入运营管理阶段。基金上市之后，如何通过扩募实现管理资产规模增长的问题也逐渐进入公众视野。以高速公路REITs为例，公募REITs扩募资金的主要投向为收购优质新资产和对既有资产的扩能改造，未来扩募市场空间十分广阔。

收购优质存量路产

优质存量路产亟需通过REITs实现投资回收与再投资良性循环。目前，我国高速公路总里程已超过16万公里，连续数年位居世界第一位。通过收购优质存量路产，高速公路REITs可在短时间内迅速扩大资产规模，提升盈利能力和抗风险能力。以高速公路龙头企业招商公路为例，通过参与定向增发、挂牌或协议收购等多种交易方式，收购优质存量路产，自2017年重组上市以来，其管理资产规模已实现翻倍式增长。2015年至2019年，招商公路旗下路产车辆通行费收入复核增长率达21%，远高于同期全国平均复合增长率10%，实现了资产规模与业绩的双赢。

公募REITs收购新资产时，需要正视的问题是大量优质路产由各地交通集团或施工类央企持有、高速公路类资产交易活跃度较低、存量资产交易的市场机会偏少等诸多问题。因此，通过收购新资产进行扩募时，将主要依托REITs原始权益人对其储备存量资产的再剥离与再上市，原始权益人储备的存量资产能否满足入库要求以及能够获得市场认可将成为后续焦点。

对既有路产扩能改造

对既有路产扩能改造，同步实现扩募与资产盈利能力提升。由于设计标准较低等原因，加之近年来交通量快速增长、汽车荷载重型化，早期建设投营的高速公路已不能满足快速增长的交通需求，催生了早期路产的扩能改造需求，部分路产迎来扩能改造的窗口期。沪嘉高速、沈大高速等众多早期路产均已完成扩能改造，其他大交通量路产在运营数年以后，亦逐步启动扩能改造。

既有路产通过扩能改造，其车流量无需经历培育期，充分利用现有路网及周边经济发展的优势，路产的运营能力可进一步提升；收费年限、收费标准在扩能改造完成后将重新核定，有利于底层资产的长期稳定和REITs产品的存续管理。据公开信息，高速公路扩能改造后的收费期限均进行了重新核定。部分省份根据道路扩能改造后的实际情况，设定了较高的差异化收费标准，有利于吸引投资人积极开展扩能改造投资，稳定市场投资回报预期。

高速公路REITs通过收购优质路产，有助于兑现成熟路产价值，通过持有多个优质路产可提升盈利能力、分散风险，在较短时间内迅速扩大资产规模和收入来源。REITs基金对持有路产进行扩能改造，延长收费年限或重新核定收费标准，通过存续期内的扩能改造提升基础资产价值总量及其未来收益的可持续性。中长期来看，高速公路REITs通过对扩能改造进行扩募具有现实性和可操作性。

对于REITs管理人和原始权益人而言，高效便捷的扩募机制有利于盘活存量资产再融资，做大做强产融结合平台；对于投资者而言，REITs扩募有助降低边际管理成本，提升产品投资价值。为公募REITs的持续健康发展，市场亟待建立完善扩募机制及安排，鼓励支持和规范收购新资产、既有资产扩能改造的基本原则和市场条件，引导REITs管理人培养项目运营、工程管理等主动管理能力。