第二批公募REITs发售 大概率启动比例配售

11月29日，第二批公募基础设施投资基金（REITs）启动发行。5月首批公募REITs面向公众发售的火爆场景还历历在目，全部实现超募，并启动比例配售。基金人士表示，第二批公募REITs网下询价以及认购倍数远超首批情况，显示了投资者对REITs类产品投资价值的认可，预计第二批大概率一日售罄，启动比例配售。

低配售比例或现

基金发售公告显示，本次两只公募REITs募集期均为2021年11月29日至2021年11月30日。同时，发售公告指出，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售。若预计募集首日有效认购申请全部确认后，公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。

从首批公募REITs发售情况来看，9只公募REITs面向公众投资者募集总额为19亿元，但最终认购金额近490亿元，超拟募资额25倍之多。从配售比例看，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园的公众认购最终配售比例分别为4.26%、3.68%、12.30%、10.04%、2.41%、8.80%、1.76%、10.80%和2.39%。最低的配售比例仅为1.76%，为中航基金旗下的首钢绿能，最高的仅为12.30%。与此同时，首批公募REITs中有6只采取了“回拨机制”，提升了对公众投资者的发售份额。

数据显示，本次两只公募REITs总募集金额约50.1亿元。其中，建信中关村产业园REIT认购价格为3.2元/份，预计募集资金总额为28.80亿元；华夏越秀高速REIT发售价格为7.1元/份，预计募集资金总额为21.3亿元。不过，两只公募REITs留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，分别为0.8075亿份和0.27亿份，均不足发售份额总数比例的10%。

此外，根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏越秀高速REIT2021年预测净现金流分派率为7.07%（年化，下同），2022年预测净现金流分派率为7.22%；而建信中关村产业园REIT2021年投资人净现金流分派率为4.19%，2022年投资人净现金流分派率为4.34%。

遭机构“疯抢”

事实上，除了公众发售或遭“疯抢”，第二批公募REITs已经被部分机构投资者抢“上头”，根据建信基金和华夏基金发布的公告显示，网下认购倍数分别超56倍和44倍。

具体来看，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

相比第一批REITs火爆的认购情况，第二批REITs网下机构认购倍数非常惊人。对比底层资产同样是产业园区的首批公募REITs，博时蛇口产园REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍；华安张江光大REIT的初始网下发售份额数量的10.07倍；东吴苏园产业REIT的则为4.507倍。

而剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为27.84亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。同样对比第一批公募REITs中类似的底层资产看，其中浙江杭徽发售价格为8.72元/份，广州广河发售价格为13.02元/份。在网下询价阶段，浙江杭徽与广州广河的网下有效认购倍数分别为4.86倍、4.56倍。

业内分析人士表示，网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的认可。公募REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融创新产品，自然会受到资本市场的高度关注和追捧。