楼市和货币政策，最新定调！

对2022年楼市和货币政策的最新定调，来了！

12月25日傍晚，新华社“权威面对面”栏目发表了对住建部部长王蒙徽的采访。

与此同时，央行货币政策委员会四季度例会的通稿，也在12月25日晚上发布。

我们先看新华社对住建部长的采访，王部长主要表达了如下观点：

1、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

2、基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。

3、房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

4、未来将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

一是保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

四是持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。

5、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。

6、将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

7、同时，针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。

8、“运动式”、只顾“显绩”的工作方式，往往会带来破坏性“建设“。城乡建设是一个系统工程，需要一代代人接续奋斗，树立正确政绩观，坚持系统观念，尊重规律，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。

9、我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。我们将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系。

这篇报道的导言部分，还有这样的表述——“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。”

众所周知，住建部是房地产产业的主管部门。部长的最新表态，就是对2022年房地产行业的最新定调。

根据新华社的文本，我们可以得出如下结论：

第一，房地产业再次被放到了重要的位置。

在日前举行的中央经济工作会议上，对当前形势的判断是“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。

所谓需求收缩，就是大家捂紧钱包，不太愿意消费了。这从社会消费品零售总额的走势，就可以看出来。

根据统计局的数据，到11月末消费增速只有3.9%，两年平均为4.4%。这显然远低于2022年经济增长需要达到的5.5%到6%的增速。

正如新华社稿件所说，“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域”。那么“住房和城乡建设”指什么？当然是房地产市场。

中国每年的新房销售额接近18万亿元，二手房交易额超过7万亿元，卖地收入每年8万亿元。跟新房、二手房交易关系密切的，是装修、家具、家电等行业。

在居民消费方面，有所谓三大件的说法——房子、汽车、手机。但三大件的量级是完全不一样的，房子的规模是汽车的8到10倍，汽车的规模接近手机的8到10倍。

所以最近多名高层官员强调“房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。

国家统计局局长则直接指出——房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

2022年要稳增长、保就业，必须启动内需；而房地产就是最大的内需。所以，中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

这次住建部长接受新华社记者采访，也重申了上述观点，向市场再次传达了温暖的信号。

第二，合理的改善性住房需求，被提倡和保护。

房住不炒，炒的边界在哪里？关键在于怎样来定义改善性需求。

9月末之前，银保监会谈到房贷，强调的还是支持刚需。到了最近两个月，在刚需之外增加了改善性需求。此次住建部长接受采访，也强调“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。

随着国家提倡3孩，提倡老人和子女同住养老，改善性需求显然需要重新定义。包括90/70政策（90平方米以下套型占新建房屋的70%以上），也需要修改。

如果一个家庭三代同堂，有4个老人和3个孩子，还有2个大人，第三套甚至第四套房子都可以看做改善。未来，大城市通行的限购2套的政策也需要改变了。

“满足合理的改善性住房需求”，意味着房贷供应量将有所增加，对于楼市构成利好。但这个利好，主要是有人口增长的、高级别城市来享受的。

第三，房地产调控政策在各地的分化、差异化将更加显著。

王蒙徽部长表示，要“落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任”，还表示要加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

这些都意味着，2022年各地房地产调控政策差异性将继续加大，因为市场在高度分化。

比如黑龙江、吉林都在救市。其中黑龙江的相关通稿虽然撤销了，但并没有说相关政策撤销了。部分楼市偏冷的城市，在未来2年相继放松限售、限购、限贷等政策，是大概率的。当然，还会伴随着减税降费。

上图：中国楼市的销售面积已经见顶（每年17到18亿平方米），但销售金额很难有顶部。

第四，给买了“问题房”的老百姓，吃了一颗定心丸。

王蒙徽部长下面这段表述非常重要：

坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

这意味着，恒大等一批出问题的企业，卖出的房子要保证交楼。这有点类似寿险公司，出问题之后必须有人接盘，保证参保人的根本利益。否则，会影响社会问题，也会严重侵害购房者利益。

第五，宣告了房地产的模式之变，新时代的到来。

王蒙徽部长的两段表述很重要：

一是“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。

二是加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系。

第一点表述，是房企运营基本模式将发生历史性转变。但需要注意的是，最近两年房企把“高负债、高杠杆、高周转”做到极致，是因为限价非常严厉，房企利润越来越薄。

要改变“高负债、高杠杆、高周转”的模式，在限价政策很难改变的情况下，只能改变土拍制度，去产能，让大部分企业退出市场。所以未来楼市可能会回暖，但相当一批房企需要退出。

另外，旧改时代全面到来了。国家需要建立一套新的制度，来适应土地存量开发时代。

第六，2000年之前建成小区的旧改，是房地产行业新的大蛋糕。

王部长在强调房地产基本面没有改变、需求仍然旺盛的时候，点明了两大需求——一是城镇化每年带来1100万新市民；二是2000年前建成老小区的改造。

这些老小区，目前的政策是鼓励提升、而不是一味地拆除重建。但从长远看，分阶段拆除重建是最终的结果。

国家是要避免一哄而上，避免重演2017年货币棚改刺激房价的一幕。旧改蛋糕需要均匀分配到未来每一年里，成为一个长期拉动经济的力量，而不是让经济剧烈波动的力量。

总之，新华社的这篇专访，给房地产业传递了温暖的信号。

央行货币政策委员会四季度例会的新闻稿，也值得关注。

这篇新闻通稿里，关于货币政策有如下表述：

会议指出，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

要稳字当头、稳中求进，加大跨周期调节力度，与逆周期调节相结合，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持经济高质量发展。

稳健的货币政策要灵活适度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为，加大对实体经济的支持力度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性，稳定宏观经济大盘。

结构性货币政策工具要积极做好“加法”，精准发力，将两项直达实体经济货币政策工具转换为支持普惠小微企业和个体工商户的市场化政策工具，实施好碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，综合施策支持区域协调发展，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持。

深化金融供给侧结构性改革，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业，支持银行补充资本，增强金融市场的活力和韧性，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。

完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，加强存款利率监管，发挥贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业综合融资成本。

深化汇率市场化改革，增强人民币汇率弹性，引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，加强预期管理，把握好内部均衡和外部均衡的平衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

央行的表态，略显矜持。但仍然传递了一系列利好：

比如降息会继续。“加强存款利率监管，发挥贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业综合融资成本”的意思是说，通过监管压低存款利率，给LPR利率继续走低拓展空间。我感觉，2022年LPR利率降低的幅度可能有限，很难超过20个基点。至少目前央行是这样打算的。

仍然强调了“保持宏观杠杆率基本稳定”，这意味着不会大水漫灌。结构性政策会更多使用，也就是对经济的定向支持。

估计2022年还会有一次全面降准，一次定向降准，1到2次小幅LPR降息。

“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”的表态意味着，楼市的资金需求会充分保障。

但计划总归是计划。未来出现新变化，可能性更大。如果明年上半年宽松力度达不到，那么下半年需要继续发力，甚至需要更大力度的发力。

现在不确定的是美联储第一次加息的时间。如果真的提前到3月份，估计会影响到中国宏观政策，让上半年宽松力度减弱，拉长宽松的时间，最终改变全年的股市和楼市的节奏。

仍然保持之前的判断：2022年财政政策发力的空间大于货币政策。股市在一季度有机会。如果美联储提前到3月加息，则A股的“前高后低”可能变为“高——低——高”。

楼市政策出现戏剧性变化（地方政府不再“犹抱琵琶半遮面”）的时间，或许在下半年。