对不起，合肥学区房凉不了！

合肥二手房在经历了几乎腰斩的打击之后，陷入了大半年的沉寂期。但学区房却依然火热。

近日，庐阳区一“老破小”学区房卖出了4.9万/㎡的天价！

这个小区位于庐阳区三孝口，房龄已经33年，成交的这套房源面积只有25.61㎡，小到几乎没有什么户型可言。

然而这套房源挂牌后，成交周期仅10天，成交均价达到49786元/㎡，是该小区目前在链家网上成交最高价。也是合作经济广场之后，合肥第二个近5万/㎡的小区。

这样一个“老破小”的二手房，凭什么卖到4.9万/㎡的高价？其实只是因为它有合肥最好的双学区——南门小学本部和45中本部。

NO.1 | 壹最高5.7万/㎡，学区房成为楼市“硬通货”

2019年，合肥已经被多个“学区事件”刷屏，下面我们一一来看。

2019年4月28日，合肥168玫瑰园南校区、建平实验小学南艳分校揭牌，随后168玫瑰园南校区唯一学区房——邦泰学府里，从首付8万起变成全款优先选房。

无独有偶，5月28日，高新彩虹中学正式更名为合肥六中高新中学。消息一出，周边业主纷纷涨价。目前祥源城最高挂价已达2.53万/㎡，相比学区更名之前，单价涨了约4000元/㎡。

好学区成了房产增值保值的重要保障。环顾目前合肥市场，最贵的房子不是合肥壹号院，也不是葛洲坝中国府，而是学区房。

合肥南门小学和45中双本部学区房——合作经济广场，最高挂价已达5.7万/㎡；师范附小和合肥46本部学区房——文华阁，挂牌均价已达2.8万/㎡。

而合肥最贵的豪宅合肥壹号院，最高也“只”卖到4.8万/㎡；最贵的别墅棠溪人家，二手房均价也“只”挂到4.3万/㎡。

回顾2019年，合肥楼市整体行情不高，二手房受贷款影响更为消沉，但学区房依然在楼市低谷期走出了一轮“独立行情”。

据合肥楼市不完全统计：

2019年，清华附中合肥学校学区房——启迪科技城水木园，共加推5次，累计加推房源1180套，基本全部售罄。

2019年4月7日，合作经济广场一天成交3套房：

一套134.5㎡，总价550万，单价40890元/㎡；

一套103㎡，总价510万，单价49214元/㎡；

一套62.74㎡，总价275万，单价43832元/㎡。

可以看出，不管是新房还是二手房，学区房依然是合肥楼市的“硬通货”。

NO.2 | 贰

合肥真学区曝光，买学区房认准这三类

很多人已经把学区列入买房的重要参考因素之一，但目前市场上太多楼盘都标榜为学区房，好坏优劣难以判断。我建议大家，买学区房认准以下三种：

1、本部学区：45中本部、42中本部、48中本部、50中东校西园校区（本部）、46中本部这5个学校都是合肥顶级的老牌名校，学校规模大，教学质量稳定。

一般来说，一、六、八中指标到校最低分数越高，学校的整体质量就越好。根据2019年合肥各初中一、六、八指标到校最低分数线来看，45中本部、50中本部依然是合肥顶级学区。

但是这些优质本部学区房的价格，早已涨到合肥房价的天花板，开头提到的25㎡的老破小总价都已达到了128万。

2、成长性学区：合肥不少名校有分校、校区，其中不乏挂羊头卖狗肉，也有部分校区生源优质，逐渐成长为优质学区。

如50中西校、50中天鹅湖校区、45中森林城校区、46中南区、168玫瑰园学校等，都在2019年中考中表现突出，这些学校都有2个明显的特点：一是均为名校校区，二是生源质量较好。

此类学区房的特点是住宅不再是“老破小”，房企和品质都更好，但价格同样高企。

3、新学校：除上述学校之外，购房者还可以关注一些新学校。如淝河片区的屯溪路小学龙川路校区、48中祁门路校区，周边的楼盘有：

翡翠天际：在售装修高层，户型101-132㎡，均价2.15万/㎡；

时代领峯：在售装修高层，户型99㎡、111㎡，均价2万/㎡；在售洋房，户型95㎡、110㎡、120㎡，均价2.1万/㎡。

也可以关注泛龙岗板块的师范附小肥东分校、四十八中肥东分校，周边的楼盘有：

龙湖龙誉城：在售毛坯高层，备案均价1.27万/㎡，户型面积约95-119㎡。

华润紫玥台：在售毛坯洋房Y22#，户型面积100㎡，备案均价1.28万/㎡。

这些学校虽然同属名校分校，但是目前仍在建中，具体教学质量仍未可知，只能说有可能成长为优质学区。优势是这些学校的学区房大多为新盘，价格也更低。

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NO.3 | 叁

到底要不要买学区房？

到底要不要买学区房？

很多人宁愿出天价也要买老破小学区房，也有些人则认为大学生毕业也买不起房，没必要再推崇学区房。

1、从房价层面来说，学区的确是目前房产增值的最大筹码，这也是“老破小”能卖出高价的重要原因。如果把楼市比作股票池，那么学区房的角色就是“白马股”。

2、从孩子教育方面来看，考入名校依然是我国目前最直接靠谱的阶层晋升途经。信奉“赢在起跑线的家长”也更愿意相信，名校可以影响孩子的人脉、圈层，并决定未来孩子的发展高度。

另外，从2019年高校毕业生薪酬排行榜来看，排名靠前的依然以985、211高校为主，学历高意味着更高的收入，而买学区房就是考入名校的第一步。

3、而从政策方面来说，学区房“高价出圈”已经引起重视，目前北京、长春、包头等多个城市已出台多校划片政策，即“一个小区对应多个学校，或是多个小区对应多个学校，采用电脑随机排位的方式录取。”

也就是说，买学区房也未必能上名校。

教育均衡是全国趋势所在，学区房前途未卜。早在2017年7月，住建部就称将立法明确“租售同权”，逐步实现租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

这其中最受关注的自然是教育权，一旦租房可以上名校，那么学区房的概念将彻底不复存在。

NO.4 | 肆

结语

不管是优质本部学区还是新出圈的成长性学区，都是一步步发展而来，对于家长来说，应该重点关注是师资力量和生源质量。

如果只是为了孩子上学购买学区房，优先挑选小户型、低总价，这样购房成本低，后期转手也更容易。

其次，购买学区房要提前关注成交情况，二手房市场复杂多变，学区房总价一般波动幅度较大。不着急上学的自住购房者也可以关注成长性学区，价格更低。

另外，购买学区房也有一定风险。合肥学区每年都会重新划分，没有学区加持的”老破小“一文不值；其次，警惕开发商的套路，认准合肥的真学区，警惕披着名校外衣的假学区。

最后，政策的变动不可预知，如果“租售同权”、"多校划片“实施，那么高价买入的学区房可能很难再出手。