旧小区商业化改造应是趋势

1月14日，市人大代表安丽娟（左二）、肖微（左三）、孟凡军（右一）做客新京千龙访谈间，就老旧小区物业管理问题进行讨论。新京报记者 吴江 摄

多位人大代表表示，目前北京5000多个老旧小区，仍存在基础设施欠账多、物业收费不标准、公维基金缺失严重等物业问题。对此，代表建议，在老旧小区改造中推广“劲松模式”和社区议事厅。据介绍，截至目前，北京已确认的243个老旧小区综合整治项目全部建立了管理机制，其中有210个计划改造后实施专业化物业管理并收费。

新京报讯正在召开的北京市第十五届人大三次会议上，老旧小区改造及物业管理是不少代表热议的话题。

据北京市住建委介绍，截至目前，北京已确认的243个老旧小区综合整治项目全部建立了管理机制，其中有210个计划改造后实施专业化物业管理并收费。

《北京市物业管理条例》今年拟制定。2020年，北京将提前谋划实施条例相关工作，推进住宅专项维修资金改革，围绕物业管理重点问题大力组织开展试点工作和专项治理。

针对老旧小区物业如何规范管理的问题，多名人大代表表示，目前北京5000多个老旧小区，仍存在基础设施欠账多、物业收费不标准、公维基金缺失严重等物业问题。

代表建议，可在老旧小区改造中考虑实行商业化改造，参考推广“劲松模式”；实行多重协商，形成居民共治的“社区议事厅”机制；在业委会缺失时，可通过成立物业管理委员会履行相关职责。

建议1

吸引社会资本投入社区改造

“房子是不断老化的，必须建立一套持续的资金注入机制。”市人大代表、北京市君合律师事务所主任肖微建议，老旧小区需要有资金进入进行适度运营，加上政府补贴的扶持，进行商业化改造。

市人大代表、石景山区八角街道特钢社区居委会主任毛亚静认为，朝阳区劲松北社区引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新的“劲松模式”值得学习，“这应该是未来老旧小区改造的一种趋势。”

去年8月，朝阳区劲松北社区示范区改造完成，该社区将劲松一区、二区作为先行试点，由社会机构投入改造，通过后续的物业管理、服务使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，共同探索社区长效管理。

据悉，劲松北社区在改造中，通过提前入户走访、召开评审会等深入了解居民需求，针对居民最迫切希望改善的内容，“对症下药”制定改造方案，并盘活闲置的存量空间，引入了社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚等便民业态。

“这种模式强调的是改造前期的投入，政府可以给予一部分补贴，与吸引的社会资本相结合，共同投入社区改造，后期通过服务和运营进行回收，形成一个良性循环。”毛亚静说。

此前，北京市住建委主任王飞表示，未来相关部门将在政策上支持社会资本进入老旧小区，让社会机构的运营围绕群众的实际需求，和居民的日常消费结合起来。

建议2

业委会缺失成立“业管会”

“时间长了房子破旧是很正常的，但一个小区的房产能否存续，取决于有没有后续维护或更新。无论如何，在居住社区中物业不应该缺位。”肖微认为，产权关系、组织体系、主体和聘用物业的关系、权利义务等，都应该通过立法明确下来，形成一套运行机制。

在《北京市物业管理条例（草案）》中，规定了业主如何成立业主大会、选举产生业主委员会，并首次明确，街道办事处、乡镇人民政府可以组织物业管理区域内的业主和有关单位成立物业管理委员会（简称“业管会”）。

“业委会的成立、运营以及和物业的关系，近年出现了很多争议和麻烦。这需要通过立法明确下来，通过业主委员会等形成居民自治能力。”肖微表示，物业管理条例出台后，小区物业运营的基本机构、权利义务等将会在立法层面确定下来，形成良性运转。

肖微建议，在一些老旧小区物业失管、业委会无法成立的情况下，应该由政府来承担部分组织功能，比如街道办事处或乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。“小区内公共区域产权由业主共同拥有，其他人不能侵占，它怎么使用应该通过业主委员会共同决定，在业委会缺失的情况下，可以由政府组建机构体系来进行运营。”

建议3

形成居民共治的社区议事厅

今年政府工作报告提出，建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等共同参与的议事沟通、协同治理机制，将物业服务管理纳入社区治理体系。完善群众参与机制，办好社区议事厅等多种平台，鼓励更多居民参与社区事务。

市人大代表、石景山区首钢矿山街道居民管理委员会主任安丽娟认为，对于一些多产权的老旧小区，应该形成社区党建引领的居委会、业委会、物业单位共同协商的工作机制，定期收集和反映小区居民意见和建议，形成良性互动。

毛亚静介绍，石景山区一些社区设立的“老街坊议事厅”，就是老街坊为解决社区治理共同献策献智的出口，同时也是政府倾听百姓意见的场所。

“老旧小区改造最应该吸纳的就是居民的意愿，比如老旧小区更新实行‘菜单化’，在可选的菜单项目中，居民想改什么，缺什么、补什么，都应该充分尊重居民意愿。”毛亚静说，只有在尊重居民意愿基础上，改造才能顺利，改造成果才能受到欢迎。

市人大代表、昌平区住建委建设工程质量监督站站长孟凡军建议，政府部门也应该加强对街道乡镇、社区以及物业管理人员的相关培训，提高物业人员服务水平，促进物业公司和业主和谐相处，“双方和谐的关系是小区物业长期持久的关键。”

新京报记者吴娇颖李玉坤黄哲程