当二手房“连环单”遭遇疫情，谁该为周期违约埋单？

华夏时报记者 张蓓 李贝贝 北京报道

计划在2020年完成学区房置换的刘溪（化名），因疫情的突然到来，一下子陷入到了面临合同违约的艰难境地。

日前，刘溪找到《华夏时报》记者，诉说了这几个月来跌宕起伏的经历。

置换计划遭遇疫情

2019年，刘溪拥有了自己的女儿，学区房置换提到日程上来，经过长时间的看房和权衡，她决定将自己和老公名下位于大兴和通州的两套房卖掉，置换一套位于北京市西城区德胜学区的学区房。

在中介小哥帮忙进行的“精密”筹谋下，刘溪计划采用常见的“先买后卖“置换策略，即先买房，与卖家协商一个尽量长的交易周期，再卖掉自己的房子，回笼资金。这样做的好处是，即便市场行情有变，房价上涨了，那么要买的房子价格已然锁定，而自己要卖的房子则随行就市可以享受上涨红利，里外不亏。

而在整个买+卖的周期中，买房所需的订金、首付、税费、中介费等各项费用的支付时间与卖房回款时间，两者如何完美接驳，则由中介小哥计算得滴水不漏，严丝合缝。

刘溪知道，年底年初是淡季，春节期间，楼市冷清，是买家压价，卖家甩货的时候。果然，2019年11月底，刘溪顺利签约了看上已久的一套学区房，总价700余万，还轻松向卖家要到了7个月的周期，按二套贷款，首付近600万，需要在2020年5月支付。在这期间卖掉两套房子回笼资金，时间足够。

长周期打底，对市场规律颇有研究的刘溪打算在春节后的小阳春时候卖掉手里的房子，两套房子共可卖700万左右，一般每年这时候都是个成交小高峰，可以从容挑选优质买家。

然而春节后疫情来袭，一切都被打乱。刘溪的两套房子已经不可能在原计划的时间卖出去了，连当初刘溪委托的中介小哥，都在湖北老家，还不知什么时候能回来。眼看着一天天过去，5月就要交近600万首付的刘溪心急如焚。

在和各方交涉沟通的过程中，刘溪得知，自己的“上家“，也就是卖学区房给她的卖家，也面临和她一样的境地，她曾请求卖家延长合同期限，而卖家同时也在恳求自己的”上家“延长合同期限，遗憾的是，卖家的”上家“并不同意，所以刘溪的”上家“也不同意延期。而中介除了建议双方协商以外，也拿不出什么措施来解决这个问题。

《华夏时报》记者采访了北京某著名学区的一名资深中介小郭（化名），小郭说：“如果最近刚签合同的话，一般协商都能延后，如果官方周期6个月，已经过5个月了没卖出去，最后一个月疫情了，这样买家有责任的概率就会更大。”小郭告诉记者，他自己手里正有两个这样的单子，幸运的是，已经都通过买卖双方协商解决了。小郭说到：“因为疫情影响，没办法进小区，看房子，导致成交周期延长。我个人觉得算不可抗力。”

疫情，到底算不算不可抗力？

记者查阅资料发现，不可抗力在司法中的解释是这样的：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按这个标准的话，疫情理论上应该是属于不可抗力的。

近期一些领导发言对此也有所印证。人民日报客户端消息，2月16日，上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会上，上海市高级人民法院副院长茆荣华表示，对于因疫情影响，合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公，当事人请求法院变更或解除合同的，将综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素，公平处理。

然而，具体落在刘溪的案例上，法律又是如何界定？

北京金诉律师事务所王佳红律师对《华夏时报》记者表示，就这个个案来说，疫情的发生对二手房买家来说并不属于不可抗力。

王佳红律师解释说：“疫情的发生以及疫情防控措施的采取，是否属于不可抗力，主要是看疫情对房屋买卖合同履行的影响程度。若是疫情导致买卖合同客观上根本无法履行、合同目的无法实现的，就属于不可抗力，购房人可以以此为由解除合同。”

“就这个案例来说，房屋买卖合同的目的，对于买家来说就是买房子、办理房屋的产权过户手续，用来居住，合同目的并不是为了转手投资，所以疫情的发生对于买家办理过户以及居住应该是没有根本影响的，在这种情况下，并不属于合同根本无法履行，或者合同目的无法实现。所以，疫情不是不可抗力，若是买家违约，不可以免责。若是法院经过审核，认为买家客观上能够履行合同，且房主要求继续履行合同的情况下，法院可以强行要求买家继续履行，也就是说即便买家愿意承担违约金可能法院都不会支持。”王佳红说。

按照王律师的观点，刘溪是不能用“不可抗力”的理由来免责延期了。

不过据记者多方询问，部分中介和购房者均认为这种情况属于“不可抗力”，因为毕竟是无法预期的事件，也实际对交易产生了影响。

有多少“在途单”中招？

在如今的二手房市场，独立买卖的单子非常少，在置换为主要诉求的市场结构中，像刘溪这种“连环单”中的一环非常常见，而凡是涉及连环单的，交易方式无非两种，“先买后卖”或者“先卖后买”，虽然这是两单独立的合同，但是彼此之间关系切切相关。每个收款-支付环节几乎都是环环咬合的，牵一发而动全身。

《华夏时报》记者在北京住建委网站上看到，2020年1月存量房网上签约9494套。买过房的人都知道，网签，只是购房流程的开始阶段。而这个在途单的数量，还不算2019年底积下来的交易。而如此大量的在途单，几乎大部分面临遭遇疫情而“中断”的情况。

中介小郭对记者表示，像刘溪这种情况目前非常多，他们店里差不多就有10单左右，而中介面对这个问题，就是建议买卖双方去协商。大多数的卖家是通情达理，能够给买家延期的，也有少数不愿让步，双方僵持不下，结果很可能是打官司。

刘溪认为“出谋划策”的中介公司也应该承担一定的责任，而专家对此如何解释？

合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，这类事情的确有不可预料的因素在里面，但是中介公司在其中的作用有限，主要还是应该由购房者自己去把握资产的变现和周期，中介公司只是辅助作用，不能替代客户决策，这个事也不是中介公司能够替客户解决的。

在结束采访时，刘溪告诉记者，她仍在与“上家”努力协商，希望“上家”同意多给她一个月的时间凑首付。