从包工头到“地产教父”，20年创造出“房企航母”，身价295亿！

有人称他是“隐秘霸主”，也有人说他是“地产教父”。

毋庸置疑，能够被称为霸主、教父的，都不是一般人；包工头出身的他，用不到20年时间就创造了一艘“房企航母”；

早在2004年其公司销售就破了百亿元，成为我国大陆地区首家破百亿的房企，成就一代商界传奇。

要知道，同年碧桂园的销售额才32.4亿元、富力地产64亿、雅居乐为45亿；即便当时风头最盛的万科，销售额也才刚过90亿。

作为一家老牌地产企业，王石曾赞誉其为“中国地产界的航空母舰”，更是与“恒大、碧桂园、富力、雅居乐”被业内誉为华南五虎。

他就是在华南地产界叱咤风云、被誉为商业智慧超人的合生创展集团（00754.HK）创始人朱孟依。

壹

与大多数白手起家的创业者一样，朱孟依的财富积累，也是一个时间沉淀的过程。

朱孟依，1959年8月出生于广东省梅州市丰顺县留隍镇，父母是当地普通的贫苦农民。

作为典型的潮汕人，朱孟依和李嘉诚一样，敢于拼搏；十几岁的时候，他就独自外出闯荡。

上世纪80年代初，商品经济蓬勃兴起，而在广大的乡镇市场，流动摊贩越来越多，广东丰顺也不例外。

彼时的朱孟依正在县上做包工头，当他看到这样一番场景，随即萌生了建设商业街、强化管理的念头。

此后，他的想法得以实现，商业街建成后，政府收租金、他只取提成。就这样，朱孟依以敏锐的嗅觉捕捉到了商机，赚到了人生“第一桶金”。

有了资金的加持，朱孟依“敢想敢干”的性格特质逐渐显现。

1992年，朱孟依与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展，但他的房地产起步之地却是在广州，第二年，朱孟依注册设立了广东珠江投资公司（简称“珠江投资”）。

彼时，朱孟依凭借他的人脉关系拿下了不少地。与其他人不同的是他看中的大多是郊区，土地成本较低，这个优势是合生创展高速发展的利器，其后成为第一家销售额突破百亿的房产公司。

朱孟依最为人们念念不忘的是其眼光独到，这还得从华景新城说起，当开发商都盯紧市区土地时，朱孟依选了位于华南师范大学东侧、主干道中山大道北侧的土地，这个大楼盘一朝成名。

随后，他囤地卖楼，在广州推出了华景新城、暨南花园、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华南新城等将近20个住宅大盘。

贰

合生创展早已被写进中国房地产的历史了。

“百亿神话”、京津新城、黄光裕事件，企业战略转型，每一次都引人关注。

年轻的房地产业内人士，可能都不知道，16年前的合生创展，是多么的辉煌：2004年，合生创展宣布年度销售额已突破100亿元，成为国内首家破百亿的房企。那个时候，碧桂园销售额为32.4亿元、恒大14.4亿元、万科也才刚过90亿元。

万科的王石曾感慨地说，合生创展才是中国房地产行业的“航空母舰”。

王石显然并非溢美之词，如果把合生创展和万科进行一下比较你就会清楚这一点：合生创展在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，1998、1999年两年，合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和，被称为广州地产界的“霸主”。

朱孟依创业的车轮辘辘前行，地产的版图也逐步浮现，而他自己也开始忙得不可开交。

在广州显赫战绩的支持下，1998年，合生创展在香港联交所主板上市，募集资金6.7亿港元，朱孟依个人持有63.75%的股份。

同年，朱孟依通过珠江投资参股建设了广惠高速公路，成为第一家参与国家重点基础设施的民营企业。

2000年，朱孟依就成立了盈通网络，获得在广东铺设光纤网络干线的许可权，两年之后倒手中信，他全身而退，至少赚了10个亿。

2002年以后，珠江投资将一众电厂收入囊中，切入能源领域。

2004年，合生创展成为首家销售额突破百亿的房企，并与恒大、碧桂园、雅居乐、富力并称地产“华南五虎”。

叁

在熟悉朱孟依的人口中，他总是衣着普通，沉默少语，甚至略显封闭，还曾被业内戏称为“朱老农”。

而作为合生创展这艘“航母”的掌舵人，正是这种低调神秘与迅速扩张，使他成为中国房地产界地下君主般的人物。

2007年，合生创展的土地储备已经超过2000万平米。这个数字在当时可谓天量。

到2008年末，合生创展更是接近2600万平米土地储备。从土地储备角度上说，俨然一副超级大亨。

不得不说，朱孟依先生是个商业奇才。他对城市土地的理解、对房地产发展方向的理解、对周转速度的理解，都有别于一般企业家。

不过，成也萧何必也萧何！

走过草创期后，过人的商业天赋、敢“捅破天”的强悍风格似乎不再灵验，朱氏家族开始有些力不从心。

2008年起合生创展即开始有些沉沦，其在此后五年间换了四任总裁：出身银行系统的武捷思、恒基中国前总经理谢世东、中海旧将陈长缨、合生创展内部成长起来的薛虎。然而他们最终都成了匆匆过客。总裁级管理层频繁更迭在地产行业里颇为罕见。

人事变动频繁、元老们逐渐离开，职业经理人，还是过渡家族掌控？

反正，总是在调整管理架构，意在提高管控效率，调整产品开发模式和销售节奏的合生创展，陷入了10余年的“不发展”状态。

十余年过去，当年仰视合生创展的万科、恒大，如今早已跨越千亿级销售大关，实现了惊天飞跃，而合生创展仍在100亿上下徘徊。

管理层的动荡带来销售额的剧烈波动。在薛虎辞任的2012年，合生创展仅实现116.44亿元的销售额，此后几年更是跌落百亿阵营之外。2013-2017年，其销售业绩分别为112亿元、53亿元、99.87亿元、81亿元和92.28亿元。

职业经理人的纷纷出走，与合生创展的“家族式”管理有莫大关系，但其家族色彩在近些年并没有变淡。

2012年3月，合生创展第四任总裁薛虎辞职后，朱孟依之女朱桔榕随即就任常务副总裁；2013年7月11日，24岁的朱桔榕开始担任合生创展董事局副主席。从业绩层面来看，她并未能带领合生创展走出困境。

肆

作为一家老牌地产企业，合生创展曾被称作“地产航母”，但是其特有的“慢周转”模式也使其销售规模常年处于增长“停滞”状态，2014年甚至下滑到50亿左右，土储规模则从2013年开始不断下滑。

当曾经的追随者均已跨越千亿门槛、碧万恒不断刷新规模纪录时，刚刚重回百亿阵营的合生创展，尴尬之余更多的是前路漫漫。

不过，2019年以来，此前多年鲜有纳储动作的合生创展开始活跃起来。

合生创展公布的2019年销售业绩显示，截至2019年12月31日止12个月，集团合约销售金额为约人民币212.58亿元，同比上升42%；集团合约销售面积为约165.24万平方米，合约销售平均售价为每平方米人民币12865元，同比上升11.4%。

据界面等媒体报道，数据显示，截至2019年12月31日，合生创展集团土地储备达3111万平方米。

2019年胡润百富榜中，朱孟依家族以295亿身家位居榜单第112位。

国内房地产发展太快，因素错综复杂，选择太多，犯错机会很高。要跟上时代步伐并不容易。

值得一提的是，在华南地产界叱咤风云、被誉为商业智慧超人的朱孟依，一手创办的合生创展也近而立之年，年仅61岁的他却宣布退到幕后，令人唏嘘不已。

李嘉诚和李兆基做到90岁才退休的故事，在国内房地产圈确实难以复制。

2020年，合生创展当家人提前交接棒，引人关注：

1月13日，合生创展公告宣布，创始人朱孟依辞任董事会主席职务，由朱孟依的女儿朱桔榕接棒。朱孟依全面辞去董事会各项职务后，仅保留合生创展战略规划顾问的身份。

伍

尽管朱孟依长时间在香港、广州等地生活，但潮汕人的重要习俗朱孟依遵照不悖，“每年过年，朱孟依都会回到阝留隍镇村里祭祖，请来舞龙舞狮队表演。”

据朱的同乡讲述，朱孟依对乡里的慈善很是热心，自朱家发家之后，每年村里都给老人发红包，金额在1000块左右，后来这样的待遇还延伸到邻村。

有怎样的老板，就有怎样的企业。

每一个成功的老板，都不简单。老板，就要具备一般人不具备的东西。

朱孟依虽然转入后台，合生创展的故事还没有结束。

参考资料：

理财周报《朱孟依：一个家族企业的神秘巷道》、

赵卓文《从万达到合生创展：新规则与转折点》、

港股那点事《富豪朱孟依：1项目变“亚洲最大鬼城” 曾涉黄光裕案》、

杠杆地产《隐秘霸主退位！合生创展大变局，地产界“前航母”因何触底？》