未来放宽想 | 未来金茂府「宽作160」整栋上新

3月12日下午14:00，#未来放宽想#——北京新顶豪时代前夜｛云探秘｝沙龙活动，在未来金茂府「宽作160」大师样板间举行，知名财经评论家、财经作家叶檀女士，贝壳研究院首席市场分析师许小乐先生亲临助阵，预测疫情影响下2020年经济、楼市走向及购房趋势变化，为购房者提供从宏观格局到微观细节的参考。活动全程以云直播的方式，为大家奉上一场经济与楼市的思维盛宴。

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左：贝壳研究院首席市场分析师许小乐

中：知名财经评论家/财经作家/叶檀财经创始人/华鑫股份首席经济学家叶檀

右：网易传媒主持人曹丹丹

“股市震荡之下，房地产是很好的对冲工具。”——叶檀

3月9日以来，全球市场发生了重大震荡，从股市到大宗商品的现货期货市场，皆处于崩盘状态。在历史性大坑之前，叶檀女士给出了明确的资产配置方向，建议已购入股票的人要进行对冲，除了黄金、避险货币（美元/日元）等，房地产显然是很好对冲工具。

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“市场不明朗，购房者暂停购买，但是需求是刚性的，观望之后，该买还是买，该卖还是卖。”——许小乐

关于疫情下的房地产市场，许小乐先生认为，疫情对消费领域影响伤害最大，但对房地产市场需求的影响不大，从开始疫情到开始控制人流，这个时候对于新房、二手房市场都会起到暂停的作用。

随着疫情的缓解，3月的第一周链家数据显示，新增客源量基本恢复到12月份平均水平，随着中介门店的陆续营业，成交量现在已经恢复到过去的60%左右。值得注意的是，成交量受影响时期，价格一直处于相对平稳状态，购房数量、欲望也正在稳步回升。

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“买城市、买地段、买好房子，才能保证不动产的保值增值。”——叶檀

针对房地产市场，各大城市也纷纷出台了调控政策，一方面增加需求，另一方面为房地产公司解套。政府调控之下，如何配置房地产资产，不用太多的去考虑政策刺激问题，而应考虑到住房的基本面问题。叶檀女士认为，买城市、买地段、买好房子，才能保证不动产的保值增值。

首先，买大城市。资源集中在大城市，一定要找公共资源较好的城市置业。例如疫情之下，一座城市的医疗资源、每千人拥有的病床量指标就会变得越发重要；

其次，买好的地段。叶檀女士认为，好地段只有两个：第一个是市中心，第二个是新区，未来有前景能够发展起来的新区；

再次：买品质好的房子。一座房子会伴随家人生活几年甚至几十年，建筑质量问题，直接关乎生命安全和生活品质。

叶檀女士讲到，房地产等大宗投资基本上有一个预期，到达品质预期值，加之低于心里预期的价位，就是合适的买进时机。

无疑，未来金茂府符合优质资产的大部分标准。

在城市和地段方面，中国金茂向来择址核心城市、核心地段或是潜力地段进行开发，未来金茂府亦是如此。位于北京“三城一区”战略主场——未来科学城一期核心区，依托307万㎡城市资源，周边配套一应俱全：距离在建中的17号线地铁约800米，望京国贸一线贯通；优质教育资源；清华长庚国际医院、滨水公园、10万+㎡商业，城市公共资源触手可及，满足90%优质生活所需。

在品牌和品质方面，金茂府11年24城47府，逐步形成独有的核心技术、严苛标准与管理体系。就实测实量来讲，金茂要求项目实施质量数据不低于96分，远高于市场的90分。再比如户型缺陷率，项目则要求不高于0.7条，远高于行业标杆的1条标准……金茂的产品壁垒，也让同行无法模仿精髓。

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“土地市场上，非限竞地块的开闸，或将拉高整体市场房价。”——许小乐

从土地供应节奏来看，限竞房市场总共供应100多块地。大量同质化刚需新房井喷供应，导致供给和需求之间出现了断档，从刚需到改善到新房的换房链条断供，尤其是购房者的改善需求难以得到满足。

2019年以来，限竞房的土地供应占比逐渐减少。2020年2月11日起，北京土地市场在疫情中全面开闸，成交16块宗地仅有2处为限竞地块。预计一年半到两年以后，北京商品房占比又会回到占比高位。这对于未来改变北京顶端住宅的稀缺有辅助作用，也能让换房链条周转起来，但是整体房价的走高也是必然的。

越稀有的资产，未来的价值会越来越高。因此，现阶段限竞房市场的一批优质项目，将成为性价比最高的房源，未来难再出现。就北五环而言，年初成交的海淀西北旺地块，成交楼面价54380元/㎡，不限价，预计市场价将高达8万+，而未来金茂府平均售价才5万+，北五环一东一西，同样的纬度，这其中的差价红利不言而喻。

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“过去20年是买房时代，房屋价值由货币决定；未来20年将步入居住时代，房屋价值由居住品质决定。”——许小乐

在大的背景政策之下，靠买房发家致富的时代已经过去了。如果说过去房屋的价值是由货币决定，由金融决定，未来则一定是由居住品质决定，这就是所谓的“房住不炒”落到居住上最大的落脚点。而此次疫情，则让人们更清晰的认识到回归居住本质的要义。

居家隔离的时间，人们的生活场景发生了转变，过去是每天早出晚归，跟房子的交互是每天睡觉的几个小时，房子的问题根本没有浮出水面。

如今，大家不得不和房子、和家人共处24小时，每天有足够的时间看太阳从东边升起、从西边落下。你会看到房子也是有机体，它也是有生命的。厨房是不是有点窄，炒菜的时候转不过身？洗手间里的地漏是不是串气？办公的时候会不会被打扰……从家人到社会人的角色在同一个空间不断叠加，就会发现今天住的房子，实在离期望的居住环境有很大差距。

针对疫情，贝壳研究院也做了消费者购房预期偏好的调查。调查中，人们的居住观也发生了很大转变：

第一：倾向大户型。大部分人更愿意在未来买房、特别是换房的时候，花更多的钱选择更大的户型、更大的面积，去满足家庭不同的人，包括两代同堂、三代同堂的各种角色的叠加；

第二：偏好低密度。需要跟社会保持一定的自我感，低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低感染的风险。

第三：青睐科技感。房子物理上的感受，如家里的温度、湿度、空气等已进入到买房决策之中。

第四：注重物业管理。过去买房子可能是买物理属性，今天越来越多人买房子的时候愿意为“软性服务”付费，毕竟一场疫情让大家懂得，好的物业不仅能享受更高的礼遇，关键时刻是能救命的。

随着低密土地供应的减少，“限墅令”叠加土地供应容积率的提高，未来一段时间，容积率超过2.0的小区，关注度将会降低。

在社区规划上，未来金茂府，1.5容积率，打造了金茂第一座纯粹以洋房形式呈现的金茂府。7-9层设计，最大化楼间距（约38-55米），给景观更多的尺度，居住舒适度远高于北京市场平均1.97的容积率社区，同时一梯两户设计，也为住户之间提供了安全的私密空间。

在室内空间体验上，未来金茂府建面约160㎡全龄、全能四居，三代同堂无压力。同时，植入12大科技系统，全置换新风系统，不用开窗就有新鲜、洁净的空气送入。冬季20-22℃、夏季24-26℃舒适温度，冬季不低于30%、夏季不高于70%的适宜湿度……让业主时刻享受绿色健康的高品质居住环境。

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“世界上最好的东西，就是当你需要的时候，发现它全部都是存在的，但是你又感受不到它的存在。”——叶檀

当问及到理想中住宅的未来感，叶檀女士回应道，未来感是懂你的一切，能为你准备好未来所需的一切——正如未来金茂府科技所提供的生活体验。例如在雾霾或疫情期间，你意识到洁净空气的重要性，但事实上新风系统365天都在无形中守护家人的呼吸；取暖方式完全从人体感受出发，保证与体感实时呼应的室内温度；针对城市水污染的现状，安装净水系统，避免后期安装的繁琐……所有未来生活将遇到的问题，在入住之前已经全部配备妥当。

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关于未来感的畅想，许小乐先生则认为是“自由、可变”。房子能能够随着家庭成员的变化，随着自己的时间、年龄的增长，能够给未来的调整带来无限可能。就像「宽作160」可生长户型，专门设计了一处弹性空间，即书房部分。

书房与客厅可分可合，可以打通为7.1米面宽的大宽厅，亦可将书房改造为儿童房、客房，或是兴趣空间，满足不同家庭阶段的变化需求。

*未来金茂府「宽作160」样板间实景图

北京豪宅市场“叫板者”浮出水面

2019年在新房高度同质化的情况下，北京一、二手豪宅热度都明显提升，较低的杠杆依赖度使得豪宅市场表现和全市大不相同。

2020年，北京豪宅市场将会处于平稳向上的状态。向上是产品的品质、需求的品质往上走，不是量和价格的上涨，只有更好的产品才能激发起目标人群换房的欲望。

位于北五环未来科学城高改区域中的未来金茂府，限竞土地的属性，却不受7090政策影响，打造5万+标配金茂府，为高阶新中产提供高级改善居所。

近日，未来金茂府爆款产品「宽作160」也与趋势同步上新，建面约160㎡精装科技洋房，台湾大师唐忠汉先生亲理设计，13.6米巨幕式四面宽，10大全明空间，“客书餐厨”四维社交空间，3+1可生长户型设计，不管是从资产的安全度，还是生活方式的舒适度上，都成为五环8万+豪宅进程中的个例、市场难得一见的稀缺恒产。