云端“3·15”:疫情下的楼市,如何守护“家园健康”?

一年一度的消费者权益日即将到来，每年的3·15，房地产行业以及相关行业似乎都会被提及，甚至被认为是投诉的“重灾区”。 但是，3·15是个常态，新冠疫情却是个变数。今年的315确实因为疫情，敲上了特别的印记。

在新冠疫情的特殊时期，搜狐焦点“云讲堂”特别企划了云端“3·15” 节目：《疫情下的楼市，如何守护“家园健康”》。

3月15日，搜狐焦点北京站主编吕伟特别邀请北京市时代九和律师事务所的黄桂华律师和焦彦龙律师，为广大观众朋友深度剖析新冠疫情阶段，楼市维权会有哪些变数？购房人又该如何合理合法且有效地保护自身权益？

01/疫情下的特殊3·15

由于疫情这只“黑天鹅”的出现，最近似乎有一种逻辑倾向正在流行，“因为疫情都不容易，互相体谅”，“疫情是不可抗力，互相理解”。

对于开发商而言，疫情期间，打打“同情牌”和太极拳，把一些侵权的行为扩大化乃至合理化，似乎并不鲜见。

而站在消费者的角度，其实体谅是没有问题的，但合法的权益还是应该认真计较，因为包括房屋延期交付，房企破产造成的楼盘烂尾，以及房屋本身存在的各种质量问题，不会因为疫情而消失。

这些问题的淡化和悬而不决，只会让购房人无比的糟心，陷入各种焦虑之中。

在节目的开始，吕主编就网友近期普遍反映的几个问题，向二位律师抛出疑问：

疫情影响下，开发商随意变更交房时间、品质出现不稳定、难辨真假的花式促销手段等，从法律上讲是否构成侵权，购房人该如何判断其做法的合法性？

黄律师表示，对开发商而言，受疫情及疫情防控影响主要表现为两个方面：

一是因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间、办证时间延后；

二是因疫情防控政府要求不得从事人群聚集活动而导致交付难度加大、时间延长。

因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延。

合同约定的房屋交付时间在政府采取疫情防控措施期间，开发商是可以援引不可抗力主张免除其违约责任的。

但若合同约定的房屋交付时间在政府批准复工或解除复工限制之后，开发商援引不可抗力主张免除或者部分免除其违约责任的，应当结合疫情防控措施持续期间、政府批准的复工时间或政府取消复工限制时间等因素，在原合同履行期限中将不可抗力期间顺延后，再判断是否免除或者部分免除其违约责任。

焦律师谈道，疫情确实会影响到房企成本，对于房企成本的增加，根据公平原则进行考量，但绝不能作为降低品质的理由。尤其是房屋主体结构质量及严重影响正常居住使用的质量问题等必须严格按照规定保障。

针对近期开发商常打的“无理由退房“促销政策，二位律师也给出了提醒：

现阶段开发推出的无理由退房，严格意义上讲也并非无理由，例如均设置了期限，七天至几个月不等，个别开发商设置了入住前均可以退房。

事实上，少于3个月的退房期限，对于购房者而言意义不大，毕竟在较短的区间内，市场变化不明显。

购房者选择置业还需要从实际需要出发，谨慎决策，无理由退房不应成为购房的决定性因素。购房者在选择此类房源时，也需要仔细阅读无理由退房协议的内容。

02/2019房产维权数据

每年的315消费者维权日，房产行业都是”被投诉大户”, 买房前的虚假宣传、买房中的合同猫腻、交房后的货不对板……等等问题屡见不鲜。

作为生活中的大宗消费行为，买房吃亏，关乎的不仅是居住品质的折损，更是家庭财富的缩水。

根据刚刚过去的2019房产维权相关数据，可以看出购房过程中，看房和选房阶段的问题占比超三成，收房和验房阶段问题占比超两成，签约认购、贷款阶段、以及入住后分别占15%左右。

对于遇到的具体问题，购房者表示主要为宣传内容与实际有差异，占比高达46.95%，其他问题，例如不及时办理房产证、交房时延期或未达到交房标准、买房后小区规划变更等问题，占比小于20%。

参与调查的购房者中，遇到问题时的解决办法基本是自己或者业主联合起来与开发商/物业直接交涉，23.55%的购房者通过法律来维护自身群益，20.25%的购房者向媒体投诉曝光，另有19.27%的购房者则忍气吞声、自认倒霉。

根据数据显示，已解决的问题只有12.14%，解决了部分问题的占23.78%，超六成问题仍没有被解决。

针对这样一份不太乐观的调研数据，黄律师表示：

房产是特殊商品，涉及的领域专业性强，购房者大多数不没有经验，维权会更难，尤其在申请房屋质量的鉴定，面积差异的重新测量方面，业主单独委托存在障碍。

而有的买者是第一次置业，着急等着入住，在开发商违约的情况下，为了居住的需求，只能办理收房，有的精力有限，有心无力。这些客观原因也造成维权难。

03/购房者最关注的房产维权问题及应对措施

据不完全统计，2019年全国消费者对房产行业有效投诉数量高达上千件，投诉问题多涉及虚假宣传、房屋质量、物业管理、楼盘烂尾等。

由于房产投诉涉诉金额大、相关方多、处理周期长等特点，消费者往往维权困难，网上集体投诉，为业主维权提供了新的助力。

针对网友最关注的房屋质量问题，黄律师首先进行了科普：

房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。

涉及房屋的地基基础工程及主体结构质量不合格的问题很少，影响正常使用质量问题，如屋顶漏水，可以退房，一般质量问题涉及到没有做防水、空鼓、门窗等问题都是修理的范畴。

买房前对开发商的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查，是避免质量问题的一个重要前提。

交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。

焦律师补充道：购房者需要大致了解房屋各类保修项目的保修时间。有二个需要关注的时点，一是收房验收时填写的验收单据，上面有需要整改的项目。如果错过了这个时点，或当时没有发现，需要注意保修的截止时间。

北京的住宅的地方标准是DB11/641-2009《商品房余额工程质量保修规程》第五条，简单如下：

疫情时期，各个小区的物业可谓层次不齐。网友纷纷调侃：好的物业能救命，坏的物业能要命。

显然，不同的物业公司对小区的负责程度是不一样的，因而业主们对不同物业公司对满意度也会不同。

当业主们对现在物业公司不满意时，很多人都不知道应怎样做，从而选择忍气吞声，那么如果我们对物业不满意，而正确的维权方式是什么？

焦律师首先表示，在维权时应当避免非理性因素的做法，协商和调解始终都是解决纠纷的经济及便利手段。

黄律师谈道，实际中，业主想通过更换物业公司来保证物业服务品质比较难，业主大会和业主委员会成立起来还是相当困难的。

她提出，现在买房还有一项指标，开发商选聘的前期物业公司购房人是否认可，口碑怎么样，这些都是影响购买决策的因素之一，否则，糟心的物业可能长期跟随，换也换不掉。

04/维权渠道

节目的最后，吕主编同二位律师针对网友关心最多的维权渠道问题，展开了详细且深入的讨论，提出了：与开发商直接交涉采取和解协商的办法途径、消费者协会投诉、找负责的行政主管机关、申请仲裁、到人民法院起诉及寻求媒体曝光六种主要维权渠道。

针对网友最后一道维权防线的起诉渠道，黄律师给出了专业的分析，她认为：

买房者手中掌握着开发商侵权事实的充足证据，并且通过一般的调解途径不能解决问题的话，建议购房者请专业律师，就开发商侵权事实向人民法院提起诉讼。

买房者向人民法院提起诉讼，是通过司法审判程序解决消费争议的一种方式。也是最具权威的一种方式。它是针对前四种方式无法解决争议时的一种更有力度的解决方式。

但相对于其他争议解决方式来说，周期较长，程序也较为复杂，对此购房者应有充分的准备。

吕主编最后补充道，购房人在维权无门时，也可以考虑诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度。

当下人们的维权意识越来越强。但我们仍然要提醒广大观众：既要保护好自身权益，也应以解决问题为目的，在法律允许范围内理性维权。

总结起来就是三句话:充分收集证据，依法维权;抓住重点，明确诉求; 依法投诉，合理监督。

在315期间，我们都将目光集中在项目的品质之上；但对于整个行业来说，基础在于每一天。我们也希望接下来能够看到更多优质项目的诞生，共同见证行业的进步与发展。