金地集团:拿地积极权益占比低,未来两年600亿债务面临偿付

作者：李霞

3月30日，金地(集团)股份有限公司（600383.SH）公告称，公司拟发行2020年度第一期中期票据，发行金额为20亿元，募集资金将全部用于偿还到期债券。其中，品种一初始发行规模为15亿元，期限为3年期；品种二初始发行规模5亿元，期限为5年期。

金地集团1988年初创于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上交所上市。曾是地产界四强“招保万金”之一，其业务板块主要分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务四大板块。

近几年，金地集团逐渐掉队，营收远不及其他三家房企。不甘落后的金地集团正奋力追赶，在2017年初，金地提出在3年内冲击2000亿元的目标。

数据显示，2019年12月，金地集团实现签约面积183.1万平方米，同比上升11.15%；实现签约金额355亿元，同比上升23.95%。2019年全年公司累计实现签约面积1079.0万平方米，同比上升22.92%；累计签约金额2106亿元，同比上升29.74%。金地集团如期完成三年规划。

拿地积极，权益占比低

从金地集团近五年的销售业绩来看，在2014-2018年金地集团实现的签约销售金额分别为490亿元、617亿元、1006.3亿元、1408.1亿元和1623.3亿元。

在过去5年中，公司签约销售额增速分别为9%、26%、63%、39.9%和15.3%。可以看出，在2014-2016年金地集团实现销售规模加速，其中2016年金地集团把握市场需求，坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品，并制定销售策略、开展销售行动，推动了库存去化和销售目标的完成，从而导致当年销售额实现突破性增长，但是自2016年后又开始销售规模增长降速。

同时，近5年的签约销售面积也保持与签约销售金额一致的增长趋势，增速分别为8%、15%、48%、16.50%和14.50%。

2019年，金地集团的销售规模有提速趋势。三季报显示，金地集团2019年前三季度累计实现签约销售面积710.3万平方米，同比增长22.44%；实现签约销售金额1418.4亿元，同比增长33.70%。

报告期内，金地集团的销售提速主要有两方面因素，一是公司在2019年初启动销售激励行动；另外还得益于报告期内公司在一二线城市的销售业绩良好。

从土地储备增速也能看到，金地集团为确保2000亿销售目标，重回“前十”赛道的决心。

由图2可知，2014-2018年金地集团的土地储备面积分别为2400万平方米、2600万平方米、2950万平方米、3770万平方米和4400万平方米。

2015年公司新增447万平米的土地储备，同比增长56%；2016年公司新增了约533万平米的土地储备；2017年公司新增了约1300万平方米的总土地储备，创历史新高；2018年公司新增约1072万平方米的土地储备。2017年开始金地集团拿地加速。

值得注意的是，2015-2018年金地集团权益土地储备分别为1600万平方米、1500万平方米、1930万平方米和2300万平方米，权益占总土地储备比例分别为61.54%、50.85%、51.19%及52.27%。金地集团权益土储占比较低。

金地集团权益占比偏低主要是由于，近4年金地采取的在拿地后引入合作方共同出资开发的模式。2015-2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益投资占比分别为38.05%、42.11%、47.11%、40.40%。

即便是2019年上半年房企拿地放缓的趋势下，金地集团仍选择逆势加大拿地力度。

金地集团半年报显示，2019年上半年公司获取了46宗土地，总投资额554亿元，权益投资额约298亿元，权益金额占比约54%。报告期内，公司新增总土地储备约675万平方米，其中权益储备约399万平方米，权益面积占比约59%，这是2015年以来的金地拿地权益的最高值。

截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。

合作开发的模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点，但权益占比偏低，虽然能让金地在行业销售榜的排名上保住位置，但却不能带动公司业绩的显著提升。

对此，金地集团董事长凌克坦言，合作开发是目前房企的被动选择。他表示，公司希望未来权益投资占比提高到50%以上。

2019年下半年金地仍保持拿地激情，中指研究院披露的数据显示，2019年前三季度，金地集团的拿地金额为463亿元，而上年同期的拿地金额为328亿元，同比增长41.16%。

去化压力持续下降，期间费用上升

存货方面来看，2014-2016年金地集团的存货基本处于“零”增长，2016年还小幅下降。2017年金地集团存货由2014年717.8亿元增加至841.8亿元，2018年再度增加至1121亿元，首次突破千亿元大关。2019年三季度末金地集团存货达1296亿元，较年初的1121亿元增长了15.61%。

预收账款方面，今年三季度末公司预收账款达776.4亿元，较2018年的697.5亿元，上升了11.31%。

反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”来看，金地集团的该指标自从2015以来都是连年下降的趋势，2019年三季度末降至近五年的最小值1.67，较2018年的1.76下降了5.11%，相对处于行业的低位，显示了金地集团较小的去化压力。

金地集团近五年预收账款周转率处于比较波动状态，近三年来总体上处于下降趋势，由2016年2.1到2019年三季度末降为0.54，较2018年0.79下降了31.65%。该指标下降的主要原因是报告期内公司预收款项增加，以及项目结转周期変长所致。

金地集团在2017年提出重回赛道后，2018年便迎来历史最好业绩。2018年报显示，公司实现营业收入506.99亿元，同比增长34.62%；归母净利润80.98亿元，同比增长18.35%。

2019年前三季度，金地集团实现营业收入425.32亿元，同比增长26.91%；归母净利润54.25亿元，同比增长3.41%亿元；扣非归母净利润53.26亿元，同比增长4.78%。

金地集团前三季度结算业绩相对平缓。截至2019年9月末，公司总资产3216.92亿元，较期初增长15.57%；归属于上市公司股东的所有者权益491亿元，较期初增长5.72%。

由图4可知，金地集团的毛利率自2017年开始走高。2014-2016年金地集团的毛利率均在29%左右；2017年金地集团实现毛利率34.25%；2018年毛利率再度创新高达42.68%。2019年前三季度，金地集团的毛利率高达41.75%，为近十年同期毛利率最高值。金地集团盈利能力逐渐走强。

截至2019年三季度，金地集团总资产3216.92亿元，同比增长15.57；归属于上市公司股东的净资产491.08亿元，同比增长5.72%。得益于并表范围内金地集团的房地产项目的结算面积和结算收入增加，报告期内公司的营业收入和净利润取得大幅上升。

财务杠杆增加，长期偿债能力较弱

随着规模的扩张，金地集团近三年扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2016年该指标为57.89%，2018年上升至68.13%。2019年三季度末金地集团扣除预收账款后的资产负债率为67.88%，处于行业的较低水平。

同时，近三年金地集团净负债率呈现逐年趋势。2019年三季度末金地集团净负债率为60.15%，较年初的48.02%，上升了25.26%。该指标的上升，主要系报告期内公司的有息负债规模较期初增加了近130亿元。虽然金地集团近三年来的净负债率不断上升，但仍位于行业相对较低水平。

从债务到期期限分布来看，金地集团2019年到期债务155.25亿元，2020年到期金额332.68亿元，2021年到期金额262.03亿元，2022年及以上到期的金额71.46亿元。综合来看，金地集团债务结构不太合理，2020-2021年有一定的集中偿付压力。

在融资方面，金地集团对信托融资和境外债券的依赖程度较低，平均融资成本控制在4.9%，在行业融资渠道逐渐收窄的环境下，公司融资优势将愈加明显。

2017年金地集团的有息负债金额为366.34亿元，到2019年三季度末金地集团的有息负债增长至877.76亿元。此外，自2017年以来金地集团的经营性现金流量净额也连续告负。

2017年-2019年三季度末分别为-69.89亿元、-18.28亿元和-2.71亿元。三季度末金地集团的货币资金余额为431.49亿元，对短期有息负债覆盖倍数达2.05倍。

金地集团调整后速动比率整体呈现逐年上升的趋势，虽然在2018年和今年前三季度稍有回落，但依然保持在1的水平之上。2019年三季度末金地集团调整后的速动比率为1.57，较2018年的1.63下降了3.68%，但仍处于行业的较高位水平。

反映企业短期偿债能力的另一重要的指标调整后的现金比率，金地集团近年来该指标呈现上升的趋势，而今年前三季度该指标稍有回落。2019年三季度末金地集团调整后的现金比率为0.50。综合上述两项指标来看，均显示了金地集团较强的短期偿债能力。

反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”，金地集团近五年总体上是下降的趋势，仅在2018年有所回升，2018年该项指标数值为0.5，2019年三季度末该指标降为0.44，较年初下降了18%。相对于其优秀的短期偿债能力来说，金地集团长期偿债能力稍有逊色。

据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，金地集团绿色信用指数为63.9，绿色信用等级B，排名行业第34位。