万科:销售增速创五年新低,王海武履新能否稳定军心

作者：李霞

4月7日，万科（000002.SZ）发布公告称，王海武将出任公司执行副总裁、首席运营官（COO）。按照郁亮此前在业绩会上的表态，此次人事变动是基于万科的用人传统，即一直鼓励优秀将领去前线带兵打仗。尽管当时没有透露接任张旭的人选，但也强调会通过内部“大江大海”计划来找到合适人选。

不同于从外部挖人的“海盗计划”，以内部竞聘为核心的“大江大海”计划是万科2018年最新一轮组织重建的产物。而2019年万科开启的城市公司人事换防，“大江大海”计划也是其中主要手段。

3月18日，万科公布2019年业绩报告。2019年万科实现营业收入3678.9 亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%。2019年全年，万科实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%；销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%。

销售增速低于行业均值

坚定的追随着国家新型城镇化战略，万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务。

在刚刚过去的2019年，万科以6308亿元的签约销售额稳居房企销售额排行榜第二名。

值得注意的是，这是万科连续4年蝉联第二名。2019年万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%。在所售产品中，住宅占86.4%，商办占10.0%，其它配套占3.6%。其中，住宅产品144 平方米以下的中小户型占比91.2%。2019年万科在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。

从近5年万科的签约销售金额来看，2015至2019年万科实现的签约销售金额分别为2615亿元、3648亿元、5299亿元、6070亿元和6308亿元，同期万科签约销售额同比增长分别为20.7%、39.5%、45.3%、14.5%和3.9%。

可以看出，万科签约销售额自2015年抓住市场红利后签约销售额连续三年加速增长，在2017年达到近5年最大值45.3%后，2018年和2019年实现两连降，2019年万科签约销售额增已降至个位，连创新低。

据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，而万科则跑输行业均值。

同时，近5年万科签约销售面积增速实现三连降，2015年至2019年万科销售面积增速分别为14.3%、33.78%、30%、12.3%和1.8%。

对于销售规模降速，万科总裁、首席执行官祝九胜解释说，“万科不单纯拼规模，更强调有质量的增长，更注重现金流改善。”

万科的隐忧不止于规模降速。从销售区域来看，2019年万科销售区域出现不均衡。万科销售区域划分为南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域四块，其中2019年分区域销售金额占比分别为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%。

南方区域作为万科总部所在地，有别于其他区域的资源优势，然而近几年销售份额却陆续被反超，2019年处于垫底状态。

2020年1至2月，万科累计实现合同销售金额829.4亿元，同比减少10%；合同销售面积506.7平方米，同比减少10%。

受疫情影响万科2至3月份认购预计同比降低510亿元，万科在湖北的3个城市（武汉、宜昌和鄂州）1月23日之后基本无销售。第一季度，万科开工比往年晚了40天，导致对1万户客户有交付延缓的可能性，全年影响大约涉及3.9万户。

对此，万科董秘朱旭表示，面对疫情这种不确定的外部环境，希望多保留点现金在手，以应对不确定性。

放缓拿地节奏

从开发投资方面来看，2019年万科开发项目新开工面积4241.1万平方米，同比下降15.1%，超额完成年初计划；开发项目实现竣工面积3007.9 万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%。

在土地投资方面，万科坚持审慎投资。2019年万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米，权益地价总额1549.6亿元，新增项目平均地价为6252元/平方米。在城市布局方面，万科坚持围绕城市经济圈布局。按权益投资金额计算，报告期内79.9%位于一二线城市。

截至报告期末，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3 万平方米，权益建筑面积 3360.2万平方米。

此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。

在业绩发布会上，谈及未来万科一心想要好农民种好地。种好地的前提是有地，被问及2020万科土地投资计划。万科董事张旭称，谨慎投资，量入为出，持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市。

数据显示，万科在今年放缓了推货和拿地节奏。中指研究院数据显示，万科在1至2月中拿地金额仅为34亿元，拿地面积112万平方米。而去年同期，万科以274亿元的拿地金额位居榜首。

去化压力略增，结转速度加快

2019年，万科存货金额高达8970.19亿元，较2018年底增长19.55%，占公司总资产的51.85%。其中，拟开发产品为2076.1 亿元，占比23.1%；在建开发产品 6,222.2亿元，占比69.4%；已完工开发产品（现房）660.3亿元，占比7.4%。2019年万科的平均预收账款为5408.79亿元，较2018年底的4563.36亿元增加了18.53%。

随着存货增长，万科的去化压力较去年同期略有增加。反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”为1.66，去化压力有所增加。

另外，万科的预收账款周转率略微上升，2019年万科预收账款周转率为0.68，较2018年预收账款周转率0.65上升了4.6个百分点，预收账款结转收入的速度稍有上升。

财务“手段”调节利润

从盈利方面来看，2019年万科实现营业收入3678.9 亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%。仅从数值来看，2019年万科实现了“营利双增”，不过对于一家连年业绩高增长的公司来说，万科2019年业绩有些差强人意。

2019年11月，王石在他的新书分享会上称“根据我掌握的信息，万科公布的年报非常的好”。一语激起千层浪，第二天，万科股价大涨6.07%。

3月18日万科2019年财报一经发布，披露业绩增速不及预期，万科的股价截至当日收盘，跌逾6.4%，跑输大盘和房地产板块行业指数。

2019年万科的营业收入和营业成本都保持在20%以上的增幅，而净利润却只有15%的增幅，不禁令人发问万科的净利润究竟去哪了？

财报数据显示， 2019年万科的税金及附加增幅为41.98%，远高于营收增长比例。其中2019年，万科应交土地增值税清算准备金的余额为367.8亿元，2018年只有148亿元。

一般来说，土增税的清算准备金是应该在项目竣工清算后再计提的。但是万科“为了反应公司的利润情况，预先计提了一部分土增税准备金”，这也就直接导致净利润的降低。

甚至，万科财报连公益捐赠的金额也没有放过。2019年万科称对外捐赠增加所致营业外支出同比增长53.75%，这在一定空间内也挤压利润。

财报显示，2019年万科实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。而2018年投资收益67.9 亿元。投资收益锐减，较上一年减少18亿元，主要是因为来自联营、合营公司实现的公司权益利润大减。数据显示，2019年万科权益利润37.9亿元，2018年则62.8亿元。

值得注意的是，2019年万科已售未结金额锐增至6091亿元，净增长784亿元，同比增长14.8%。报告期末，万科基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备29.9亿元。此次计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

资本化利息方面，万科做的也很保守，报告期内，本集团实际利息支出合计139.6亿元，其中资本化的利息合计56.9亿元，2019年万科的资本化利息占整个利息费用的比例才38%，在整个行业算是比较低的。

在这些财务“手段”的调节之下，万科净利润增速5年来首次失速也不意外了。

报告期内，万科实现的综合毛利率为36.25%，同比略有下降，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点，毛利率已开始从高位回落，成本端压力正逐步显现。在费用管控方面，2019年万科的期间费用率处于行业中下水平为7.01%，费用管控较为合理。

偿债能力下降

相对于其他房企来说，万科杠杆控制能力一直不错。

近几年随着规模的扩张，万科扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2019年，万科扣除预收账款后的资产负债率为76.53%，较2018年略有下降。

报告期内万科手持货币资金为1662亿元，较年初的1884亿元，减少了11.78%，导致净负债率上升。截至2019年，万科的净负债率进一步上升至34.66%，不过该指标仍处于行业低位。

在融资方面，万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等多元化融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。

截至报告期末，万科有息负债合计2578.5 亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7 亿元，占比为 63.6%，长短债比例合理。从融资对象来看，银行借款占比为 54.5%，应付债券占比为 24.1%，其他借款占比为 21.4%。

凭借良好的市场信用，万科境内外资本市场发行得到各类金融机构认可。报告期内，万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%；完成 5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%；此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.15%。