采育现象,预示今年别墅“上车”大流行!

武汉解封，让经济有了更多恢复动力。而一系列刺激政策的推出，市场信心开始有效建立。截止3月底，央行在五个月内实现了三次降息。4月3日，又宣布针对中小银行定向降准，并下调金融机构在央行超额存款准备金利率。主要目的是支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，加快恢复经济活力。这种背景下，全国楼市回暖并不均衡，整体看南快北慢，起伏节奏与防控形势密切相关。从同比数据看，北京楼市尚没有完全恢复元气，但环比数据却已渐进改善。根据建委网统计，3月北京新房住宅成交1899套，环比上涨83%；别墅成交152套，环比上涨271%；二手房市场成交7848套，环比上涨116%。以此推演，预计4月会有更好表现。从不同类型产品回暖幅度看，别墅成交反弹最大，说明疫情对人们买别墅有一定推动作用。之前『地产营销人』也说过，别墅的环境、规划及空间，“防疫”效果最为明显，是改善置业最安全、最舒适的产品。从北京一季度成交数据中，我们进一步看到，小面积、低总价的类别墅产品更受欢迎。其中，位于大兴采育的北京城建·宽院·国誉府，一季度网签销售29套，是北京别墅的套数销冠！另据悉，宽院·国誉府在疫情好转后，近一个月时间又新增认购30套，受市场追捧，可见一斑。

宽院·国誉府的热销，不是偶然，其背后折射出很多市场信号和产品趋势，值得探讨：1、南城采育，今年别墅市场最大热点板块采育对很多北京人而言，过去关注度并不高。在楼市板块上，也不拥有主流地位。但近两年，形势在发生变化，随着城南行动计划的多轮助力及新机场的投运，大兴采育的前景日渐明朗。

从刚发布的大兴分区规划中能看到，未来将有三个新城主导：大兴新城、亦庄新城、新机场临空经济区。而采育从产业关系上被纳入亦庄新城，是科技创新的主战场，未来将重点发展生物医药、汽车能源、智能制造等新兴产业。从区位关系上，采育靠近大兴国际机场，受基础设施建设利好带动，交通更加方便。过去到采育，驱车走京沪高速一路畅通，如今大七环通车以及S6号线城际铁路的修建，让采育开始具备第一居所属性。

采育是七环距北京城区最近的开口，为京津冀一体化核心交通枢纽。另外，S6号线连接两大机场，采育是一期工程的起点，也是重要站点。因此，未来从采育无论到亦庄、机场、副中心，还是市中心，有了轨道加持都十分快捷。再看楼市角度，采育近三年来供地大幅增加，多为素质纯正的低密度产品，吸引了北京城建、兴创、住总、京能等诸多实力房企进驻，市场关注度飙升。1.5以下容积率的地块在北京日趋减少，能做别墅产品的规划空间也被不断压缩，而采育集中墅质地块的涌现，为北京别墅市场增添了一抹亮色，也为购房者提供了珍贵机会。更为重要的是，采育自今年出让的地块，全部是“不限价”的纯商品房，由此也打开了价格天花板，升值潜力有了更多挖掘空间。因此，宽院·国誉府的热销因素之一，便是购房者对大兴采育板块的信心提升和价值认可。另外，项目周边配套资源的丰富也增强了购买理由。包括：采育第一幼儿园、皇城根小学、采育中学、北京三十五中（国际部）等优质教育配套，以及周边大润发购物广场、润福霖购物中心、华联超市等集中式商业密布，还有原始次生森林，采育公园，凤河自然河道景观等生态环境，为墅居生活奠定了基础。2、160万首付，让洋房客户选了别墅宽院·国誉府的墅质产品定位十分精准，400-500万总价开采出一个巨大的客源富矿。我们知道，按照一般置业次序，别墅常被消费者认为是终极改善产品，高不可攀的总价门槛挡住了大多数购房需求。但400-500万的总价设定，非常巧妙，它让一部分本打算买限竞房普宅的客户，有了买别墅的可能。以宽院·国誉府为例，买一个带院的别墅产品，几乎与亦庄90㎡小三居限竞房总价一致。如果是首套，160万的首付，让别墅门槛放低到不可思议的程度，这就为不少中产阶层实现第一次买别墅的梦想，提供了契机。

纵观北京别墅总价段的成交特征，我们不难发现：市场对低总价、小面积的别墅产品接受度非常高，数据也证明了这一点。根据『地产营销人』的统计， 2019年北京400-500万的别墅成交，较之2018年上涨了66.67%，成交面积上涨94.40%。这反映出，市场上对该总价段的别墅需求非常旺盛。同样预算，买洋房，还是买别墅？宽院·国誉府抛给购房者一道选择题，现在从初步结果看，选择类型升级，采取一步到位买别墅的消费者，在逐渐增多。一个细分别墅市场变得越来越大。3、创新无止境，独一无二的别墅产品“国誉府系”是北京城建地产近年来倾力打造的高端产品系，宽院·国誉府则是北京第三个国誉府系的作品。北京城建地产有“国匠之师”的美誉。国家体育场、国家大剧院、国家博物馆、国家体育馆、首都国际机场3号航站楼、北京新机场主航站楼等国家超级工程皆为北京城建的杰作。宽院·国誉府的先天优势是地块容积率仅1.05，是采育乃至整个大兴区密度最低的新中式墅区，这就为产品研发创造了绝好条件。在规划上，项目利用先天优势，建筑排布北高南低，形成6排5巷的建筑布局。除最北侧建筑最高为6层，其余各排建筑均打造为独特3层别墅形制。

宽院·国誉府风格采用简唐式建筑，社区园林以唐代宴乐为主题，营造“一轴套一环，一环穿五巷”的景观格局。通过门、庭、堂、园、坊，打造五重归家动线，匠造“园中有景、景中有画、画中有诗”的东方唐韵雅居。项目的建筑立面以石材、金属为主要材料，通过檐口、线脚等横向装饰元素的设置，既精细耐看，又舒展大气，极具视觉冲击力。

别墅产品的创新，是宽院·国誉府最吸睛之处。户型设计上涵盖首院、中院、上院和墅区洋房四种产品类型，户型面积为130-240平米，满足不同客群需求。主力户型均采用跃层设计，打造复合居住空间，首院设有南向庭院，中院有北向庭院，上院拥有露台，资源的均质分布，使户户有庭院，层层有情趣。

户型采用三面宽设计，面宽、进深1：1宜居舒适。最大面宽达11.15米，可270°观景，南北通透、舒朗阔绰、全明设计，采光通风效果俱佳。在空间划分上，以前瞻性4居+户型格局为主，呈现舒适生活场景，让每个家庭成员都能尽得其享。尤为难得的是，项目首院、中院独有的4.5 m挑空梦想空间，打破“一层”不变的宅家生活，赋予更多的复合功能，可自由设计成私密会客厅、书房、健身房、影音室、儿童乐园等多种休闲空间，满足全家人互不干扰的宅家兴趣需求。

观景更佳的上院产品，二层配备独立主卧套房，以270°观景落地窗外连约11米南向空中大露台，让这片空中领地成为一道独特的风景。白天望浮云，晚间观繁星，四季美景躺卧观瞻，极致享受，无可匹敌。

根据最新土地市场动向，4月采育将拍出第3宗不限价住宅地块，与宽院·国誉府仅一路之隔。据悉，很多开发商已摩拳擦掌准备参与竞拍，该地块未来房价很有可能触及4万/㎡，反观宽院·国誉府限定3.1万/㎡的均价，最好的出手机会就在当下。前两天，『地产营销人』已表达了这样的观点：珍惜每一块别墅用地，不要坐等别墅产品的流逝，供应减少是大趋势。从这个角度讲，别墅“上车”，一样有紧迫性。

转自公众号 地产营销人