疫情使北京办公楼租金继续承压下行,但投资交易逆势强劲

仲量联行2020年第一季度北京房地产市场回顾

2020年4月14日，北京——“新型冠状病毒疫情使得各类租赁活动停滞，市场竞争加剧。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。办公楼租金进一步承压下行，业主采取灵活的租赁策略；投资活动较为活跃，本季度新加坡主权财富基金GIC以约80亿元人民币收购LG双子座大厦，备受市场瞩目；零售市场最受冲击，虽然全国其他主要城市的零售活动在季末陆续回暖，但北京市场恢复较缓；工业物流市场的租赁活动在疫情高峰期明显停滞，但当季租金维持平稳；由于防疫隔离举措推迟购房需求，高端住宅市场成交量明显下降。

甲级办公楼

整体租赁需求持续放缓，部分租户搁置或取消原有的租赁计划。因此，本季度办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）同比降幅接近60%。尽管第一季度受春节影响本就是租赁传统淡季，但本季度所录得的成交量也远低于去年同期水平。虽无新项目完工入市，但因租赁需求依旧疲软，业主面临的市场压力加剧。

当前严峻的市场环境迫使业主采取更为激进的租赁策略，更专注于续租，并提供更为灵活的租金条款。部分业主在季度末下调了租金，以此吸引租户，因此也导致本季度整体市场租金下降了1.3个百分点。空置率高的项目业主通常更注重维持项目稳定，并采取更为灵活的租赁策略。

疫情对市场的影响目前尚未完全展现。随着疫情所带来的巨额财务成本日益显现，市场压力不断累积，我们预计租赁成交量和租金水平在未来几个季度均将面临进一步下降的风险。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“当前市场不确定性日益增大，租户的表现愈发保守。尽管如此，我们仍然看到一些更具远见的租户在充分把握当前市场租金走低的机会，升级租赁办公面积的品质，将办公区迁至物业管理更为优质、设施更为完备的项目中。”

投资

投资者对北京市场保持高度兴趣，青睐优质核心资产。位于长安街的LG双子座大厦被韩国LG集团以约80亿元售予新加坡主权财富基金GIC。该交易表明北京市核心资产价值仍保持高位，投资者并未过度担忧短期市场现状，且对中长期发展前景持乐观态度。此外，本季度位于东直门区域的NAGA上院以4.76亿元的价格完成出售。

尽管租赁市场承压，但2020年投资市场预计仍将保持去年的强劲势头。一季度末，多宗交易仍在谈判进程中。“面对不确定性及日益严峻的挑战，投资者仍不断寻求在京置业的机会。” 仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“内资自用投资者的表现依旧活跃，外资投资者则迎来难得的投资窗口期并积极寻求投资机会。”

优质零售

备注：优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

众多零售门店暂停营业，商场运营时间缩短，全市销售额锐减。一月至二月，北京市社会消费品零售总额同比下跌18%，其中餐饮业态首当其冲，同期销售额同比大幅下降40%。服饰等品类的零售商充分利用在线推广渠道缓冲市场影响，相比之下，餐饮和体验类业态面临更大压力。由于北京仍保持应急防控一级响应机制，所受影响较国内其他主要城市相比更持久。

租赁活动有所暂停，导致市场租金走势受到的直接影响较小。但疫情所产生的财务压力推动租金下探，本季度租金增长率由正转负。部分零售商和业主采取积极的措施：零售商寻求降租，品牌有意关闭表现欠佳的门店；零售物业业主为现有租户提供短期租金减免优惠，与租户方共同分担疫情成本。“销售额下跌，业主和零售商均处于困境，零售租赁市场受到的冲击将在之后不断显现，包括空置率或有所升高和租金进一步下行。由于北京疫情防控工作从紧，零售市场活力或将延后回升。“仲量联行北京研究部经理纪明表示。

工业物流地产

物流网络受阻，部分租户暂停租赁计划，市场需求被迫停滞。春节前在谈判进程中的交易被迫无限期推迟，有限的需求来自于第三方物流等传统需求来源。由于大多数租户和业主仍持观望态度，市场总体空置率保持稳定。

租赁活动放缓导致租金环比持平，业主议价能力削弱。部分企业寻求租金减免，但大部分业主目前减租意愿不强。 “在经济增长放缓的过程中，抗‘疫’的巨大成本进一步影响市场环境。” 仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“面对2021年的新增供应高峰，预计需求在短期内仍将保持疲软，市场压力加剧或将推动租金增长进一步放缓。”

高端住宅