人生路长,楼市的套路,总有一款套路能套住你。

人生路长，总有一款套路套住你。

就是躲在三线小城市的小宅男，都会被隐藏在三线城市的某个大妈，以斗鱼直播的美少女“乔碧萝殿下”忽悠得打赏得倾家荡产。

这世道，我们每个人的现实生活被骗子360度无码环绕。你想跑都没门！连东南亚都开发出“骗死你”一条龙套餐。

今天，我们就来扒一扒房地产都有哪些套路！

其实每个行业都有套路，比如理发店办会员卡，比如饭店的每日特价菜，比如超市的满减，比如星巴克的大杯和超大杯。

房地产也同样如此。我们很怀念前些年的日子啊，那时候房地产还没什么套路，大家都很真诚，想要什么直接说。

开盘没折扣，爱买不买；要买先验资，开盘当天交全款，签合同。开发商的这些套路，主要是怕被买房人反套路。

但现在不一样了啊，疫情影响下，尽管售楼处复工，但是疫情并没有出现真正的拐点，线下的来人还是不多。

尽管说从政策方面，给了房企不少利好，但是对于来人和成交基本上没太大帮助。

生意好，基本上没套路；但生意不好，那么套路就开始多起来了。房地产尤其如此。

不管您是想咨询住宅、别墅、写字楼、商铺、公寓，还是想针对自己家庭的房产做一下整体配置优化，我们都提供详细的免费咨询服务~看房服务。

所以，尽量早联系我，告知您的需求楼盘，可以申请到更多额外的优惠,微5329信11340号

今天我们简单说一说疫情下，房地产开发商的一些套路，以后慢慢做补充。

无理由退房

2020年，买房先判断城脉方向某房企早就，打出这个无理由退房的广告了，今年尤甚，N多房企跟风。

笔者听老板王总说，他从事开发商营销多年，知道退房这事有多难。一般破底价和退房这种事情，是要走流程到老板的。

有很多人不理解，我不想买了，不就直接给我退了吗？为什么今天退不了，为什么今天不能把钱退给我？遇到这种客户，营销的第一反应就是你懂不懂啊，你以为买白菜呢？

绝大数情况下，是不可能给你退的。假如你真的不想买，那么很大概率就是挞定（术语，就是定金不退）。

但也有例外，比如，有ZF关系的，有人打了招呼的，提前给上面领导打好招呼，走退房流程。没有领导点头，这流程是不可能往上走的。地产公司，等级森严啊...

现在很多房企提出的无条件退房，是有套路的。这套路主要体现在如下几点。

第一：符合要求的，比如按时签约，按时付款的，不被限购的，等等；

第二：有时效性，比如有很多房企的无条件退房是50天内，也就是到3月底。有人问，为什么不是60天，不是100天？因为3月底是一季度，季度结束要算季度指标完成情况的。当然，最终解释权归开发商所有。

你即使能退房，但这定金或者房款，什么时候才能回到你的手里，真是说不定的事情。也许，你是图开发商一点折扣，人家图的是你的无息借款（定金或者首付房款）。

75折卖房

这里说的75折，只是个例子，不具体代表哪家。当然你非要对号入座，我也没办法，人家确实是这么干的。首先说明，目前的房企，还没有到断臂求生的地步，所以75折卖房是噱头，是套路。

为什么这么说呢？

首先，全国75折，这只是句广告语，不具备法律效应。

这些打折的房企，很多折扣不明确，不是75折；即使75折，也不是所有项目都参与打折。

这也能理解，比如本来就很好卖，在一二线城市，抢都抢不到，再打75折，是不是脑子坏了。于是被很多媒体吐槽，说是套路，一二线城市不参与打折，打折的都是边角料城市，四五线。

其次，这套路和双十一是一样的。双十一，全国线上打折，于是想薅商家羊毛的客户发现，淘宝商户会在双十一前上调商品的价格，然后再打折促销。房企也学会了啊，

原先可能是表价20000元/㎡，打八折是16000元/㎡成交；现在上调表价到22000元/㎡，75折就是16500元/㎡。打折后，更贵了！这个套路，你学会了没有？

注册全民经纪人

房地产行业，从来没有哪次有现在这样重视全民经纪人。以前，各家开发商大都有全民经纪人，但都是做补充，大多数的来人还是靠自然来访和渠道以及中介导客，所以给的佣金也不高（高了怕控不住，出事）。

但是这次疫情，恰好改变了。首先，天下开发商苦中介久矣！中介把控了线下，佣金比例由大中介和开发商谈判，开发商苦不堪言。

以前还能支撑，大不了把佣金算到电商费，或者加到房价里。但自从限价后，开发商的利润就很薄了，大多在10个点以内，甚至更低，假如中介拿到2个点，这就是生生在割肉！

不过如果你不和中介合作，那可能死的更快，周边楼盘都合作，你这，可能连客户上门的都没有，即使来的，也被截走！

也就是说，开发商被中介绑架了。

趁疫情中介没开门，开发商赶紧把可能会被中介截走的客户先搂到自己池子里。其次，某大这次玩得太狠了，再不跟上，老板要发飙。

据媒体披露，恒某注册经纪人已经超过1000万！这个数字惊人啊！其他房企都慌了，这1000万经纪人，要是每人每年带客成交1套，那就是1000万套，假如一套房子150万元，那就是15万亿！

这个数据有点吓人，我们把成交比例降一降。10个人中间，带客成交1套，那就是1.5万亿！实在不行，100个经纪人，成交1套，那也是1500亿元啊！活脱脱千亿房企出来了，能排进前20强了！和中介带客成交比起来，这个佣金的费效比，就非常的合理了！

假如真能干成功，那么中介就顺理成章地被房企杀死了！二手房？得了吧，假如真拿到几千万的数据，房企可以组联盟出来做二手房生意了，没街边上中介什么事了，细思极恐。

最近不少开发商同行跟我们老板吐槽，让我们帮着注册他们的全民经纪人，要完成指标，每人20个，有的还不止。这真是上有政策，下有对策啊，苦了房企的这些基层了。

第三，为什么说全民经纪人是套路？苏南房观门店有一次从北京导了一组来苏州看房，客户看上某项目，但登记时居然不算中介带客！同事跟老板反映，老板说他也很郁闷，和开发商沟通。给到的回答是，这是他们老业主，电话在系统里有录入。

当时心里一万头草泥马飘过，你们老业主，你们咋没把客户弄到苏州来买呢？客户也很郁闷，因为从我们这买，多少有点返佣啊，现在全没了。简单总结，全民经纪人，让房企更好地活下去，杀死了中介，亏了买房人。

直播卖房

有人说，这次疫情，让线上卖房的时代提前来临！我认为说这话为时过早。为什么呢？首先，为什么现在要强调线上卖房？是没有了线下的竞争，因为线下的成交为零。

这和中国男足不行，你只能靠女足争光是一样的，但往往女足也不灵，除了1998年。其次，疫情结束后，线下来访充足，线上还能玩吗？

等到疫情结束，回复正常来访秩序，你线上卖力吆喝直播，不如站在售楼处等接访，到时候谁有耐心和精力在线上玩？最主要的，业务员白天接客户、签合同，晚上开会，培训，哪来的时间做直播？

第三，房子作为大宗商品，需要眼见为实。买房动辄几十上百万，不是儿戏，所以开发商才会拼命砸钱在售楼处和示范区、样板间，就是希望用所谓的眼见为实来吸引和打动客户。

光凭直播讲讲户型和规划，是不可能吸引人的。所以我们看抖音里的卖房直播，直播间里销售讲得乏味，看的人也只有寥寥十几二十人的，比比皆是。

于是，套路来了，加微信，进群，送福利，抽奖等等。这些都是为了把你锁定，拿到了你的联系方式，接下来就八仙过海、各显神通了。

但很显然，你的折扣，以及实打实的优惠，可能就...正如中介们所说，你直接去案场拿到的价格，和他们拿到的价格，并没有不同。但是，中介给你的回馈，是额外的。

最后说明，我们今天所讲的营销套路，并不一定都是陷阱。之所以拿出来讲，是让买房人有更多自己的理智判断和分析，不要被人当韭菜割了，当猪杀了还不自知。当然，对于房企来说，套路只是暂时的，用心把产品和服务做好了，才是王道。

中介行业的内幕

一、人海战术，靠概率洗客

每日中介都会疯狂call客，比较可笑的是，当你接通其中的一个电话的时候，你经常听到了这样的信息：“先生您好！给您推荐一个带省级学位、地铁旁的花园洋房，首付只要50万元，50万元就可以买到，明天就要开盘，您要不要过来看一下，真的很笋啊，错过不再啊！”

通过这15秒钟，我什么有用的信息都没有捕获得到，楼盘名字是什么？在什么地方？均价大概多少？户型都有什么？。除了对方激情澎湃的电话话术之外，价值为0。对于陌生中介电话，我是一听到马上就挂掉的。

据说他们不说楼盘名称也是有道理的，因为客户会好奇，然后一询问，他就机会把你一步步钓住…中介行业是我见过的范围最广、强度最大的自嗨体系。

用波澜壮阔、高潮迭起、此起彼伏一点都不为过。他们任何时候打电话给你都是充满激情的，犹如春日的太阳。

二、买卖双方，靠忽悠成交

尽管99%的中介专业技能极其欠缺，但他们在套路上还是懂一些的，

那句话怎么讲“没吃过猪肉，还没见过猪跑吗“。

第一次的看房，中介一定会只带你看3套房，其中2套价格很高，1套价格中等，他们要给你建立“这个小区的价格不低，价格已经上来了“的感觉；

第一次看房结束的当天晚上，你一定会在晚饭之后收到白天看房中介的电话回访，试探你看房之后的感觉、意向，以及你下一步的打算如何；

只要这个小区出现一套业主急卖的房源，周边所有的中介想海浪一样的向你扑来，“3月最笋，过了这个村没有这个店“、”业主要出国急抛售，三天必卖“，其实这套单位有可能是“旧饭新炒”的伎俩而已。

周一到周五的工作日，中介不同的人轮流打电话给业主，传输银行又加利息了买房者又要犹豫了，国家说了“房住不炒“价格可能会回调啊，隔壁一栋503单位上周末刚成交的单价是3万，您这套3.2有点小贵啊，我们这边手上有个客户价格出到2.8万您看看要不要坐下来聊聊，

对方很有诚意的。

唯一目的就是灌输”您家的房子价格高了，如果要想卖的话，就得降降价。当你房子看多了，你就明白一个御用中介对于你来说，是多么的至关重要，你终于不用再花费更多的时间去寻找、去辨别、去分析那些纷扰芜杂的假信息、错配信息，你要做的只是把注意力放到那些有用的信息上，然后做决策和行动而已。

当你房子看多了，跟一个中介小哥只聊1分钟，就知道对方有没有料、有没有货，值不值得做你的御用中介。你只需要问三个问题：

第一个问题：这个小区近1年以来每个月的成交套数和价格如何？

第二个问题：这个小区的业主大概是什么类型的，职业和收入如何？

第三个问题：这个小区未来看涨的增量因素是什么，以及为什么？

如果在5分钟之内，能逻辑清晰、简洁有力的回答了上述问题，那么这个小哥其实是可以信赖的。反之，你需要换个门店和中介了，千万不要浪费时间。

地产中介脖子上挂的铭牌是“XX顾问”、“XX经理”，按照字面理解的话，他们做的工作其实是顾问性质的工作，是从资金使用、回报率、价值判断、控业主和买家、交易推进等层面的顾问工作，但实际上目前的这些地产小哥、地产小妹的工作仅仅是跑跑腿、拿拿钥匙、开开门、房管局提前排个队、复印个资料而已。

上面的三个问题，只是判断这个中介本身有没有“料”，还只是从“硬件”本身来判断一个人的水平。

除此之外，还有一个从“软件”方面来判断的维度，比如谈判技巧、识别真假客户能力、控业主能力，这些软实力是另外一个更高层次的实力体现。

地产中介的本质是：通过人海战术，把尽量多的“房源”、“客户”这两个核心指标去搞大、做强。

所以，中介小哥一天要打200个电话、周末的时候在大街十字路口举牌子拦截、微信朋友圈各种“笋盘”推送、满大街散发宣传单张、业主放盘送花生油小礼品、各家店铺里人潮涌动的景象都是围绕着“更多的房源”、“更多的客户”这两个核心指标来的。

中介行业，就是一个靠人海战术来编制一张“网”，使得更多的房源和客户集中到这个网的中间。那么问题来了，作为这张网当中的一个小节点，其实是可有可无的，10000个节点组成的网状系统，

所以，中介行业是一个门槛不高、高流动性、高替代性、极难晋升的一个千军万马“挤独木桥”的行业。如果你是购房的小白，还是建议你老老实实的找靠谱的中介。

因为，买房其实是需要第三方来做担保的，你、业主、中介形成一个三角关系，至少相对安全性高一些。

作为购房小白，如果没有靠谱的中介，怎么办呢？

请耐心阅读以下指南：进门店之前，先网上搜一下中意的片区，了解大概有哪些面积段跟户型、单价总价范围、房龄，做到心中有数。事先可以在网上找到几个房源，打电话给中介过去咨询一下，虽然网上的也不一定准。

中介门店一般都是集中在一两条内街上的，事先进行对比，知道大概选哪家中介。二手房这个行业很大一个问题就是：

房源更新要花非常大的成本。因此很多房源即使是虚假的，你也无法第一时间看出来。网上看到虚假房源，最好的方法就是先去电话确认房源还在不在，让他把房源信息、图片发给你，再约时间去看。不过这也是他们吸引你打电话咨询的套路。

如何获得真实的市场价

先找到几家你一看就不想合作的中介门店，以“卖家”，没错是“卖家”身份去询问房价。比如说，我想买的是这个小区70平两房，那么我就虚构一套70平的两房（这个要提前在网上做功课），XX楼层，中间户还是边户都要提前做功课，别露馅了。

问现在的价格是多少，尽量虚构的详细一点。他如果问你门牌号，不要说（你本来就不知道），就说我就是随便问问。如果你真的怕露馅，还有一个办法，就先找一个中介，带你去看房，然后把这套房子换个楼层，虚构成自己的房子就好。

拿到一个价格A。此时，A的价格一定是低于市场价的。而且中介一定会跟你说现在行情不好、你这个户型不好等等负面信息。这些负面信息是有用的，统统记住，可以在跟房东见面时候用来砍价。

然后再以买家的身份去问另一个中介，去问这个户型的房价，拿到一个价格B。这个B价格一定是略高于市场价的。真实的市场价就在A跟B之间。

留不留号码

你觉得靠谱的中介，你就留号码，不靠谱的，就不留，或者只加没绑定手机号的微信。经常看房的人，通常会留小号。

去看房

无论怎么喜欢，也不要透露出喜欢并且急切买房的样子。可以把之前学到的关于房源的负面信息说出来，让中介知道你并非很满意这套房，并且也认为你对这市场是有基本了解的。不太敢去忽悠你。同时你要表示，还在看哪些片区，不一定非要选这个片区。

表示靠谱性

要让中介觉得你是靠谱的买家，不是随便问问。你要明确说出自己的选房标准，承受价位，首付情况。最好跟家里人或者朋友一起去看，让中介觉得你是有诚意的，不是市调的。这样才会在有适合房源时第一时间告诉你。

个人>品牌

对小中介来说，这个人是不是靠谱比这家中介是不是靠谱更重要。虽然说，遇到靠谱经纪人的概率比较低。毕竟后期涉及到过户、贷款等方方面面的复杂流程。

更多的情况是：前期带你看房选房的时很热心，在你合同一签后，能非常明显的感觉到经纪人对你冷淡了。该走的流程，都是能拖就拖。这也是很多客户诟病的一点。尤其是很多中介门店，负责签单跟负责过户、贷款的是两拨人。你根本无法催促。

中介费怎么谈

中介费怎么谈，有些人说，在看房前就把中介费确定并签协议。这几乎是不可能的。他都不知道你是不是诚心买房，怎么会把中介费底价告诉你？

中介一定会说：先去看房子，等房子看中了，我们中介费再慢慢谈。房子都没看中，谈中介费没意义。谈中介费的时候，应该是要跟房东见面前，或者见面确定有意向后。如果这套房很笋，估计你中介费是谈不下来的，因为很多人排队等，可能需要你当机立断。如果这套房市场价，那么你可以回去跟中介慢慢沟通中介费的事。

约谈

很多中介会在你看房后，急于让你跟房东在门店约谈。一旦约谈完成后，就会让你当场签合同。而且一旦在你跟房东谈拢后，中介费很难降下来的。你需要现场交定金。所以这个中介费要在见房东之前就跟中介谈定。还有定金，是给到房东的，千万不要给中介。

中介费一定不能一次性付清

中介的作用，其实包含这几部分，信息+过户+办贷款。只有信息这部分最值钱，也最不值钱。过户+办贷款，没啥技术含量，贷款公司，也可以自己去找。

但是要在签合同后就要一次性付清中介费，千万不能这么做。因为后面过户+办贷款还有很多麻烦的事，也是最容易出问题的环节。一次性付清中介费，它不可能有动力帮你认真完成到底。建议一半一半。

核实房源跟房东真实性

要房东带着房产证以及身份证原件。确认是他本人，以及是否有家属，家属是否也同意卖房。如果在过户的时候，突然冒出个家属，家属不签字，你根本无法过户的。你定金就白交了。签订合同之前，一定要陪同房东一起去房管局（房产交易中心）进行查册，看看房产是否存在冻结、查封等状态。

关于吃差价

现在的情况比较少了。因为吃差价的核心，在于不能让房东跟买房人有直接的联系。而现在都是上下家见面直接谈价格，很难做到吃差价的。我们在接下来，还会写更多的和买房人有关的内幕，以及方法，欢迎多交流，多帮我们做一些宣传。