房抵经营贷不是房价上涨元凶?我们都错了?

作者：彭婧如

“我们看到深圳的房地产出现了比较大的波动，很多分析认为是政府的贴息经营贷款违规操作流入到房地产市场，对这部分来说，银保监会怎么看？”

近日，国新办新闻发布会上媒体的上述提问将本就受到关注的“房抵经营贷”问题推到了风口浪尖。

资料图：置业顾问为民众推荐商品房户型。中新社记者 韦亮 摄

房抵经营贷是什么？

“字面意思就是通过用房子抵押的方式让银行放款呗。”一位观望中的深圳购房者杜斐(化名)这样向作者解释“房抵经营贷”。

其实，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

“但是实际操作起来，贷款的资金可以通过操作又回到个人账户上。那资金怎么用就是自己说了算。”杜斐表示，他在询问房产中介时，对方表示，经营贷其实个人也能办下来，因为注册申请公司并不是难事，把注册公司的地址填到一个小区或者写字楼就行，注册资金锁定到公司账户3个月，走完流程即可拿出。

“中介还告诉我，如果有需要，他们也能帮我完成包装出一家公司的任务。”杜斐说，他自己还是胆子小，总觉得不是很安全。

经营贷款如何变成房抵经营贷的？

据了解，如果需要房产抵押，就需要全款将房子买下来，有多少人可以先凑齐全款买房呢？对此，杜斐回答说，这中间还可以通过“过桥”解决这个难题。

据他介绍，如果购房者目前手里有300万元的资金，可以自己想办法或者请中介帮忙筹措“过桥资金”，凑齐后全款买房，等房子过户到购房者名下后，再通过运作经营贷将房子作为抵押物，用银行放款来偿还过桥资金。

“由于疫情影响，国家和地方都有补贴，经营贷每月的利息就低了。过桥资金不算便宜，通过贷出的钱偿还，可以冲抵部分费用。”杜斐说，这就是为什么最近房抵经营贷让很多人跃跃欲试。

资料图。中新社记者 张云 摄

违规操作真能瞒过银行吗？

有房产中介表示，贷出的钱有的人选择用来偿还过桥资金，而还有的则继续投资房地产。

以上不管是哪种方式，都不符合经营贷款的资金用途。尤其是在疫情期间，相当于给企业纾困救命的的钱被拿来炒房了。对于资金流向，银行难道没有察觉？操作起来真能瞒过他们吗？

深圳一家国有银行的信贷部门回复称，该行的相关贷款有额度限制，最高是1000万元，申请贷款者必须是公司法人或股东，另外还需要提供流水账单。在回答是否有可能享受近期提及的贴息贷款时，工作人员答复称“需要审核公司的资金情况以及资金用途。”

另外，多家商业银行表示，一般申请贷款的小微企业都需要经营年限至少满一年，能够提供经营流水、税单等证明公司有实际经营，因此，刚注册的公司很难拿到贷款。

但需要注意的是，还存在这种情况：有些购房者本身就是小微企业主，那么就无需临时注册或购买公司。

房价上涨与房抵经营贷有多大关系？

3月，全国70个大中城市房地产市场价格出现微涨。一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨。

其中，深圳房价在4个一线城市中涨幅最高，新房销售价格环比上涨0.5%，二手房销售价格环比上涨1.6%。深圳二手房价格涨幅时隔24个月后重新回到全国第一。

同策集团首席分析师张宏伟分析，“限价”背景下，一线城市尤其是深圳房价又开始上涨，一二手房房价出现“价格倒挂”，楼盘必然会出现抢购现象。市场流动性宽裕与“限价”下的市场“倒挂”是驱动投资客利用经营贷等各类“加杠杆”的工具或措施进入楼市的两大核心驱动因素。

“经营贷只是房价上涨的帮凶，不是元凶。”中原地产首席分析师张大伟认为，深圳是因为涨了，很多人才想办法找便宜方便的钱，去加大杠杆，因为豪宅线取消了，短炒成本非常低。所以做经营贷才有利可图。

张大伟称，经营贷哪怕是深圳现在，利率也是不低的，补贴基本都只有半年，而且最大的问题是叠加过桥服务费，成本也不低。年化4-5%，而且最长也就3-5年归本。

“是先涨才有经营贷入市，而不是经营贷推动房价上涨。所以如果再恢复豪宅线，你求着购房者用经营贷，他也不会贷的。因为交易成本大涨。”张大伟说。

资料图：位于深南大道西的一在建工地。陈文 摄

监管紧急出手，深圳要求银行立即自查

4月20日，央行深圳中心支行货币信贷处发布《关于房抵经营贷违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，要求全市各商业银行立即开展自查。

自查内容包括：对借款人名下经营实体店真实性调查，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间；重点梳理借款人自疫情发生以来新购房产并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况；借款人贷后新增房产的监测情况等。

22日，央行深圳市中心支行在新闻通气会上公布了初步摸底排查结果：一是未发现刚注册企业即申请经营贷的情况。二是未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。三是辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企22日表示，银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

4月23日，央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会要求，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。

“当前央行已经出手整治经营贷等违规资金进入房地产市场的问题，此举是规范市场的政策行为”，张宏伟表示，但是受“疫情”影响，未来货币宽松将持续一段时间，市场流动性仍然处于相对宽裕期，当前央行对经营贷的整治并不改变楼市，尤其是一线城市房价可能继续上涨的趋势，高净值人群仍然还会选择一线城市的豪宅进行投资保值增值。

来源：中国新闻网