合景泰富千亿目标解码!

3月26日，合景泰富在线上召开2019年全年业绩发布会。会上透露，合景泰富2020年的销售目标将在2019年的基础上增长20%，迈入千亿房企俱乐部。对此项销售目标，合景泰富在发布会上表示“非常有信心”达成。那么其冲击千亿目标的底气究竟来源于何处？

结合房企五大核心增长因素——业绩、土储、财务、产品、动能，对合景泰富进行分析，或许可以找到答案。

业绩：保持持续稳定增长，三年复合增长率44%

近几年合景泰富始终保持稳定的规模增长速度。2019年，合景泰富全年总销售额为861亿元，同比增长31.5%，超越全年850亿元销售目标，3年复合增长率高达44%。在过去销售规模大幅增长的基础上，今年合景泰富提出2020年20%的销售增长目标。

企业管理层在2019年业绩会中提到，2020年可售货值为1700亿元，货值充足。因此，2020年，合景泰富去化率达60%以上即可实现千亿目标。即使由于疫情原因导致第一季度完成情况受到了一定程度的影响，但整体不影响合景泰富千亿目标的实现。

图：合景泰富2016-2019年合同销售金额（亿元）

数据来源：企业年报

分区域来看，业绩结构不断均衡优化。2019年销售额中，有43%的业绩来自长三角区域，30%来自粤港澳大湾区，其他区域业绩占比27%。自2016年加大全国布局以来，合景泰富业绩的区域结构也不断均衡优化，长三角区域业绩占比不断提升。

图：合景泰富2017-2019年各区域销售额占比（%）

数据来源：企业年报

土储：优质且充足，大湾区和长三角可售货值占比约七成

充裕的土储是后续企业规模扩张的重要保障。因此，充足且优质的土地储备是合景泰富顺利实现千亿的第二道保险。

自2016年加大全国化战略布局以来，合景泰富土地储备稳健增长。截止2019年底，合景泰富总权益土储建筑面积约1701万平方米，总可售货值高达5100亿元。足够集团三至五年发展需要，为企业业绩增长提供保障。

图：合景泰富2016-2019年土储建面（万平方米）

入驻城市数量也由2016年的12个增加至39个，项目数量也由2016年的67个增加至2019年的156个。

表：合景泰富2016-2019年进驻城市变化情况

合景泰富在快速布局的同时，持续深耕粤港澳大湾区和长三角城市群，聚焦一二线城市，保障土地储备的优质。在2020年的可售货值中，粤港澳大湾区和长三角城市群的比例分别为42%、28%，一二线城市总计占比高达88%。

另，合景泰富在广州、佛山和深圳拥有约26个城市更新项目，预估总可售货值为人民币5850亿元。广州的三条旧村（红卫，双沙，南岗）已于今年3月启动拆迁，城市更新项目进一步增加了合景泰富的可售资源优势，将为集团未来增长提供额外动力。

财务：稳健健康，净负债率低于行业平均水平，短期偿债能力较强

在实现业绩稳定增长的同时，合景泰富在财务管控方面也延续了其稳健风格。

负债率持续低于行业平均水平。2017-2018年，合景泰富的净负债率不到70%，大幅低于行业平均水平，2019年合景泰富的净负债率为75.4%，与去年同期相比虽略有增加，但依然低于行业平均水平。

图：合景泰富2017-2019年净负债率

数据来源：企业年报

短期偿债能力处于行业前列。除了较低的净负债率，合景泰富一直手持充裕的现金流以增强企业抗风险能力。截止2019年底，合景泰富有息负债总额为855.8亿元，企业货币资金总量567.3亿元，现金短债比为2.39，短期偿债能力较强。与其他TOP50的房企相比，其现金短债比处于行业前列水平。健康的财务状况可为其实现销售千亿目标保驾护航。

表：截止 2019年底部分TOP50房企现金短债比情况

数据来源：企业年报

产品：高品质打造，自上而下的企业基因

合景泰富，自成立以来便保持产品定力，持续修炼产品内功，打造了多个深受购房者追捧和赞扬的优质产品。在业内享有 “人居美学大师”以及“精装艺术家”等美誉。

合景泰富对产品品质的追求，是自上而下形成的企业基因。自1995年成立以来，孔健岷领导下的合景泰富一直秉承着“以心筑家、创建未来”的理念，以产品为导向，用自身对于产品的态度影响着整个合景泰富对于匠心精品的追求。“我们要求每一种产品推出市场，都必须是具备行业代表性的”，而这也在企业内部形成了上下一致的产品价值观与企业文化。

基于对于产品品质的坚守，合景泰富积极贴近市场需求，不断完善产品的覆盖范围，引领市场潮流。早期合景泰富给人的印象是“豪宅专家”，似乎合景泰富只会做豪宅。事实上合景泰富一直在不断完善自身的产品线，在住宅产品领域逐步覆盖豪宅、改善、刚需等多种需求。与此同时，合景泰富也将强产品思维贯穿始终，提出了“城市综合运营商”的角色定位，整合物业开发和资产经营。随着产品的全面覆盖，合景泰富已整合覆盖地产开发、写字楼、商场、酒店、长租公寓等产品，并逐步涉足产城、教育、文旅、大健康板块，致力于为人们打造美好生活生态圈。

合景泰富对高品质的坚守，也赢得了市场的高度认可，并体现在产品的高溢价实力上。值得关注的是，合景泰富对产品力追逐的脚步始终未停，以产品价值为核心，其还将持续打造4.0产品设计标准，引入“风”——繁华风光；“光”——温暖阳光；“水”——山水庭院；“悦”——悦享空间；“善”——尽善尽美，5D立体产品线，为市场和消费者带来全新产品体验。

动能：不断优化业务版图及管理效率，为规模蓄能

物业管理、物业投资、酒店运营发展强劲，与物业开发相辅相成。2018年，“合景泰富地产”正式更名为“合景泰富集团”，更加清晰地勾勒出集团多元化的发展路径。近几年公司在夯实主业地产的同时，不断加大物业管理、商业、酒店运营等具有发展潜力的板块，与住宅相辅相成，协同发展。

2019年合景泰富物业投资、酒店运营和物业管理方面的营业收入都有所突破，在保证集团现金流稳定的同时，贡献了相当一部分的利润。其营业收入分别为6.3亿元、5.5亿元和10.1亿元，同比增长65.3%，18.1%，79.3%。其中，成熟经营的写字楼和商场平均出租率均超过90%，经营利润率分别达到了86%和52%。

商业和酒店逐渐形成品牌效应。目前，合景泰富旗下已开业8个商场、8个写字楼及17个酒店，投资性物业已进入收成期，并且商业已形成“悠方”和“摩方”两大购物中心品牌，针对不同的客户群体，赋予产品不同的个性体验。自营酒店品牌木莲庄酒店，也已在广州、杭州、成都等城市落地运营。

表：2018-2019年合景泰富营业收入情况

数据来源：企业年报

启动数字化变革，打造SAP系统，提升管理效率。2019年，在行业数字化转型的背景下，合景泰富也加快了数字化创新和信息体系的建设工作，启动SAP项目建设，SAP系统主要通过联合集团、区域公司及项目公司搭建多级管控体系，实现运营、核算、资金、业务的一体化，从而推进各部门间的数据共享与业务衔接。极大地简化了企业管理流程，节约管理成本，提高企业管理效率。在行业盈亏空间逐渐缩紧的情况下，企业就必须重视精细化管理，积极修炼内功。

在搭建高效管理系统的基础上，合景泰富也进一步强化了业务体系的智慧化程度，结合市场趋势及集团多元业务发展战略，打造出“一合”APP，为合景会员提供一站式服务。在大数据分析的应用下，将会员服务体系进行全面数字化升级。

继2019年推出“一合”APP之后，合景泰富又于今年1月发布了“合景一合会员计划”，作为公司开创性项目，在其统一体系的基础上，“一合”与合景多元业态联动营销，向会员释放多重福利。未来，“一合”将突破APP形态限制，以更多的权益及服务为合景经济体内的会员营造一种数字化、智能化的生活方式和体验。

2020年是合景泰富突破千亿规模的关键一年， 但与其说合景泰富实现千亿销售是目标，倒不如说合景泰富2020年实现千亿是一种企业稳健经营之下的水到渠成。