亦庄限竞房阵地战 开发商的绞肉机 招商臻珑府 的加入血拼到底

我这个标题听着有点儿耸人听闻,但是实际上亦庄板块真的是好多开发商在此拿地,目前都陆陆续续已经扎堆新房开售上线了.

我们都知道来买房客户是有限的. 现在开发商价格国家已经限制住了,不让涨也不让降价,现在能拼的就是产品和服务了,还有开发商割肉的优惠了,如赠送装修,个中滋味也只有开发商懂了,当然对于咋们买房客户而言,开发商竞争压力越大,血拼的越激烈,我们的实惠越多,乐的看他们狗咬狗一地毛.

我们先来谈谈新近杀入这个板块的招商局蛇口开发商,和简单介绍一下这个项目.

“招商血脉，蛇口基因 ”，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979 )是招商局集团(中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台 。招商蛇口定位于“中国城市及园区综合开发与运营服务商”，招商蛇口于2015年12月30日吸收合并招商地产，实现综合开发运营板块的整体上市，引领新一轮的国企改革。

作为国内转型城市运营商最为明确的地产公司之一，依托深圳蛇口的城市开发实践，招商蛇口形成了独特的产业新城模式——蛇口模式4.0，其标志是“前港-中区-后城”的综合开发。2017年7月17日，招商局集团和湛江市宣布合作，将按照蛇口模式4.0打造“北部湾蛇口”。这意味着，蛇口模式在北京通州台湖及其它一二线城市复制后，开始战略性进驻重点卫星城市。

2020年1月3日，上榜2019年上市公司市值500强，排名第79。

2020年1月4日，获得2020《财经》长青奖“可持续发展普惠奖”。

2020年5月13日，招商蛇口名列2020福布斯全球企业2000强榜第348位

这块地为什么被diss呢？

地块是去年11月13日招商42.815亿拿下的，溢价率0.5%。地块限均价52695元/平，最高价57965元/平。

从规划文件来看，社区为开放式社区。除了公共设施、公共空间共享之外，内部道路也共享。

地块当时的问题主要集中在三点上。第一是完全开放式社区，第二是有大量的沿街排布楼栋，因为部分沿街区域要有底商，第三是路口要配备商业部分。

一、项目核心价值：

1、亦庄核心区良好的升值潜力及发展空间；

2、立体化的交通路网，北京唯一五轨交汇区域；

3、从幼儿园到高中拥有全龄层一站式教育覆盖；

4、周边商业配套氛围浓厚，满足业主日常生活所需；

5、7S绿色健康住区（静音、防疫、智慧社区）；

6、 央企品牌产品力优势；

7、 招商一级物业资质，贴心管家式服务；

【招商·臻珑府】是由招商蛇口以“臻系”高端产品为典范在北京打造学院派力作。地处亦庄核心区域，区域享有亦庄世界级产业新城与京津冀发展走廊科技创新的产业优势，且临近通州北京城市副中心，串联中心城、大兴、通州、津冀地区协同发展，更与大兴国际机场保持黄金距离，共享首都新国门空港资源利好。公园环绕生态秘境，集成交通、商圈、学校等全维度配套，以对于时代人居的专注与精深，构筑美好生活的崭新篇章。

【区域配套】

二、区域价值

【万亿城南计划、国家级经济开发区、北京城市副中心、首都新国门】

万亿城南计划构建“一轴、两廊、两带、多点”城市架构，区域享有亦庄经济开发区世界级产业新城与京津发展走廊科技创新的产业优势，且临近通州北京城市副中心，串联中心城、大兴、通州、津冀地区协同发展，更与大兴国际机场保持黄金距离，共享首都新国门空港资源利好

三、交通配套

【招商·臻珑府】距京沪高速仅2.7公里；距京津高速仅3km，轻松直达国贸；南侧约1.5公里为亦庄线次渠南站，可便捷换乘5号线、10号线；北侧200米为T1有轨电车定海园站，串联亦庄高端核心商务区；S6号线与亦庄线在亦庄火车站实现换乘，连接首都机场及大型国际机场；东北侧1.5公里为17号线次渠北站，开通后可实现三站地到达十里河，7站地到达国贸，共设有14座换乘站，是北京最长的南北交通干线；“两横三纵五轨道双高速”的交通体系，畅然实现全城悦行。

四、产业利好

目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目，投资近千亿美元，涵盖ABB、SMC、京东、小米、奔驰、拜耳，华为、等多家企业总部入驻，现已形成产业集群化发展态势。

【招商·臻珑府】地处亦庄路东区核心发展区域，区位坐享“两站一街”的规划，将打造成用地1677公顷的高端商务新城，吸引更多高精尖企业进驻。同时受惠于大兴国际机场和环球影城的引擎带动，使区域价值进一步拔升，未来亦庄将成为世界一流的产业新城。

五、商业配套

周边1公里范围内有华联生活超市、千禧百润超市、物美超市等，对于基本的生活购物需求是可以得到满足的。

就近稍微大一些的商场有百发隆购物中心、新城商厦等

5公里范围内，汇聚城乡世纪广场/亦庄创意生活广场/力宝广场/大族广场等大型综合类商场，拥有山姆会员店、京东7FRESH/盒马鲜生/BHG等大型综合商超。

未来周边的商业配套会受到“两站一街”的规划利好辐射，得到改善与升级。

六、教育配套

项目北侧紧邻建华实验亦庄学校，就近有景山学校通州分校，通州区次渠中学等；建华学校设置42个小学教学班，21个初中教学班，以及18个高中教学班，小学已于19年开学，初中今年9月开始招生。师资力量雄厚，目前全体教师中，博士学历教师占比35%，博士及硕士学历教师占比超过85%。

七、医疗配套

区域内有同仁医院（三甲医院）、北京爱育华妇儿医院、北京振国中西医结合肿瘤医院，通州第三医院等。

八、公园资源

【招商·臻珑府】一路之隔通惠河湿地公园，尽观一线河景。沿河建造滨河森林公园、通明湖湿地公园、东石公园、万亩游憩园三大公园环绕，形成“日常型”绿色资源补充，让绿意生活常伴身旁

九、品质园林 归心社区

【招商·臻珑府】权衡建筑、自然与生活之间的微妙关系，匠心打造一街、一轴、一环、多花园景观园林。四季有景，步移景异。同时充分考量居者所需，提供交流，聚会、活动、休憩等多样化园林空间，呈现“全时+全能+全龄”的公园式共享社区，为业主带来“有家、有生活、有知己”的归心美好。

户型种类有点多，89平“神户型”成亮点

项目此次推出了16种户型图，面积从57平—139平不等。

坦白讲，89平米户型是真的不错。有入户玄关，可以做一个隔离清洁区。三面朝南都带飘窗，除了客卫没窗户其他都是优点，可以说是这一片区89平的最佳户型了。

57平1居

户型有2种，都是东南朝向，暗卫设计。其中J户型还算方正，H户型则是mini版的“手枪”。总价300万左右，首付约105万，普宅。（按限均价52695元/平来算）

77平2居

户型有5种，F户型的首选，正南正北朝向，全明设计。G户型虽然也是全明格局，但都是东南朝向的.总价405万左右，首付162万，非普宅。（按限均价52695元/平来算）

89平3居

户型有7种，E户型首选，原因开头说过了。其余户型也不错，都是南北朝向，具体就仁者见仁智者见智了。

总价470万左右，首付188万，非普宅。（按限均价52695元/平来算）

135-139平4居

户型有2种，优先边户，不然会有暗卫。总价720万左右，首付289万，非普宅。（按限均价52695元/平来算）整体户型做得还行，除了个别户型有面积浪费和暗卫，其他都没啥毛病。

04

竞品PK，台湖优势挺大

从区域来看，项目附近共有10个竞品。其中中铁、天著、雅居乐、和悦、通泰、金茂悦、金隅、东望、金茂悦均在售，融创、绿城还未入市,可想而知这个区域的竞争有多激烈!

从户型上来看，招商蛇口明显更抢手。户型多且都是极品户型，这个是先天优势，而且小区的容积率,得房率也不低.从长远来看，整个亦庄的发展潜力更大。对比整个北京市场的限竞房除了价格优势外，亦庄经济开发区,大兴国际机场的造城能力还是不错的；

总的来讲，招商蛇口位置还行，户型都是顶配多种户型满足家庭所需，亦庄开发区的建华学校旁.开发商全屋精装交付,高品质科技社区,社区内还配建商街且是亦庄成熟配套.60-140㎡多种网红户型任客户挑选,这个板块未来规划会更高。小区容积率低，不是开放式社区，拒绝双限购，无需通州资质,对比一下还是招商蛇口更香。