买了套房最后被扒了一层皮榨干最后一滴血:深圳无比现实

每经记者吴若凡每经编辑魏文艺

对于很多人而言，深圳是一个成就梦想的城市，但也注定是个无比现实的地方。

“人人皆可买房，直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”……微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事，让身在江苏的魏静（微博名“7蟹姐姐”）和身在河南的杨乔心动不已。两人虽身在天南地北，但都做了同一件事，加入了“深房理”的粉丝会员社群。她们的目标是买房致富，但在获取任何和买房相关的服务之前，她们需要先缴纳会员费、咨询费、手续费等。

然而，等待魏静的却是各种套路的层层盘剥，连她刚买的价值728万元房产，也因资金链断裂而被法院查封。杨乔虽及时醒悟并中止买房，但也损失了上万元。怀着在深圳“炒房致富”的梦想，为何一步步沦为各种套路的盘剥对象，最终落得钱房两空？是否隐藏着不为人知的利益链？

“买了套房最后被扒了一层皮”

据《每日经济新闻》记者了解，微博粉丝上百万的“深房理”，500人的会员微信群就不下7个（杨乔在第5群），里面有着众多做着炒房致富梦的“魏静和杨乔”。

事实上，会员费、咨询费、手续费仅仅是整个“炒房致富”链条中最小的诱饵。魏静告诉记者，为了获取资格买到房，她接受了“深房理”助理提供的建议服务，包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后“抽成”的中间商越多。用魏静的话来说，“买到一套房，最后被扒了一层皮！”

但让魏静万万想不到的是，脱层皮还只是前奏，她价值728万元的房产，才买了不久就“被查封”，起因是她买房过程中因为各种中介费用中间人层层扒皮“被榨干了最后一滴血”。

记者以购房者身份先后加入几个地产微博大V的投资社群，发现所谓的“买房致富”大致分为三个步骤：第一步，忽悠房价暴涨、吸引粉丝；第二步，收会员费，通过中介向购房会员放高利贷；第三步，通过霸王借据和官司诉讼等方式，迫使会员资金链断裂，最后会员所买的房产也被他们纳入囊中。

一位主理过上述操作的微博大V向记者表示，上述三个步骤已经成为炒房圈里的“潜规则”。而所谓的“炒房实现财务自由”，实际上最终会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。

现实中，炒房者所遭遇的套路又何止于此。记者以消费者身份从深圳当地几家中介公司了解到，一些地产微博大V和中介公司、小贷公司之间，已经形成了一个缜密的“贷款利益链条”：抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押。

首先，他会对炒房者的现有的资金状况进行全面调查了解，“深房理”专门为此开发了一套小程序，让会员们填写诸如资产、收入、资源等方面的情况。

随后，在一套行云流水的程序中，中间参与的各方都可以“雁过拔毛”，甚至还能因为合同的精心设计而免于责罚。这其中，只有购房者存在信誉、资金的各种潜在风险，最后走入死局。

记者多次尝试联系“深房理”，但截至发稿一直未有回复。不过“深房理”曾在5月26日发布长微博全盘否认“帮助外地人办理婚票”等事宜。

梦想炒房致富不料陷入各种套路

诱惑人心的，与其说是深圳的一套房，不如说是这套房背后的发财美梦。

身在河南的杨乔，最初丝毫没有在千里之外的深圳置业的想法。有一天无意进入了“深房理”的直播间后，杨乔便被“深圳房价7年翻番、30万两年就变200万”等说法，以及无数炒房成就“富翁”的案例所打动。甚至还有粉丝在《深房理会员来信合集》中这样描述：“我如痴如醉地看完了理总的所有文章，我绝不能让儿子重蹈我这一代的覆辙，我要给儿子在深圳买房！”

杨乔动心了，于去年国庆假日期间花钱进了“深房理”的微信群。此后，每天看到群里晒新房本和各种成功案例，同时猛推“合伙买房”概念。

“‘合伙买房’，就是几个人合伙凑首付，找一个有购房资格的代持人，代持人可以不出资金，按5%来代持股份。以500万元的房子为例，一共5人，凑齐150万元首付，每人出30万元就行了，就能拿下一套房子。剩下的钱，半年后可以去银行申请装修贷抵押贷、创业贷，然后以贷养贷，等房价涨。”杨乔说。

杨乔告诉《每日经济新闻》记者，首付不够、资格没有，在“合伙借名买房”中都不成问题，所以今年趁着“五一”假期，她直接飞到了深圳去办理相关贷款手续。

当时小渔（深房理助理）给她介绍了一家名为“深圳贷贷通”的信息咨询公司，为的是解决首付问题。在“贷贷通”的办公室，杨乔和一名李姓业务员签了一份30万元的贷款居间协议，同时交了3000元的定金作为2%的贷款手续费的一部分。其后，李姓业务员居然联系平安银行的贷款专员，来跟杨乔办理贷款，从下载平安银行APP开始，申请保单贷。

“最初跟我说到深圳办，可以低利率贷款。但结果是在平安银行办、用APP办，那我为何要大老远飞过来？”杨乔察觉出这其中的异样后来果断表示：要再考虑下，不贷款了。

而这个决定也让杨乔及时止损。“但什么都没得到，算上3000元微博会员费，3000元贷款中介费，1000元的社保手续费，以及已经交了的9个月社保费用，我前后已经付出了约1.6万元，还不包括到深圳所花的费用。”杨乔告诉记者，那些真正做了“合伙借名买房”，或者通过“深房理”其他渠道买房人，花的钱何止5位数。

相比杨乔而言，魏静则是在“炒房致富”的美梦中越陷越深的人之一。首先入会费就花了12780元，交了钱才有“深房理”的工作人员在线指导买房。2019年10月，魏静第一次从苏州飞到了深圳。一开始想落户，但由于年龄大于45岁超过要求，只能通过和他人假结婚的方式获得购房资格。

魏静告诉记者，假结婚分为双签和单签，区别在于单签只去民政局签字领证，而双签还需要去银行签字（办理抵押贷款的时候），单签的价格为3万元，双签则要花5万元。

2020年3月，魏静定下了“深房理”推荐的前海时代的房子（购房的中介费通常为2%）。“当时我连房子还没看到就签订了购房合同，在签完合同的当天晚上，才看到买的房子。”魏静说，这套房子总价728万元，原本她按计划筹措的200多万元是够三成首付款的，但十多天后，尹助理才告诉她，只能贷到六成，这意味着首付款一下要多付74万元，贷款额也瞬间就少贷了80万元。同时，还需要找机构垫资。

为此，魏静跟亲戚朋友借了一圈，勉强凑够四成首付，才在3月25日签了房屋买卖合同。其后的近半个月时间，魏静辗转于各种贷款机构，签订了大量合同与协议，最终取得了房本。原以为已经达成所愿的魏静，却没有想到，她的“韭菜命运”才刚刚开始。

垫资贷款设套炒房者沦为案上鱼肉

“房产抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押，这是深圳市场的常见操作。”深圳某小贷公司经理任涛向《每日经济新闻》记者透露，这个过程中的每一环节都能赚钱，也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条。

比如，首付钱不够，给杨乔推荐的是平安银行保单贷；买房款不够，给魏静推荐的贷贷通（中介公司）操作的经营贷，都是赚钱之处。而中间商们最赚钱的一个环节，就是从买房者拿到房产证到从去银行申请抵押贷款，中间的审批时间一般是20天左右，这个空窗期就需要给客户垫资。

垫资环节的利息是按天来算，一般日息是千分之一（年化36.5%）。记者算了笔账，如果垫资500万元，日息千分之一，20天就要10万元。等过了垫资环节之后，买房者去银行做抵押贷款，如果贷款500万元，中介要收0.5%~1.5%费用，即2.5万~7.5万元。这一过程中，养活了各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。

以魏静的经历为例。2020年，经“深房理”助理介绍，魏静认识了“深房理”会员尹X荣，其在3月份给魏静做了整体“购房”规划，双方约定贷款服务费为最终贷款额的1%。与尹X荣推荐的第一家贷款资金方见面后，4月7日，魏静被要求预付了25天的砍头息（即高利贷给借款人放贷时，先从本金里面扣除的利息）。

在签订经营贷之前，尹X荣又以银行觉得魏静年龄偏大以及结婚对象年龄过小为理由，需要再结婚一次，在重新办理假结婚期间，尹某收取了魏静2.3万元作为中介费。其后，尹X荣以资质不好、无公司愿意垫资为由，让魏静换了另一家垫资公司，砍头息从15天6.54万元变成了25天10.9万元，年化利率高达36%。十余天后（4月26日），因政策变化，魏静无法获得银行经营抵押贷款，尹X荣又推荐了富X小贷公司，月息1分2，但只能贷五九成（430万元）。

但在对方去魏静所购房屋里查看的过程中，让其租户签《放弃优先购买权承诺书》，实质是让租客承诺“已获悉房产将出售或拍卖给第三人，自愿立即解除《租赁合同》，并在一个月内搬离”。察觉不对的魏静未签署上述文件。过了两天经对方修改后，租户签了正常的承诺书。

“这一过程中，小贷公司和尹X荣频繁催促我垫资利息将到期、转贷差额缺口6万元等，让我尽快筹钱，砍头息也越交越多。”魏静告诉记者，直到4月30日，她还被要求筹款，那个时候感觉自己如同待宰的羔羊，只能任人摆布。

记者注意到，双方贷款签约时，借款合同、授权书等文件都是空白的。但此时的魏静，首付已交、合约已签，买房时不足的房款是通过高利贷短期垫资实现的，过户时小贷公司也会没收身份证、户口本。

5月6日，富X小贷公司联系让打砍头息时魏静要求终止转贷，终止抵押登记。此时，魏静已经向第一家小贷公司支付了两笔共15万元左右的砍头息，年化利率高达36.5%。

5月11日，第一家小贷公司以要求魏静偿还本金436万元和剩余利息为由向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。

5月12日，魏静查到自己的房产已于5月8日被深圳罗湖区人民法院查封。5月16日，魏静发现自己的银行账户也被冻结。

“这些操作，北上广都玩得溜，深圳是最溜的，尤其是经营贷。”任涛告诉记者，贷款公司还能借助企业纾困贷、三农项目、小微扶持等名义获得银行贷款。

具体而言，经营贷有“低利息+限制放开”的特点。如果名下有房、红本在手，可以拿房去银行抵押，同时用小微企业的壳，获取银行经营低息贷款和市区两次利息补贴，撬到手的资金掩人耳目进入楼市。

据了解，为了扶植企业复工复产，银行的经营贷的利率已经从6.5%降到4.7%左右。以100万元经营贷为例，企业主支付利息4.7万元，若叠加贴息政策，实际成本并不高。但自4月20日起，深圳收紧了企业贷，申请者房产必须过户半年以上。这使得魏静原本20天的短期垫资，一下子拉长到了半年，需要付出更多的垫资利息和预付砍头息。

最终，魏静的资金链彻底断裂了，价值728万元的房产也以“被查封”收场。后续，如果深圳的房价没有大幅升值，她将面临进一步的损失。一个“造富神话”背后，喂肥了众多链条，却让炒房者掉入陷阱。

难追责始作俑者炒房须警惕风险

5月24日，魏静将自己在深圳买房的惨痛经历通过微博公开发表。对此“深房理”曾进行了回应，表示当事人恶意捏造事实、恶意中伤，并涉嫌刑事犯罪，同时还晒出了律师函。回应中，“深房理”强调：“调整贷款额度、垫资利息、预付砍头息是客户与其他单位的借贷纠纷，深房理自始至终没有任何参与。”

《每日经济新闻》记者采访了北京盈科（深圳）律师事务所李楠楠律师。其认为，小贷公司和介绍人之间很有可能是较为固定的合作关系，甚至不得不让人怀疑像“深房理”这种介绍方与小贷公司的背后实际控制人是否有可能是同一个。

但由于一些平台并没有和粉丝签订服务合同或入会合同，缴纳的各种费用也可能只有收据或凭条，所以在这种情况下并没有直接、具体的证据来证明“深房理”这类平台负有违约责任。

魏静告诉记者，她本人确实未和“深房理”签过任何书面协议。一个细节是，针对贷款中介的选择权，双方一开始并未做出书面界定。因而“深房理”利用此在律师函中声明，贷款中介是客户自己经过多家对比之后自主选择的结果。

深圳资深房地产律师张茂荣直言：“很多小贷公司都和涉黑涉恶犯罪有关联。从虚假宣传开始，这就是一个完整的产业链，但一些受害人怕遭到报复，不敢站出来。”

实际上，上述炒房骗钱的套路并非密不透风，张茂荣指出，有不少细节购房者可以留意，并提前有所防备。

如果是购房指导咨询平台，在粉丝询问时，需告知资格、首付比例等基本信息，如未告知很大程度可能是陷阱。收取会员费，可以要求平台提供发票。另外，涉及短期融资的借款，买房者应该有更高的警惕性，小心平台推介高过桥费用和利息的产品，不断加杠杆。

“而且要注意这类小贷公司，只有极少部分有合法的小贷牌照，有的是以个人名义进行放贷的，这种情况在法律上有可能构成非法经营。”张茂荣表示，最基本的，还是需要购房者有法律意识。

张茂荣提醒，首先要明确“假结婚”创造购房资格明显违规。对于“借名买房”，最高法早有论断。基于借名买房约定有效的前提，借名人可以按约定追究出名人违约责任，或要求出名人赔偿损失；房价暴涨代持人只认借贷关系，不认代持关系，将房屋据为己有，或代持人对外负债，房屋被其债权人查封抵债。

“借名买房很容易滋生纠纷，如果没有明确代持协议，法院会无法认定，但最大的风险在于，代持人如果对外负债，房子有可能被查封并执行。”张茂荣告诉记者。对于经营贷，张茂荣表示，经营贷的期限不可能做到30年，到期后必须一次性还款。如果贷款人没有偿还能力，就需要“二次过桥”，成本是非常高的。