6月24日晚间，港交所披露了荣万家生活服务股份有限公司的招股书，华泰国际为此次IPO的独家保荐人。

观点地产新媒体从招股书上获悉，荣万家于2000年11月2日于中国成立为有限责任公司，并于2020年4月23日改制为股份有限公司。

截至最后实际可行日期，荣盛房地产发展由耿建明先生、荣盛控股及荣盛建设工程分别拥有12.88%、35.65%及11.43%权益。耿先生拥有荣盛控股60.09%股权及荣盛建设工程18.18%股权，而荣盛控股拥有荣盛建设工程71.29%股权。因此，荣盛房地产发展、荣盛控股、荣盛建设工程及耿建明先生根据上市规则将会为荣万家的控股股东。

荣盛房地产发展与荣盛建设工程的主要业务分别为物业发展以及土木工程。荣盛控股为投资控股公司。

招股书还披露，荣万家通过三条业务线提供多元化业务，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，非住宅物业则包括商业物业，如购物中心、写字楼及酒店式公寓，及公共及其他物业，如产业园、学校、政府大楼、工厂及公园。

截至2019年12月31日，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米，覆盖中国15个省、直辖市及自治区的31个城市。同期，荣万家订约管理351个物业管理项目，总合约建筑面积为7560万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的52个城市。

另据了解，荣万家的业务规模及财务表现于业绩记录期实现了快速的增长。其中，在管建筑面积从截至2017年12月31日的3430万平方米增加至截至2018年12月31日的3970万平方米，并进一步增至截至2019年12月31日的4840万平方米，2017年至2019年复合年增长率为18.8%。

合约建筑面积从截至2017年12月31日的55000万平方米增加至截至2018年12月31日的6160万平方米，并进一步增至截至2019年12月31日的7560万平方米，2017年至2019年复合年增长率为17.3%。

收入从2017年的人民币7.09亿元增加至2018年的人民币8.79亿元，并进一步增至2019年的人民币12.51亿元，2017年至2019年复合年增长率为32.8%。年内利润及综合收益总额从2017年的人民币4190万元增加至2018年的人民币7490万元，并进一步增至2019年的人民币1.1亿元，2017年至2019年复合年增长率为62.2%。

毛利润由2017年的人民币1.2亿元增加至2018年的人民币1.51亿元，并进一步增加至2019年的人民币2.29亿元。收入及毛利润于业绩记录期内增加乃主要由于业务扩充令物业管理服务产生的收入上升。

整体毛利率由2017年17.0%增加至2018年17.2%，主要由于平均物业管理费增加而带动物业管理服务毛利率上升。再由2018年17.2%增加至2019年18.3%，主要由于毛利率较高的服务（例如物业交付服务、前期设计及谘询服务以及不动产经纪服务）贡献增加而带动非业主及社区增值服务毛利率上升。

截至2019年12月31日，荣万家向荣盛发展集团及其联系人独立开发的项目在管建筑面积比例占其总在管建筑面积约99.5%。于2018年11月，荣万家成立了投资拓展部，专门监督与独立第三方物业开发商的合作。因此，除荣盛发展集团及其联系人外，其大部分客户为独立业主及独立第三方物业开发商。截至2019年12月31日止年度，荣万家自荣盛发展集团（及其联系人）以外的客户所产生收入占总收入约61.3%。

荣万家表示，业主及独立第三方物业开发商应占其在管建筑面积及收入将继续增加。于2019年12月31日后及截至最后实际可行日期，其订约以管理总合约建筑面积约460万平方米的额外物业，其中总合约建筑面积约170万平方米乃来自独立第三方物业开发商开发的物业。

此外，荣万家来自独立第三方物业开发商的合约项目涵盖种类丰富的物业类型，包括住宅物业、商业物业（如写字楼及服务式公寓），公共及其他物业（如产业园、学校、政府大楼及工厂）。展望未来，其拟透过以下方式(i)继续参与业主委员会及独立第三方物业开发商举行的招投标过程；及(ii)筛选寻求在管建筑面积以及收购及投资机会。

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