2020年太魔幻了，血拼哥之前想过各种北京房价波动的理由，万万没想到2020年买房遇上了疫情，而且，据传疫情影响下，2020年上半年帝都的成交均价降了。

那么问题来了，什么样的房子降了？据说有些地方还偷偷涨价了？

今天，血拼哥找来数据达人贝壳研究院，咱们从成交量和成交价两个维度揭开帝都“降价”之谜，顺便看看，2020下半年帝都房价走势如何！

疫情打造限购政策以来四年同期成交量最低！

都说成交量影响成交均价，咱们就先来看看这半年在疫情下的北京二手房市场：

贝壳研究院数据显示，2020年上半年，北京实际二手房成交量环比增长约4.3%，同比下滑约13.1%。受疫情影响上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。

不仅成交量降了，恢复节奏也输给了其他一线城市。

以下图二月开始，各城市受疫情影响下探幅度相近，而3、4月，复苏增幅北京低于其他一线城市，6月回落降幅超过其他一线城市。

以上呈现的成交量下降是均值，

那么分城区看，

到底哪些地区成交量降幅最大？

哪些地区“异军突起”？

除（平谷、怀柔、密云），上半年同比成交量增长较快的城区是亦庄开发区，增幅为12%居13区首位。

东城区成交量同比降幅最大，达到32%。此外，石景山、通州、丰台、顺义等区域，以外围城区为主，成交量同比降幅均超过全市平均水平。

图：2020年上半年北京各城区二手房成交量同比变化

从修复节奏来看，首轮增长由外围城区启动，以亦庄开发区、门头沟、大兴、昌平区为代表，3-4月增幅大于全市平均增幅158%。随后由西城区接力，增幅为全市平均水平近2.5倍。

图：北京市各城区二手房市场修复力度及节奏

不难猜测，成交量受疫情影响明显，3-4月成交量高的区域都是当时疫情控制较好的区域。5月疫情得到全面控制，加上西城多校划片等政策公布，交易量得到刺激。

如果区域成交量受疫情影响多，不太具有参考价值，

那么从商圈、小区两个维度看，

交易量最多，

最受欢迎的是哪些商圈呢？

交易量四分位数以上按交易量增长率排名，前十大热点商圈是分别为马甸、北七家、旧宫、双桥、天通苑、东坝、望京、亚运村小营、苏州桥、青塔。

图：2020年上半年北京链家各商圈二手房成交量环比变化

从小区看，前十大热门小区分别为凯盛家园、白云观、西边门外大街、甜水园东里、幸福二村、梅园、八里庄南里、马连道中里、保利金泉、展览路。

图：2020年上半年北京链家各小区二手房成交量环比变化

看完了交易量，咱们再来看看价格！

二季度成交均价止跌300万以下二手房价同比跌7%

首先大家需要认清一个现实，自2017年调控以来，北京各区均价降幅明显，2020年一季度，12区均价较2017年均价跌幅均在10%以上。其中，门头沟累计跌幅17%。只有西城区均价不降反涨。在这个基础上，咱们再来看看调控之后的房价。

图：北京各城区半年度成交均价浮动（与2017年比）

2020年上半年的成交均价比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。

其中一季度同比下降5.7%，二季度下跌2.2%，跌幅收窄3.5个百分点，二季度比一季度甚至还上涨了6.0%，所以，2020年二季度是自去年3季度以来连续3个季度以来首次止跌上涨。

图：北京链家二手房季度成交均价及同比走势

其中，改善型产品价格上升动力强于刚需产品。

300万以下产品均价同比跌幅7%、450-750万产品跌幅平缓在2%以内，仅750万以上产品均价略有微幅上涨1%。

这一点对刚需是个警醒，小户型刚需更容易上车，但是未来均价未必有竞争力，如果只考虑居住，不是很注重金融属性，可以忽略。

图：2020Q2北京不同总价段房源成交均价同比

二季度成交均价的上涨主要是量带动的，从贝壳研究院价格指数来看，上半年月度价格指数浮动均在2%以内，市场价格整体表现平稳。

图：2019年以来北京二手房市场价格指数及环比走势

下半年预期如何？

总的来说，市场部分回暖，但总体仍处于偏冷状态，证据有四！

1、市场态度依旧谨慎

随着市场成交修复，业主调涨次数占比有所上扬，5月达到18.6%，但未超过20%，6月回落至15.5%，业主预期偏弱，均价可能小幅下跌。

图：北京链家二手房业主调价中涨价、降价次数占比变动

从成交周期来看，房源成交周期仍处高位，客户端成交周期近三年保持高位，近三月在100天附近小幅波动，购房决策持续谨慎。

图：北京链家二手房房源、客源成交周期

2、金融环境宽松，有利于刺激需求释放

一方面，上半年二手房客户使用贷款比例为74%，环比基本持平，月度浮动在3%以内，贷款比例稳定。首、二套平均房贷利率水平随LPR下降而持续走低，资金成本降低吸引需求入市。

图：2019年下半年以来北京房贷利率走势

另一方面，在中央全力保就业的政策背景下，一线城市居民就业与收入预计在下半年仍旧可以保持相对稳定，购房需求将因疫情压制而推后释放。

与此同时，在“滞涨”预期下，人们提升资产保值性的需求进一步增大。预计中高收入人群将会加速资产配置调整、提前释放购买力，避险性购房增多，所以这部分可能回暖比较快。

3、学区房政策影响减弱

上半年“豪宅”量价齐飞进入春天，有疫情促进改善需求释放的原因，当然也有西城学区政策变动的原因。

5月西城区成交量在全市的比重从7%上涨到12%。以德胜门、金融街最为显著，5月两片区成交量环比分别增长316%、134%，同时，西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市，促进全市成交量大幅增长。原学区房业主房屋出售后大多进行置换改善，随着时间的推移，大户型“豪宅”增速越快。

图：北京总价>750万，面积>140平成交量

但从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策发布后执行后，将会出现半年左右的连续下跌，结合西城区的供需情况，预计731后半年量价会持续小幅下跌，预计累计下跌半年，均价跌幅在5到10个点。

图：东城区、海淀区政策后成交均价走势

4、新房降价销售分流二手需求

上半年北京新房成交同比降幅约30%，考虑新房库存及年度销售任务双重压力，下半年预计新房放量降价带动销售，二手市场将受到分流，量下来了，价格自然也不会大涨，市场怎么会热呢？

图：北京新房待售库存及去化周期走势数据来源：天朗

最后，2020年很魔幻，多家媒体建议慎重上车，不过血拼哥觉得，市场只是参考，如果真遇到合适的房子，当然要当机立断！今年这个情况，大家可以适当看看二手房了。

你会在今年买房吗？

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