武汉楼市“期中考”：房企激战106天抢收

    本报记者张家振武汉报道

    “这两天卖了十几套，仅今天上午就卖了5套，都是看到项目旁边拍出新地王的消息后定的。”7月15日下午，在地铁盛观尚城营销中心，一位置业顾问向《中国经营报》记者表示，买房要趁早，“我们有可能涨价”。

    7月14日，武汉开启下半年首场土地拍卖，在住宅用地全部溢价成交的同时，武汉市经开区和黄陂区连续拍出新地王。禹洲地产旗下武汉禹洲舜鸿置业有限公司经过258轮竞价，以约28.5亿元摘得P（2020）059号住宅用地，楼面地价13005.51元/平方米，刷新了经开区的单价纪录，溢价率86.86%。该地块与由武汉地铁和长江建投联合开发的地铁盛观尚城一路之隔。当天，地铁盛观尚城即发出“单价13500元/平方米起，地价直逼房价”的海报。

    记者在实地采访中了解到，这只是武汉楼市信心重塑的一个缩影。在“缺勤”76天的背景下，武汉楼市交出了一份不算惊艳但复苏远超预期的期中考答卷。同时，在去化压力下，禹洲朗廷元著、武地电建汤湖观筑、港湾江城等多个去化不理想的项目给出了最多约9折的综合优惠。

    “武汉楼市全面复苏任重道远，考虑到实际销售时间只有106天，市场表现已超预料，也逆转了外界最初对武汉楼市的悲观预期，体现了武汉楼市的韧性和潜力。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，事实证明，疫情不会改变城市既有的发展势头和企业的长期价值判断，武汉依然会是资本布局的战略要冲。

    6月中旬日均销量达去年平均水平

    “6月中旬以来，全市商品房日均销量已达去年平均水平，武汉市房地产市场继续呈现快速回升态势。”

    根据7月15日武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称“武汉房管局”）发布的今年上半年武汉房地产市场运行情况，武汉市新建商品房和新建商品住房分别销售50249套和43644套，分别环比增长43.60%、43.73%，同比减少47.44%、47.45%。

    尽管成交量和去年同比几近“腰斩”，但考虑到因封城而缺勤76天的现实，武汉楼市仍画出了触底反弹的强劲增长曲线。其中，经过4月份的蓄力，武汉商品住房月成交量在五六月份已连续两月突破1万套，分别达11977套和13315套，相比2019年五六月份的15582套和22195套，已恢复到去年同期的六到八成。

    “6月中旬以来，全市商品房日均销量已达去年平均水平，武汉市房地产市场继续呈现快速回升态势。”武汉房管局表示，其中6月份，商品房批准预售面积313.95万平方米，环比增长55.4%，已恢复到去年同期水平；商品房销售面积169.08万平方米，环比增长12.2%。

    不过，在销量大幅下滑的同时，武汉新建商品住房销售价格较为坚挺。根据7月16日国家统计局公布的新建商品住宅销售价格指数，武汉6月份新房价格同比上涨7.9%，环比上涨1.4%，环比涨幅在全国70个大中城市中与长沙并列第4位，仅次于银川、唐山和惠州。

    据了解，为促进房地产市场平稳发展，提振、恢复市场信心，武汉楼市在政策端接连发力，分别在商转公新规、优化商品房网签备案流程、放宽土地出让限制等维度做出调整，特别是逐步放开新入市的项目备案价，激活了部分持观望态度购房者的入市信心。

    在预售审批价格调整方面，根据中指研究院华中市场研究中心监测，2020年上半年，武汉发放的预售证中，有83个较上期上涨，占比35%。一季度上涨项目较少，二季度涨价项目逐月增加，整体平均涨幅5.2%，涨幅较大的几个项目主要涉及产品结构差异、毛坯变精装等因素。

    多楼盘现9折优惠

    2019年武汉楼市成交量是过去3年的新高，是全国“双料”第一名，考虑到疫情的不确定因素，今年武汉楼市数据能恢复到去年同期的八成，就可以用“满意”来评价了。

    备案价上调只是武汉楼市的一个侧面。记者在走访中了解到，武汉楼市两极分化的趋势越发明显，在去化压力面前，众多项目选择了打折促销、以价换量的方式，快速回笼资金。

    在禹洲朗廷元著项目营销中心，一位置业顾问告诉记者，目前K2地块5、6号楼还有110~130平方米非毛坯房源在售，折后带装修均价18000元/平方米，其中110平方米房源价格略高。

    记者查询发现，禹洲朗廷元著于2019年11月23日加推K2地块5、6号楼，至今已过去超过半年时间，仍处于平销期，与公司此前对外宣传的“六开六捷”有较大出入。在价格方面，K2地块5、6号楼毛坯备案均价约17500元/平方米，加2000元/平方米的精装修标准，和目前的18000元/平方米在售带装修均价相比有较大折扣。

    此外，武地电建汤湖观筑在开盘后目前也有较多房源可直接认购，该项目2、3号楼备案均价约15200元/平方米，折后均价约13000元/平方米。同处武汉经开区的港湾江城去化也并不理想，该项目最近加推的A-3、A-4号楼带装修备案均价约15000元/平方米，折后实际销售均价约13500元/平方米，相当于在备案价基础上打了9折。

    据了解，武汉楼市上半年销量的快速回升得益于推盘量巨大，武汉楼市总体开盘去化率走低，日光盘变得更加稀缺，“开盘即平销”成为多数楼盘不得不面对的现实。

    根据中原地产数据，在4月7日至6月19日期间，开盘当天去化率低于30%的楼盘有27个，低于10%的有11个。中指研究院华中市场研究中心开盘监测数据也显示，今年上半年，武汉累计推盘155次，总体开盘去化率55%，其中日光盘29次，占比19%，绝大部分为单价2万元以下的刚需型项目。

    “截至今年6月底，武汉新房库存约为17.09万套、1964万平方米，按照目前的销售水平去化周期近12个月，市场压力比较大。”李国政表示，2019年武汉楼市成交量是过去3年的新高，是全国“双料”第一名，考虑到疫情的不确定因素，今年武汉楼市数据能恢复到去年同期的八成，就可以用“满意”来评价了。

    在58安居客房产研究院中部分院执行副总监陶乐看来，供应量集中的片区已经进入买方市场，房企各类营销促销活动增多，品质项目不断出现，购房用户有了更多的选择余地。不过，考虑武汉楼市巨大库存和土地红利，房企快速回笼资金将是下半年的首要任务，各楼盘预计将会有更大力度的让利或转毛坯推售，房价不会出现大的波动。

    4个区域“地王”

    6月30日，武汉在今年上半年的最后一天出让9宗地，共揽金243.8亿元，包括中海地产、华侨城等多家房企重仓武汉。

    楼市回暖，“地市”先知。

    在武汉楼市复苏的过程中，多家知名房企表现出重仓扩储的积极态度。今年上半年，武汉共出让51宗地块，总出让金额约675.99亿元，土地出让金总量依旧挺进全国城市前十位。

    据了解，6月30日，武汉在今年上半年的最后一天出让9宗地，共揽金243.8亿元，包括中海地产、华侨城等多家房企重仓武汉。其中，中海地产144.2亿元摘得汉阳区归元片地块，华侨城66.6亿元拿下青山区滨江地块。

    这一天，位于光谷中心城的P（2020）048号地块经过168次竞价，最终花落南山地产旗下的武汉南控房地产开发有限公司，以93.1%的溢价率和13515元/平方米的楼面价，刷新了光谷中心城片区由南山地产此前保持的12362.58元/平方米的地价纪录，成为片区新的地王。同处光谷中心城的P（2020）049号则在竞价149次后，由武汉瑞众诚房地产开发有限公司摘得，溢价92.8%，楼面价13271元/平方米。

    土拍落槌后，地处光谷中心城花山片区、由湖北交投开发的交投华园随即发出了“用今日低价买光谷好房，面包比面粉还划算”的海报。据了解，该项目于6月6日首开G3号楼，折后毛坯均价约14500元/平方米，最低单价14019元/平方米。

    而在此前的4月23日，武汉共出让10宗地块，单日揽金达228亿元，超过2019年一季度的土地成交总额。在众多参拍房企中，仅融创中国一家就贡献了152.38亿元。4月24日，融创中国再度出手，以起拍楼面价19196.69元/平方米拿下武昌区洪棉宿舍地块，刷新了武昌区地块的最高单价纪录。

    记者梳理发现，再加上7月14日由禹洲地产旗下武汉禹洲舜鸿置业有限公司和武汉长安鑫盛投资有限公司拍出的武汉经开区和黄陂区新地王，武汉已有至少4个片区刷新了楼面价天花板。

    据了解，武汉在过去几年一直处于一地难求的状态。今年以来，一批城区优质住宅地块先后挂牌，为房企扩充土储提供了机会。“今年二三月份，武汉至少延期了300亿元货值的土地出让，随着4月全面复工复产的推进，武汉相继推出了降低预售标准、放松预售资金监管、降低土地出让门槛等纾困措施，让很多房企加快了出手的节奏。这一趋势在下半年仍将延续。”李国政告诉记者。