西港的土地,还能不能买?

来源：西港日记

作者：大弟

大概一个星期前，界面新闻出了一篇稿子，狠锤了在西港搞土地的京柬置地一把。然后，这些天来，其实不断有人通过评论和后台私信的方式，让我聊一聊这个话题。

其实，我开始是拒绝的。因为，其一，我不是专家，房地产也不是本行，我认为谈不好。其二，一千个人心中就有一千个哈姆雷特，我谈我的看法，你也未必能够认可，最后打些口水仗，也实在没有太大意义。

不过，其实倒也不妨碍以一个吃瓜群众的角度，来谈谈自己的看法，不一定正确，不认同，你且那么一看。

我大概说三个方面吧：

一、关于割韭菜

割韭菜这个词，一般认为是个贬义词，大家都挺反感的。其实，我倒没有那么排斥。因为，没人敢保证自己没有被割过韭菜。

很多情况下，有一个有趣的现象，很少有被割韭菜者说自己被割了韭菜，一般都是外人对他人指指点点说你被割了韭菜。

举个例子。喜欢安卓的人，可能鄙视用苹果的人，认为交苹果税就是被割韭菜，贵，还不好用。而苹果粉，又反过来鄙视用安卓的人，认为用安卓的人会被各种劣质APP割韭菜。但其实大家均不认为自己是韭菜。果粉痴迷于苹果封闭生态之下的安全性与体验一致性，安卓用户则欣赏安卓的开放与包容性、灵活性。

大家各自为自己认可的产品和服务买单，更深一层次是为产品的价值观买单，心甘情愿，意志坚定，乐于花钱。那么，你很难说别人就是韭菜。正可谓，子非鱼安知鱼之乐，你给人敦敦教诲，痛心疾首的说他被割了韭菜，那倒有点像是一种嫉妒。

我在西港的办公室接待过不少水库的朋友，微信上也有很多水库的朋友，后来我回国，还有水库的朋友们撺饭局邀请我参加。我发现啊，这些水库的朋友，大多数都比我有钱，开的车子比我好，住的房子比我大，持有的不动产那更是比我多。

所以，当他们问我关于西港土地的情况时，我往往就非常谨慎。即使行情非常惨淡的时期，有人跑过来问我土地的情况如何，他买的地会怎样的时候，我也绝口不会说，兄弟，你被割了韭菜!

为啥?因为人比我有钱，比我学历高，还比我见过更大的世面。所以，他为此买单，有他的逻辑和道理，有他自己的价值判断。

所以， 界面说骗局我觉得这个说法太狠了一点，等于是说那些高智商、高学历、高净值的那拨人被收智商税一样。关键是，一个是傻我信，一大群精英都傻吗，有点难以置信。

二、关于西港的土地性质之争

接触过西港土地的人都知道，柬埔寨的土地产权属性证明分为硬卡和软卡两种。

在西港买地，大家一开口就是喊：硬卡，硬卡，只要硬卡!软卡免谈!

时间日久，这就给大多数的投资者灌输了一种根深蒂固的观念：硬卡为王。买土地，必须要是硬卡，只有硬卡才是保险的!

那么，什么是硬卡，什么又是软卡?我从大多数人的口中，得到的答案大致是这样的：

硬卡是国家发的产权证，国家认可的土地所有权，在全柬范围内拥有无可争议的法律效力。而软卡，是地方政府颁发的，其所有权的法律效力具有非常大的不确定性。

上面的说法，说对了部分，但不全面，概念上也还是没有厘清。

其实，硬卡和软卡并非法律上的概念，它们的最大区别还是在于签发的主体不一样。硬卡是国家或省级国土部门签发的，软卡是柬埔寨当地的分区、区政府签发的。前者，证明打印在厚度较厚的硬纸张上;后者，证明打印在一般普通的A4打印纸上面。久而久之，约定俗成，硬卡和软卡，就这样叫开了。

硬卡是柬埔寨土地权证中最可靠和长久的。目前长期租赁权证、私人所有权证、公寓分户所有权证均可办理硬卡。而软卡，确实其权属和效力仍需上级国土部门进一步确认与溯源。

那云壤那边的地是什么地?这里有个比较有意思的事情，就是，从去年以来，我发现水库很多人一直也是懵逼的状态，都在公开说我买了一块特许地。这一说法，最后几乎成了一个共识，这个共识导致了最后被喷得百口莫辩。毕竟，特许地确实问题不少。

最近， 利鑫集团站了出来，再找柬埔寨环保部核实，环保部回函确认：云壤这块地，对外的土地权证资料上，显示为长期租赁土地，租赁期限为99年，而非特许经营用地。

这个，有点拨乱反正、正本清源的味道。 因为长期租赁权证，是可以办理硬卡，由国家级或者省级的国土部门签发认可的。

云壤这块地，严格意义上说，应该是硬卡形式下的长期租赁土地，可拆，可合，可转让。 它与真正的硬卡土地的区别，就是有一个期限，99年。

这一点，我觉得在西港买地并非小事，你要下投资决定，先可以去环保部等相关部门去核实，有律师带律师，其实是很容易弄明白的问题。

三、西港的土地还能买吗

西港的土地，还能买吗?有钱赚，就能买!当然，这是废话。

选一个合适的投资标的，需要考虑的因素很多。现时的性价比排在第一位，升值空间则是紧接着要考虑的问题，而项目可靠性、政策稳定性和连续性、宏观环境等等因素，则是预期收益的重要保障。

今年以来，受疫情影响，西港经济持续低迷。在这个背景下，存量投资客心灰意冷，狠不得赶紧解套离场，但也有不少新的意向性投资者持续性跟进，一直在问西港是否触底。

具体到土地这一块，其实一个大概的情况是，能买的硬卡地基本都快被买完了，还不能被买下来的，要么价格过于高，要么卖家根本没有出售的诚意。西港土地的这个海底，可能永远也到不了。

因为，持有土地的人，比租地盖楼的人反而要淡定，他们是既买之、则安之。买了，那就囤着，坐等风云际会和形势变化。

未来会如何?看好者持续看好，看衰者也会持续看衰，还是那句话，一千个人心中就有一千个哈姆雷特。但对于看好者而言，一个不争的事实是， 散户再在西港单打独斗将变得异常艰难，而抱大腿、大树底下好乘凉，可能成为未来新进入投资者的主要投资策略。

西港老城的格局基本也就这样，西港往东的新城格局，其实也快被大鳄分食殆尽。陈丰明的皇家集团，国公王李永发，太子，利鑫，傅老爷子...等等大鳄基本全在东边完成圈地。反正散户是真没法玩儿了，要插一脚，还是那句话，只能是大树底下好乘凉了。

老调重弹：现在很困难，但未来可期。即使如今这个地方可能问题不断，但总要向前不断发展。 在商言商，只要它继续向前发展，土地总会越来越精贵。这一点，是坚定不移的。

西港的土地还能不能买?在你看好西港未来前景的前提下，选好，选对!