从望京到西红门,宜家的选址秘籍

公开的资料显示，过去的几年里，宜家家居（以下正文简称：宜家）中国全国项目仅地产部分增值空间超过50%，商业体量辐射区域地价甚至增值超100%。宜家的入驻往往成为各大城市板块升值的风向标，业内人士嬉称宜家为“地产商”。对于普通的购房者来说，买房要不要跟着宜家走？怎么跟，什么时候跟？本案试图选择宜家作为标本横向对比，深度解读中国地产界的“宜家效应”。

01.

没有例外

有宜家处

区域升值已成铁律

△图为：宜家网络图片

2020年，宜家进入中国22年。

1998年中国第一家宜家开业时，上海徐汇区房价只有3000元/㎡左右，而到2020年，同样位于徐汇宜家附近的云锦东方已经高达108000元/㎡，翻了将近36倍。2009年7月，宜家7.9亿底价拍下北京大兴区西红门商业综合区二期的项目用地，楼面价为2615元/㎡。一年后，该地区周边的三、四期项目用地楼面价格比宜家购入的二期用地分别高出131%和172%。而到了十年后的2020年，西红门楼面价达到39500元/㎡，上涨了15倍之多；成都新南天地在宜家入驻前后，板块商铺均价从2006年的12000元/㎡狂飙至2013年的58000元/㎡，超高溢价能力让业界咋舌；杭州宜家店地块当初拿地楼面价为1120元/㎡，现在周围的楼面价已为宜家拿地价格的近6倍。

△图：来源于网络

来自RET睿意德中国商业地产研究中心的研究发现，相比早期较低单价购入土地，宜家在中国整体土地增值平均约为5-8倍。有宜家处，区域升值已成铁律。为什么宜家能够带来超乎寻常的区域溢价能力？

相比一般购物中心而言，宜家最大的不同之处，在于宜家可以将区域性消费模式升级为辐射全城的消费模式。一般来说，便利店的辐射半径为步行5分钟，大型超市如沃尔玛的辐射半径为2-5公里，区域性购物中心辐射半径约为10公里以上。

而宜家则不同，一般购物中心吸引的是近程的客流，但宜家家居能吸引到远程甚至是全城的客流。互联网时代，流量为王。城市发展，又何尝不是？宜家自带“打卡地”属性，吸引城市级客流量导入，从而带来所在商圈不断发展裂变，能够将所在商圈挣脱区域限定，一举跃升城市主流商圈，最终带来区域价值的持续攀升，这是宜家区域升值效应的底层逻辑。

△图：望京宜家

02.

一部望京的发展史

就是宜家效应的

全程见证史

曾经的望京，不过是一片荒地大农村，直到2006年，宜家从马甸搬到这里。

记忆里，每到周末，位于东北四环边的宜家门口都要排起一条长龙。“低至5折”的宣传语随处可见。人和车塞满了周围的道路，为了控制人流，宜家采取分时段分批次入场的限流措施。

△图：来源于网络

商机源于“新”与“旧”的碰撞。宜家之后，短短几年间，望京国际商业中心、望京旺角商业步行街、望京华联、新世界、家乐福、沃尔玛等大型商业相继进入，让望京在几年内迅速成长为一个新兴商业区域。

△图：望京商圈

一大波地产商们，随后前仆后继奔涌而来。2010年3月15日，远洋地产以40.8亿拿下大望京村环境整治土地储备项目1号地，仅仅过了两天，又一地产巨头保利地产便斥资50.4亿杀进望京。合生创展、SOHO中国、远洋地产、保利地产等品牌开发商开始在望京上演地王围城。而摩托罗拉、西门子、索尼、爱立信们的外企故事，阿里、美团、Uber、陌陌、58同城们的互联网故事，真的只是后来的事，是水到渠成的事。

今天的望京，已经变身为能与国贸媲美的第二CBD。当初望京宜家开业排队长龙里的人们，又有几个能料到望京的今天？

03.

北京只有三个宜家，

一个在望京，一个在长安街

一个在西红门

作为目前世界上最大的家居供应商，宜家家居有着一套十分科学、严谨的选址方案，充分考虑了每一个后选店址周边的交通状况、人口分布状况、经济分布状况，从而对每一个候选店址进行定量的评估。

目前在全北京范围内，除了北京第二CBD望京的四元桥宜家、神州第一街“长安街”沿线的五棵松体验中心，另一家宜家家居，就在西红门。位于北京大兴西红门的宜家荟聚中心，2019年全年客流量突破2800万，远超朝阳大悦城，相当于每一个北京人每年逛1.2次。就在当下，宜家效应同样正在西红门发挥作用。

△图：西红门荟聚购物中心

2013年，宜家西红门开业，短短几年间，区域内已经聚集了荟聚购物中心（宜家家居）、鸿坤广场、乐家购物、万达广场等四大购物中心，未来北京最大沃尔玛山姆会员店，亦将在这里落户。除商业外，西红门正在引进众多文化产业——新媒体产业基地、兴创国际中心、星光影视城，成为城南文化新地标，并推助区域走向国际化。

与望京如出一辙，包括新城在内的众多知名开发商，先后入驻西红门区域，那些在望京发生的地产巨头的角逐故事，在西红门，此时此刻，正在上演。

△图：西红门荟聚购物中心

更令人兴奋的是，城南计划如今已进入第三阶段，累计吸入近万亿雄厚资金，而其中大部分资金，用于建设南四环。而亚洲最大机场——大兴新机场的建成，更加成了城南区域成为比肩望京的国门经济区，为城南区域及首都发展再添一针强心剂。《北京市商业服务业设施空间布局规划（2018-2035年）》中指出，北京市重点打造西红门区域，西红门与CBD、石景山、回龙观、城市副中心5个区域并列为北京区域级商业中心。

也许你错过了2014年的望京，别再错过2020年的西红门。

04.

西红门商圈

迎来时代人居作品

新城熙红印

随着西红门商圈的醇熟，从购物、到出行、到教育等各方利好持续兑现，西红门商圈的居住价值越来越得到市场认可。过去十年间，多个别墅类、豪宅类项目落户西红门，区域内已经形成了良好的高端居住氛围。

新城控股，位列中国房地产8强。砥砺27载，始终以改善城市人居为已任。在北京成功开发国誉府、禧悦学府、西府海棠、五里春秋等多个知名住宅作品，均在市场上取得了不俗的佳绩。

△图：新城控股上海总部实景图

2020年，新城控股当红不让，择址西红门商圈，定鼎北京四环寸土寸金地段，占据西红门商圈核心区位，集荟聚、鸿坤、乐家、万达四大购物中心利好于一身，荟萃双轨及教育资源，钜献新城控股城市战略级人居作品——新城·熙红印。不负城市天赋之美好，秉持打造改善时代人居的作品之心，充分考量都会人居需求，以“繁华都会中的诗意栖居”为初心，从墅质洋房级的造园之道、到现代简约轻奢的建筑风格设计、再到多元产品户型的创新，新城·熙红印，始终致力于为当代都会人群，敬献至臻至善的居住体验。