实探｜近19万/平！深圳顶级学区房购买攻略

  7月21日，深圳2020年中考顺利结束，8月5日中考成绩公布。以前每次中考成绩出榜期，学区房都可能有固定一波涨幅。

  对于家长而言，教育和学区房是两个逃不开的话题。这次中考之后，深圳南山最贵学区房又能涨多少？

  中考刚刚结束，一批孩子和家长表示“终于解放了”，但与此同时又有一批家长卷入了新一轮筹备学区房的压力之中。

  南山区的教育资源比较宽松，名校的入学积分并不高，学区房基本上即买即用。

  南山还有哪些名校学区房可选？预算1000万/2000万有哪些楼盘推荐？715新政后，南山学区房还会不会一如既往坚挺？今天一次性解答。

 顶级优选：南二外

  不少人在选择学区房时都会关注到南山区的老牌名校——深圳市南山区第二外国语学校海德学校，这里学风优良，每年中考成绩都稳得不行，号称“南山第一，深圳第五”。

  虽然南二外没有高中部，但考入四大名校的学生比例居高不下。2020年招生6个班级,最少招生数245人,最大招生数250人。

  虽然南二外的生源都是地段生，但周边的楼盘家长多出身于腾讯、华为、百度等名企，综合素质较高且关注后代教育，这也保证了南二外的生源质量和学习氛围。

南山区第二外国语学校海德学校

  南山第二外国语学校海德学校学区（小学+初中）包含三个小区：观海台，滨海之窗，漾日湾畔（俗称“海德三宝”），均建成于2003-2004年之间。

  只带初中学位，而不带小学学位的小区，有浪琴屿、海洋之心、电力花园、瑞铧苑、天海花园，共5个。

  这5个不带海德学校小学学位的学区房，无论是从学位条件，还是从楼龄、楼况和价位上来说都明显不及“海德三宝”。

南二外学区房分布图

  乐居实地走访了漾日湾畔、滨海之窗、观海台这三个顶级学区房！

 ✸漾日湾畔均价16.0万/㎡

  从后海地铁站走出来，仅需步行四分钟，就来到了漾日湾畔小区正门。沿路绿树成荫，途径公交车站。小区外的街道干净整洁，即使是七月酷暑也不会太过炎热。

漾日湾畔小区大门

  漾日湾畔是十六年前建的老楼盘，建筑面积12.9万㎡，但从外观来看丝毫不陈旧，波浪式的设计显得格外新颖有趣、别具一格，可容纳1132户。

漾日湾畔外立面

  据链家网数据，目前漾日湾畔小区二手房均价16.0万/㎡，同比上涨38%。

  目前有11套房处于在售状态：2室户型仅有1套，挂牌售价1530万；3室户型有2套，挂牌售价分别为2050万和2200万。

  最有吸引力的一点就是该小区后门直达南二外正门。

  该小区去年更换过物业公司，进一步改善了管理与服务水平。行走在小区内部，不禁惊叹：十六年楼龄的老楼盘依然能够如此井然有序、整洁静谧，不少细节甚至还突出着艺术元素。

 漾日湾畔小区内部景观

  漾日湾畔小区的主要消费人群是在周边工作的高新知识分子群体，他们支付能力强，对孩子未来教育也非常重视。小区后门处可见不少教育辅导机构的门店，侧面反映出该小区教育市场的火热。

 漾日湾畔周边环境

  即便是对于知识分子群体，漾日湾畔的价格也相当令人肉疼。

  有网友@茄瓜说深圳表示：“漾日湾畔，俩房的单价19万+，1400多万只能买一个77平的小两居。这种现象在深圳还不是个例。带优质学位的物业，房子越小，单价越高。”

 ✸滨海之窗均价16.6万/㎡

  滨海之窗紧邻漾日湾畔，步行至南二外的距离没有漾日湾畔近。相比于漾日湾畔，滨海之窗的突出优势在于户型方正，滨海之窗小区门外两边的街道都是裙楼，配有大量商铺。

滨海之窗小区大门

  滨海之窗2004年开盘，建筑面积26.6万㎡，可容纳1416户。

  据链家网数据，滨海之窗小区二手房均价16.6万/㎡，同比上涨42%。

  目前有4套房处于在售状态：2室户型仅有1套，挂牌售价1600万；3室户型有1套，挂牌售价1760万。

  ✸观海台均价17.0万/㎡

  逛完滨海之窗，乐居横穿了整个海岸城商圈，才看到第三个楼盘——观海台小区。观海台外观整洁气派，户型方正，但也显得较为平平无奇。

观海台

  与其他两个楼盘相比，观海台的缺点也很突出——距离南二外太远。

  观海台小区一楼有一些年代感较强的商业配套，能够满足业主生活基本需求。

 观海台远照

  观海台2002年开盘，建筑面积13.3万㎡，容纳929户。

  据链家网数据，观海台小区二手房均价17万/㎡。

  目前有6套房处于在售状态：2室户型仅有1套，挂牌售价1580万；3室户型有2套，挂牌售价分别为1900万和2190万。

  南外高新发展势头强劲

  周边学区房盘点

  南山区近几年发展势头强劲的南外高新，全名是南山外国语学校高新中学，学校位于科苑片区（科技园南区），对口小学为科苑小学。2020年招生8个班级,最少招生数345人,最大招生数355人。

  从中考成绩来看，南外高新不断追赶南二外，个别年份更是反超南二外，位列南山第一。

  与南二外学区房相比，南外高新周边楼龄较新的学区房包括恒立听海花园、博海名苑、纯海岸、岸芷汀兰、浪琴半岛和浅水湾，均为2006年后建成。楼龄最新的是2008年入伙的浪琴半岛，和2011年入伙的岸芷汀兰。

  除此之外，还有一些楼龄较老的楼盘可以有所了解，如滨福世纪广场、阳光带海滨城、中信海阔天空等。

  据链家网7月数据，南外高新学区房均价比南二外每平方贵3万左右。

  虽然南外高新学区房普遍楼龄较新，但是总价高昂，且小户型少、大户型居多，周围配套也不及南二外学区房完善，仅作为学区房的性价比远低于南二外。

  其他选择

  此外，在中考中成绩斐然的学校还有北大附中深圳南山分校、南山外国语学校（集团）大冲学校等。

  需要注意的是，北大附中没有地段生概念，学生入学需要参加自主招生，但南山有不少能上公立学校的孩子都愿意前往就读。目前该校生源还是主要来自附近小区，比如星海名城、前海花园、港湾丽都等；

  南外大冲的学区房，包括科苑居、科苑西住宅小区、深南花园等，都已经属于老旧小区，也是这片区的价格洼地，但宜居度较弱、不建议入手。

  地产销售从业人员向乐居介绍时表示：“715新政后，这里学区房并不会降价，许多业主宁愿保持观望也不卖，如果有业主急出房产，价格才会稍微便宜。”

  对话业内人士

  熊大，知名房产博主

  Q1南山学区房具体的小区房源，哪个最值得，性价比最高？

  A1性价比最高的楼盘是海洋之心和瑞铧苑。

  Q2如果预算1000万2房有什么选择？如果有2000万的预算有什么推荐呢？

  A2预算1000万买2房拿不到高新和海德的学区房，想拿下这两个学校至少需要1200万预算。

  1000万两房的预算只能买大冲汇景豪苑；南山实验本部麒麟花园；育才花园城五期，海境界一期；前海的南海实验诺德，深大附中中海阳光玫瑰园。

  2000万只推荐科技园和深圳湾学校学区房。

  Q3可否简单点评一下南山几个名校学区房的优劣，综合考虑下推荐哪些楼盘？

  A3南山区没有市属学校，但是教育集团化做得非常好，有很多其他区没有的众多九年一贯学校和单一学区。有南二外集团，南山外国语集团，南山实验集团，招商育才集团，深大附中集团，南山文理集团等等。

  这些学校有的是后起新秀，有的是老牌名校。市场资金更看好新学校、新的教育理念，比如深圳湾学校、科华学校，和接下去要建设的未来名校。

  Q4“715新政”后，很多人会失去购房资格，在这种情况下南山学区房还会不会一如既往的坚挺，未来还会持续上涨吗？为什么？

  A4买过优质学区房的家长都知道，无论大市如何，学区房每年都能固定地带来两波涨幅：4月报名期的快速成交期，6月中考成绩出榜期。

  Q5集团化办学，会对名校效应有抑制作用吗？会影响未来的房价吗？

  A5集团化办学会帮助学校实现更大的商业价值、品牌价值，强强联合，互助共赢。家长都明白其中的道理，拿钱投票，价格有涨无跌。

 南山区初中中考成绩一览全市初中中考成绩一览

  Q6什么样的学区房比较危险，要谨慎入手？

  A6由于学校和生源直接供不应求的剪刀差随着人口净流入和高出生率越来越大，教育局难免会不断更新积分标准。

  以史为鉴，参考北上广，面积小于50平米的物业，无法真实居住的物业，土地性质过于复杂，甚至不是居住用的物业，未来积分会降低，低到够不着录取积分而失去上学资格。

  我预判整个深圳未来的学位会越来越紧张，因为人口在不停地增加，整个深圳的学区房的缺口都是非常大的。

  可以看到整个福田的积分其实已经很高了，想上四大或者八大至少要提前六年到八年购买学区房。

  南山相对稍微好一点点，因为房子的总价偏高，而且一批新型教育集团，比如育才、深圳湾、南外等等，它们在未来还有很大的成长空间。

  学区房高昂的上车成本

  南山名校如此高昂的上车费用，也让后海高端写字楼里的高素质人才群体陷入了两难困境—

  能不能支付得起自己未来的安家费和孩子的优质入学门票？如果支付不起，已经作为人才的他们，能不能接受孩子去到成绩稍微弱一些且远一些的学校？

  然而需要清醒认知的是，购置学区房只是一个开始，等待着他们的是一段漫长又折磨的旅程。

  有好学位的楼盘数量不少，但目前而言适宜入手的楼盘非常稀缺，当下对于学区房核查也越来越严格，大量楼龄过高、陈旧不堪的楼盘已经不建议购买。

  而且，顶级学区房单价接近20万、总价超1500万的高昂上车成本也让家长们难以负担，不少人举家之力才能换来一张优良学区的船票。

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文章来源:乐居买房